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作者：胡家源編輯：唐清建
如今到寧波市鄞州區投資的外商會發現，這里的投資“門檻”越來越高，特別是對投資密度的要求明顯提高，頗有些“寸土寸金”的意思。
“目前的投資密度為每畝平均15.6萬美元，一些科技含量高的項目如寧波洲立實業
、華凱光電、三生藥業、立海機械的投資密度超過了每畝20萬美元。”鄞州區招商局局長張時光介紹說。
不過，這些企業應該算是幸運的。早在今年4月的統計中，寧波市就有200多個投資500萬美元以上的簽約外資項目因拿不到土地而無法順利落戶，合同外資達16億美元；而在談的外資項目中，有三成因為土地問題而卡殼。
“以土地來招商的方式面臨政策的寒冬和現實的壓力，地方不得不重新思考引資的涵義了。”上海市政府一位了解土地政策的業內人士指出。
土地新政下的思路轉變
寧波市江東區招商局的人最近心頭踏實了許多，因為他們剛剛制作完成了江東區的五張招商“寶藏圖”，而其中一張名為《樓宇資源招商布局》的圖紙現在成了辦公室里最值錢的東西。2004年8月之前，這里已經有68家涉及物流、咨詢等現代服務業的公司按圖索驥找到了他們的歸宿。8月25日舉行的江東區服務業 上海推介會上，又有9個服務業項目落戶區內的寫字樓，目前全區商務樓的出租率達90%以上。
招商局的官員告訴記者，江東區今年專門成立了樓宇經濟辦公室，出臺了多項鼓勵新建樓宇、鼓勵企業入駐的政策，“在引進的外資項目中，九成以上都是占用土地資源少的服務業項目。”
在寧波市這塊不足38平方公里的狹小區域里，利用“空間”向上發展的沖動顯得如此強烈，而江東區政府這項投入達1000萬的樓宇經濟計劃正在悄然改變江東發展的軌跡。
江東區并不是惟一的個案，土地的緊缺讓寧波市政府不得不見縫插針。在寧波市政府即將出臺的《加大招商引資力度政策的征求意見稿》中，對開發區集約利用土地、提高投資密度和投入產出比例設立了“門檻”。其中，省級開發區的投資密度要達到每平方公里10億元以上，進入開發區的外資項目投資密度要達到12萬美元／畝以上。
于是為了騰挪資源，各種以“借住”形式“安家”的外資企業頻頻出現。
2004年9月，通過租用鄞州區某公司1萬平方米的存量廠房，合同外資達1980萬美元的兆裕機械有限公司解決了無地落戶的尷尬，首期570萬美元的資金也順利到位。
在鄞州區云龍鎮，記者了解到，當地一家民企依靠出租空余廠房引進了來自意大利的上市企業百得利公司。目前，這家主要經營電線、插頭和電子元器件等產品的外資企業已到位資金125萬美元。而在邱隘鎮，一個廢棄的半拉子工程竟然引進了投資2980萬美元的港資四星級酒店項目。
“去年下半年以來，國家出臺的一系列嚴格的土地政策，客觀上對寧波市的土地審批和供應帶來不小的影響。”寧波市國土資源局的一位官員表示。
記者在該局提供的數據中看到，今年寧波市重點建設用地共需耕地指標6.9萬畝，而國家下達給的土地利用計劃指標為3.75萬畝(包括耕地3萬畝)，缺口非常大。同時，由于一些縣區難以完成基本農田補劃和耕地占補平衡，部分地區可能面臨“即使有計劃指標也無發展空間”的尷尬困境。
不僅僅在寧波市，整個浙江省都面臨著土地的饑渴。
據浙江各地不完全統計，已批項目因用地不能落實而導致難以動工興建的有429個；在談項目因土地問題推進困難的超過200個；因土地問題導致“流產”或轉移投資地的項目近百個。
雖然在10月底，中央針對地方政府和企業圈地熱的“三個暫停”在半年期滿后行將落幕，不過，這并沒有帶來土地政策放松的跡象。有消息稱，即將正式對外公布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，會對土地的管理、耕地的保護等有更多嚴格的要求，并涉及到一些機制問題以及利益的調整。
“這對于希望在土地恢復正常流轉秩序之后，能夠補辦手續繼續批地的地方政府來說，無疑是一個警示的信號。”前述業內人士表示，由于“利用批來的土地申請抵押貸款再投資”這種10多年前就存在的土地游戲并沒有結束，國家在逐步打開金融閘口的同時不會輕易放松對土地的嚴控。
長三角土地之危
