補繳使用費還是收回使用權 物權法試解期限難題

　　見習記者 牛曉波 北京報道

　　“嚴格來說，從現行法律來看，土地使用權到期后，國家當然可以收回土地使用權�！闭劦浇ㄖ�物土地使用權問題時，北京市漢卓律師事務所秦兵律師說，“當然，這種情況目前來看還不普遍，也許再過20年左右，這個問題會成為一個城市房產主們普遍面臨的難題�！�

　　但對于深圳的一些業主來說，這個問題已經提前擺在他們面前。

　　物權法草案主要起草人、中國人民大學王利明教授建議，土地使用權期限難題，應該在物權法中得到解決。

　　而10月22日開幕的十屆全國人大常委會第十二次會議上，被提交進行“二讀”審議《物權法(草案)》備受矚目。

　　土地使用權到期了

　　據深圳市國土局的消息，目前深圳市內使用權已經到期的土地，主要集中在羅湖區，大多是1987年前行政劃撥的土地和歷史用地。按照當時的政策，這部分土地的使用權期限并非如后來的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的那樣在40-70年之間，而是20-50年。

　　由于改革開放初期政策法規上的紛亂，1983年竣工的深圳國商大廈中，同時存在著20、30、40年不等的土地使用期限。有業主介紹說，“那些使用期為20年的房產，土地使用權已經全部到期，出租和出售都有難度�！�

　　而這種現象并不僅僅出現在深圳。據有關報道，類似的困局在上海、湖南等地也已經陸續出現。

　　“在現有的法律框架下，這個問題的解決，要不就是房產主補繳土地使用費以延續土地使用權，要不就是國家收回土地使用權。”秦兵說，“但我們更應該檢討當初規定的40-70年的土地使用期限是否合理，是否合乎我國的實際情況�！�

　　為解除土地使用權期限這支懸在每個業主頭上的“達摩克利斯之劍”，秦兵建議，將土地使用權延長至其地上建筑物報廢之日�！爸挥蟹课荼淮_認為危房了，才可收回土地使用權。照現在這個規定，將來大批土地使用權到期后，要不政府違法，要不就還得修法�！彼�說。

　　程嘯博士也認為，可以考慮適當延長土地使用權期限，“尤其是公民住房的土地使用權期限，如香港就規定住房土地使用權期限為99年�！钡�他也強調，在延長期限的同時，應該注意一個問題，“如果期限過長，有可能使土地使用權變相成為所有權，這違背憲法關于土地所有權的規定�！�

　　我國土地所有權制度來源于憲法的規定，城市土地所有權歸國家所有。

　　有專家認為，這種土地使用權和建筑物所有權的脫節，使業主的居室所有權變成了“無本之木、空中樓閣”。王利明教授認為，公民房屋所有權的無期限性與房屋所占用土地使用權的有期限性之間的矛盾，根本的解決之道應在物權法中尋求。

　　物權法之解

　　十屆全國人大常委會第十二次會議審議的《物權法(草案)》規定，建設用地使用權期限屆滿，使用權人應在屆滿前一年申請續期，除非因公共利益需要，出讓人應予同意。對出于公共利益必須收回土地使用權的土地上附著建筑物，出讓方應以合理價格收購。

　　清華大學法學院程嘯博士是物權法草案立法理由書的起草人。他認為，此次物權法在這個問題上的規定，其重要意義在于，在物權法出臺之后，現行法律和部門規章中關于建設用地使用權的分散規定，應依照該法予以修正。

　　之前關于建設用地使用權的法律法規主要是《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《國有土地管理法》、《城市房地產管理法》等。而由國務院1990年頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，甚至規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”。

　　王利明教授也表示，從原則上說，公民對房屋享有的所有權不應該因為土地使用權的期限屆滿而消滅。土地使用權屆滿后，應當推定擁有房屋所有權的公民仍享有該土地使用權，但公民應當支付延長期限的土地使用費。

　　程嘯認為，在土地使用權期限續展問題上，更大的挑戰首先來自操作層面，包括使用權續展的具體程序和續展費用的計算辦法等，目前均難以尋找到明確的法律規定。

　　深圳國土局方面的信息也顯示，雖有很多已經到期的土地出現，但辦理土地使用權延期手續的“寥寥無幾”。有關人士認為，主要原因在于后續的政策法規不足，而補繳土地使用費標準偏高也讓很多房主望而卻步。

