打壓房價(jià)還是成本轉(zhuǎn)嫁 加息之后房價(jià)是漲是落

　　上周末，正當(dāng)有關(guān)我國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的爭論處于白熱化時(shí)，央行拋出了加息的決定。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，央行加息后，最應(yīng)該引起關(guān)注的就是房地產(chǎn)業(yè)，而對未來房價(jià)的判斷也顯得撲朔迷離。一派觀點(diǎn)認(rèn)為，住房貸款利率的提高，會減少需求從而打壓房價(jià)；而另一派觀點(diǎn)則擔(dān)心，房地產(chǎn)企業(yè)會把融資增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而抬升房價(jià)。到底房價(jià)會怎么走？記者也進(jìn)行了多方調(diào)查采訪。

　　★ 加息后百姓購房意向

　　在加息后的第一個(gè)周末，我們隨機(jī)對一些百姓進(jìn)行了購房意向調(diào)查。在被問及加息會不會影響您的購房計(jì)劃時(shí)，一半左右的被調(diào)查者表示，由于購房是自己住而不是用于投資，所以不會因?yàn)槊總�(gè)月多出幾十元到一百元的貸款而改變購房計(jì)劃；另外有兩成左右的人表示會暫時(shí)推遲購房計(jì)劃或者降低貸款比例；三成左右的被調(diào)查者選擇了觀望和等待，他們說希望等到加息的影響更明顯一點(diǎn)兒的時(shí)候再做打算。

　　★ 城市房價(jià)最新調(diào)查

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的國房景氣指數(shù)表明，今年1到9月份全國商品房平均售價(jià)上漲了13%。而今年前兩個(gè)季度，房價(jià)上漲超過10%的城市中，重慶和杭州兩度榜上有名。記者在杭州調(diào)查了多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，目前杭州市中心的樓盤實(shí)際上可供選擇的都在每平米8000元以上，萬元樓盤不在少數(shù)，一些廣告上說的每平米6000元起價(jià)的房子不是根本買不到，就是只能買到最差的戶型和樓層。

　　杭州的房價(jià)居高不下，有著“江城美譽(yù)”的重慶同樣沒有房價(jià)回落的跡象。重慶濱江路沿線的樓盤一直是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的品牌，這些江景房的價(jià)格被看作是重慶房地產(chǎn)市場的晴雨表。這里房產(chǎn)銷售人員告訴記者：“即將于今年年底退出的二期工程估計(jì)均價(jià)在3500元到3700元，也就是每平米(比半年前)上升了600到800元。”

　　在剛剛結(jié)束的重慶秋季房交會上，重慶城區(qū)的住宅成交均價(jià)達(dá)到了每平米3268元，而半年前的春季房交會，住宅成交均價(jià)僅為2540元，半年內(nèi)上漲了近730元，漲幅達(dá)28%。

　　離開重慶，記者南下廣州，在城里一家剛剛開盤的項(xiàng)目上記者看到，不少市民半夜就來排號。一位廣州市民說：“看中這里的環(huán)境，價(jià)錢是也不算太貴，現(xiàn)在我買的房子大概是5000多元一平方米。”

　　據(jù)了解，目前廣州推出的樓盤單位大致有3萬套左右，但還是出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

　　★ 業(yè)內(nèi)人士看加息后的房價(jià)

　　作為這次加息直接影響到的利益主體，被推到風(fēng)口浪尖上的房地產(chǎn)開發(fā)商們在鏡頭面前普遍表現(xiàn)得很冷靜。北京鴻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長郭慶表示，加息從成本方面說它抬高了開發(fā)商的成本，有可能造成房價(jià)的上升，但如果買房的人少了，需求少了，它又會逼著房價(jià)往下降。他認(rèn)為，總體上來說，加息這個(gè)手段對于房價(jià)的影響不會很大，會更進(jìn)一步使房價(jià)更加趨于穩(wěn)定。

　　采訪中，開發(fā)商們的態(tài)度基本一致，認(rèn)為這次加息不會對房價(jià)帶來大的影響。而常年關(guān)注房地產(chǎn)報(bào)道的財(cái)經(jīng)記者們在調(diào)查中則表示，加息更主要的影響是制約房地產(chǎn)業(yè)過度的投資和投機(jī)行為。