“政府干預下的招商引資，使本應在成本導向下的企業投資行為與追求地方利益的政府行為合而為一，讓市場信號扭曲了，不能真正反映資源的稀缺程度，”南京大學商學院國際經濟貿易系主任張二震教授表示，如聽任這種現象持續下去，不僅損失了地方財政，而且導致了土地等資源的巨大浪費。
即使在蘇州這樣外資密集地區，直接引進國際資本帶來的高增長也是通過耗費大量的土地資源為代價的。
一份調研報告指出：工業用地周期長達50周年以上，是不可替代的短缺資源，這種模式將阻礙蘇州經濟的長期持續穩定發展。而按照目前蘇州經濟的增長要求，每年仍需要新增項目用地6萬畝左右，只要蘇州市的GDP每增長1個百分點，就要消耗4000畝土地。從蘇州目前14%的增長率發展速度來看，到2020年，蘇州工業用地就沒有余地了。
但事實上，基于地方利益的外資項目的爭奪戰從來都沒有停止過，特別是一些投資金額大的項目更成了各地爭奪的焦點。而在爭取外商的過程中，地方讓利拼地價，比稅收減免，已經是人所共知的秘密了。
據了解，在蘇州地區土地開發的成本大約在每畝20萬元左右，但目前蘇州的地價已降至每畝15萬元以下。同時根據國家規定，外資企業可享受基本稅15%及“兩免三減半”的優惠政策，但在許多地方達到了“五免五減辦”，甚至“十免十減辦”。
“國家不放松對土地的嚴厲政策，一方面是防止投資過熱和土地征用中的權益保障再度反彈，另一方面也是為遏制地方政府再一次‘圈地’低水平競爭的勢頭。”業內人士告訴記者，由于土地承諾無法兌現而導致的外來資金不能按時到位的現狀，已經成為困擾地方政府的一大難題。
有關內部評估報告指出，長三角外資投入的增幅在大幅下降。以今年前三季的統計數據看，長三角外商投資出現兩大特點，一是外商投資的增幅出現明顯下降，外商投資的實際到位(實際利用外資)大幅下降。以外資大省江蘇省而論，外商總投資增幅下降兩成多，外商投資實際到位增幅下降高達80%以上。
專家認為，外資此時的分流與其他發展中國家如越南、印度尼西亞和泰國，投資條件如土地成本等更優于中國有關，低價土地并不是城市惟一的競爭要素，無地招商將成為今后一個時期地方政府需要研究的課題。
催生“無地招商”新模式
在幾年前的招商引資熱中，制造業還是各地爭奪的焦點。以上海為例，在周邊地區招商引資風生水起的壓力下，上海早期也出臺了一項不放棄制造業的舉措，在市郊的嘉定、青浦、松江三個區分別設立了工業園區，規劃用地總面積173平方公里，通過打造“商務成本盆地”來增強對外資的吸引力，同時制定一系列財稅優惠政策，與周邊地區形成競爭之勢。
“大城市以這種方式同周邊競爭，最大的擔心就是由于商務成本提高導致城市產業空心化。”業內人士指出，事實上，城市用地性質轉變，產業結構空間大轉移是一個自然規律，并不就是產業空心化。
但是從行業平均利潤上來看，制造業并不是一個可以產生暴利的行業，其偏低的單位投資產出率實際上對于政府稅收并沒有太大幫助，相反，過高的土地成本和退稅補償往往會令地方政府財政不堪重負。
因此，長三角的眾多城市不約而同地將目光集中到了更高層次的服務業競爭之上，新的招商模式隨之起來。
自11月1日開始，杭州市外經貿局的官員將奔赴香港舉行優強企業推介會，與以往不同的是，這是杭州首次大規模以“無地招商”的形式吸引外來投資。杭州市經委外經處處長施永勝介紹，此次推介會的特點是，招商載體不再是具體的產業項目，而是產業鏈和產權，也就是采取以存量引增量的“無地招商”模式。
除了杭州以外，江蘇的無錫、江陰以及浙江的臺州等地，也都掀起了一陣“無地招商”的風暴，這讓一度領風氣之先的上海似乎有些坐立不安。
10月26日，在例行新聞發布會上，上海市外經委主任潘龍清透露，上海將繼續鼓勵“無地招商”，突破土地制約瓶頸。
“無地招商，一是在中心城區發展“樓宇經濟”；二是在郊區，對一部分容積率低的工業園區進行二次改造，對有多余土地的老企業進行增資擴容。”潘龍清表示，上海還將發揮加工區、保稅物流園區和開發區的特殊功能，吸引用地少、技術含量高的項目。
“杭州的無地招商顯然是學習上海的樓宇經濟模式，然而‘橘生淮北則為枳’，這種模式恐怕不是這么容易被成功移植的！”浙江大學的一位城市經濟專家表示。
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