　　按照法律規定，高層建筑的土地使用權費用均需按照每戶居室的建筑面積平均分攤給每個業主，業主除應有《房屋所有權證》外，還應該同時申領相應的《土地使用權證》。但實踐中，大多數地方都沒有將《土地使用權證》發放給業主。這也給房屋所有人申請土地使用權期限續展帶來了不便。

　　程嘯博士認為，從目前來看，土地使用權到期問題并非如一些人以為的那樣嚴重。在實踐中更多出現的是，一棟建筑的土地使用權到期后，該建筑內的房屋所有權人“有人續了，有人沒續，這時候，對沒申請續展的那一部分業主，應該怎么辦，目前的法律還沒有給出說法�！�

　　秦兵律師則認為，對于這種情況，最好的解決辦法就是“建立良好的業主委員會治理體制，授予業委會在小區管理中更獨立的權力”。

　　“業主”共同管理權待行

　　全國人大法律委員會副主任委員胡康生在匯報物權法草案的修改情況時表示，隨著高層建筑物的大量出現，“建筑物區分所有權”已經成為不動產物權中的重要問題。

　　按照草案的規定，建筑物所有權區分為三種權利，即“建筑物區分所有權人”(即通常所謂的“業主”)對高層建筑物內其居室等專有的所有權，對走廊、電梯等享有的共有權，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有的共同管理的權利。

　　在一些國家的法律中，這種業主的共同管理權又稱為“社員權”。相對于業主的專有財產權和共有財產權，我國法律對這一管理性權利的規定顯得尤其薄弱。而秦兵律師認為，此次物權法在這個問題上的核心恰恰應該是如何保障業主行使共同管理權。

　　“這其實包括了兩項財產權和一項管理權。”王利明教授認為，“這是此次物權法草案對不動產所有權的一個重要規定�！�

　　據了解，在大多數國家，社區業主的公共管理權都是通過成立業主協會(我國通常稱為“業主委員會”)，并授予業主協會獨立主體資格的辦法來實現。

　　王利明教授認為，對于小區業主委員會的產生、運作和其權力，此次草案已經做了比較詳細的規定，但一些具體程序性的規定，還需通過其他單行法律法規進行細化。

　　此次提交審議的物權法草案規定，如有業主或建筑單位等要將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房，或者將共有部分改變用途，均應當經全體業主同意。這項規定被有關專家稱為業主法定公共管理權的一項重要內容。

　　記者注意到，一旦未得到“全體業主同意”，出現個別業主或建筑單位、物業部門強行改變住宅用途現象，如何進一步解決，草案沒有給出明確的辦法。

　　有關資料顯示，針對這個問題，國際上的通行做法是給予業主委員會在社區管理中的法定“強制出讓”和“強制遷移”權。例如在一個社區中發現有住戶未經全體業主同意，利用其住宅從事違背大多數業主意愿的行為，業主委員會可以行使管理權，以“強制出讓”或“強制遷移”的方式，將該住戶趕出社區。

　　程嘯博士認為，如果出現上文所說的“有的續，有的不續”土地使用權期限現象，業委會如果擁有法定的“強制遷移權”和“強制出讓權”，則可以在多數人同意續期的情況下，解決少數人不愿續期的問題，“甚至可以由業委會出面向法院提起訴訟，要求法院強制執行�！�

　　“現有立法最大的問題就是業主委員會產生程序及其正當權力行使保障制度的缺失�！鼻乇鴮τ浾哒f，“能否使業主此項權力的行使變得更有效、更有保障，將是衡量物權法是否成功的一個重要標準。”

　　程嘯博士也認為，目前這部僅有297條的物權法，對很多問題的規定還比較“粗糙”，作為一部民事基本法典，“原則性的條文比較多，具體程序性規定不很詳細，有待其他下位法律法規進一步細化�！�

　　“現在看來，這份草案還有很多值得討論和商榷的地方，應該還會有較大的改動�！蓖趵�明教授對記者說，“這還僅僅是二讀，后面還有很多工作要做。但如果不出意外，明年三月份的人大會議上，物權法將會提交表決通過。”