　　★經(jīng)濟(jì)家看加息后的房價(jià)

　　中國住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生：“從老百姓的角度來看，加息以后他按揭的貸款會要多付，他可能要重新規(guī)劃一下購房計(jì)劃，這樣如果市場賣房子的速度減慢，開發(fā)商開發(fā)的速度適當(dāng)?shù)匾驳脺p慢，估計(jì)房價(jià)可能會下降。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松：“加息到底能給房地產(chǎn)商帶來多少壓力還需要評估，目前來看房價(jià)仍有走高的趨勢。”

　　中國社科院金融研究所所長李揚(yáng)指出，利率上調(diào)后，判斷房價(jià)走勢需要比較市場需求和供給的變化速度。他分析說：“如果現(xiàn)在購房需求中投資的比例比較高的話，這種需求會很快降下來，但如果大部分都是自用住房的話，需求就不會很快降下來；這就需要看供應(yīng)的變化了，如果供應(yīng)也下來的話，房價(jià)漲的可能性仍然存在，這里面的決定因素是土地供應(yīng)量和土地價(jià)格。”

　　采訪中，專家們強(qiáng)調(diào)，加息僅僅是影響房價(jià)的一個(gè)因素，一個(gè)變量，要分析房價(jià)走勢，必須弄清目前導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的真正的原因。

　　★解析房價(jià)上漲原因

　　究竟是什么原因造成了房價(jià)上漲，我們對近期準(zhǔn)備買房的30位百姓進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。調(diào)查顯示，有七成的消費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)商的炒作是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因；另外三成的消費(fèi)者認(rèn)為供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因。采訪中很多消費(fèi)者都提到，房價(jià)上漲開發(fā)商負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

　　那么，開發(fā)商又是如何解釋房價(jià)上漲的呢？北京鴻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長郭慶

　　說：“現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格占的比重最大，土地往往占到整個(gè)房價(jià)的一半以上。”

　　記者對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字后發(fā)現(xiàn)，今年一季度全國35個(gè)大中城市有9個(gè)城市房價(jià)漲幅超過10%，另外有7個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過10%。而這其中有5個(gè)都是重合的，分別是：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。今年二季度，房價(jià)漲幅和地價(jià)漲幅同時(shí)超過10%的城市也達(dá)到了4個(gè)，分別是：杭州、上海、沈陽、天津。

　　社科院金融研究所所長李揚(yáng)表示：“漲是一個(gè)趨勢，由于土地有限，人的需求無限，所以土地價(jià)格上漲的因素也是存在的，因此，如果僅就房價(jià)來說，今后就是現(xiàn)在，與其看利率還不如看土地，那個(gè)政策也許影響還更大一些。”

　　這樣看來，地價(jià)上漲確實(shí)是促使房價(jià)上漲的因素之一，那么需求是否真的旺盛呢？采訪中，一些專家提出，這和市場對消費(fèi)者心理預(yù)期的引導(dǎo)有關(guān)。今年國家從資金、土地兩個(gè)源頭對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，而在這個(gè)過程中，部分開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，強(qiáng)化消費(fèi)者做出“開發(fā)商地沒了，錢也沒了，今后房子供應(yīng)要少了，房價(jià)要漲了”的預(yù)期，也造成了局部地區(qū)房價(jià)短期出現(xiàn)了非理性上漲。

　　那么，究竟什么樣的房價(jià)才是適當(dāng)?shù)哪兀恐袊�住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生認(rèn)為判斷房價(jià)的漲跌要從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看。另外，她說，“現(xiàn)在大家覺得房價(jià)高，可能存在一個(gè)誤區(qū)，就是無論收入高低都要買房。實(shí)際上在一個(gè)國家正常的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，應(yīng)該有相當(dāng)一部分是租房的。在美國，60%的人買房，另外40%的人都是租房。另外，目前我國二手房市場沒有被很好地啟動(dòng)，也影響了整個(gè)行業(yè)鏈條的轉(zhuǎn)動(dòng)。

　　《中國財(cái)經(jīng)報(bào)道》供稿

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