|
有關專家指出，按現行的土地管理制度，國家要將土地作為宏觀調控的手段，其運用存在困難；土地作為資源配置的重要方式，可以進行批不批、批多少的總量調節，卻不能進行行業結構性的調節
本報記者 鐘華
中國人民銀行決定從10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。研究土地市場的有關專家指出，這將暫時減少人們對商品房的需求，進而緩解土地審批解凍所引起的反彈。
土地與房地產價格的雙重影響
據國土資源部的官員向《財經時報》透露，11月1日，為期半年的土地凍結期將解除。國土資源部將配合《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(以下簡稱為《決定》)的落實，頒布九個配套文件，對農業用地的轉用做出更嚴格的限制。九個配套文件涉及年度用地計劃管理、用地預審、征地補償安置耕地保護、執法監管等。
今年4月底，國務院在開展全國土地的治理整頓中實施“三個暫停”：暫停農用地轉用審批，暫停新批縣改市(區)和鄉改鎮的土地利用總體規劃的修改，暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改。
據了解，土地審批恢復后，經營性用地出讓將繼續采取招標、拍賣和掛牌的方式來進行，這會導致土地價格有所上升，并進而影響房地產的價格。對此，中國國土資源經濟研究院科技處的人士向《財經時報》表示，從短期來看，土地價格上漲將會引起房地產價格上漲，并成為其上漲的主導因素；但從長期來看，房價將由房地產市場供求關系來決定。先是由于開發商對土地的需求增加，才會造成土地價格上漲，而不是土地價格變化主導房地產價格變化。
更為嚴格的農田保護制度
《決定》要求實行更為嚴格的基本農田保護制度。國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師張曉玲向《財經時報》介紹，這項更為嚴格的制度出臺的背景是，原來非農建設占用基本農田需經國務院批準，但對涉及基本農田鄉鎮級利用總體規劃的調整只要地市批準。
這樣，通過調整規劃來占用基本農田就變得相對容易。地方政府出于吸引外資和發展地方經濟的需要，使得基本農田的調整十分頻繁，加之管理的疏漏，基本農田大量流失。與此同時，國家對基本農田規劃的調整，以及基本農田的現實狀況缺乏有效的監控。為此，根據《決定》要求，對基本農田的占用和調整都需經國務院審批，從而加強對基本農田的保護。
有關專家指出，按現行的土地管理制度，國家要將土地作為宏觀調控的手段，其運用存在困難。土地作為資源配置的重要方式，可以進行批不批、批多少的總量調節，卻不能進行行業結構性的調節。
所以，國土資源部等部門在用地審批時無法了解到土地的行業用地情況。比如，“江蘇鐵本案”中的鋼鐵項目之所以能分拆成22個子項目來審批，正是抓住了土地審批的技術漏洞。
征地制度的四大缺陷
事實上，中國土地制度核心之一的征地制度改革試點早在2002年就已拉開帷幕。據張曉玲介紹，2002年，中央農村工作領導小組辦公室和國土資源部組織聯合調研組，在全國16個省開展完善土地征用制度的專題調研，調查形成的大量報告在“十六大”前后被分批送到中央。按照中央有關領導批示，有關部門啟動了征地制度的改革以及相關法律的修改。
目前，國土資源部正在東、中、西等19個城市抓緊征地制度改革的試點工作。但有關人士對《財經時報》透露，有關《土地管理法》修改決議在年底出臺的可能性不大。
多位土地專家指出，現行土地制度的弊端主要集中于征地制度，具體表現為四大缺陷：一是征地范圍過大； 二是征地補償過低；三是征地安置不落實；四是征地程序不合理，侵犯了被征地農民的知情權、參與權和申訴權。
現實抉擇
《財經時報》了解到，對于這些缺陷和改革所要達到的目標，中央政府和社會各階層的認識一致，但就具體改革進程的安排卻存在不同分歧。
有關專家指出，改革現行制度需要解決的現實問題是征地和土地流轉。在土地法學專家、南京農業大學教授沈守愚看來，應該在嚴格區分農業和建設兩種用地的基礎上推行土地流轉制度。土地流轉必須按農業和建設用地來區分，并在各自的范圍內進行。
對涉及到將農業用地轉化為建設用地的，必須通過征用來實現，但須嚴格劃分征用土地的性質，明確公益性用地和非公益性用地，并完善征地程序，實行征地的公開會審制度和合理補償制度。
在專家們看來，改革現行征地制度，實行公開、透明、公平的補償和市場化土地轉讓體系，必然會增加投資者土地使用的成本，這也將“犧牲”城市發展速度，用于補償農村發展，從而改變以土地低成本投資推動的中國經濟高增長。
| 
