建設部報告質疑房產泡沫 稱房價下跌未必是好事

　　報告指出，判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求

　　晨報訊(記者 王小星)昨天，建設部對外發布了該部政策研究中心課題組所完成的《怎樣認識當前房地產市場形勢》報告。

　　這份報告分析了中國房地產投資的走勢、商品房空置面積狀況、房價上漲的主要原因 、房地產金融風險等問題，認為只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫要破滅”，并指出“現階段房價下跌不一定就是好事”。報告還提出，房地產金融仍是銀行的優質業務，融資渠道多元化和證券化是化解房地產投資風險的根本舉措。

　　真實需求擊破“泡沫”論

　　關于全國房地產市場的潛在需求，建設部的報告認為，到2020年，約有3億至3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房；城鎮居民人均住房面積從2003年的23.8平方米可能要達35平方米。現實的有效需求測算為5.4億平方米。被動需求方面，2003年全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。

　　基于以上數據，該報告認為：判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求。目前的住宅需求仍然真實，在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

　　房屋空置是把“雙刃劍”

　　基于以上數據，建設部報告認為：不能否認房地產空置現象的存在，但并未惡化，它是影響房地產業發展的“雙刃劍”：一方面，空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。

　　社會預期是漲價深層原因

　　據統計，今年一季度，上海、沈陽、青島、重慶、天津、南京、寧波、杭州、濟南9個城市房價漲幅同比超過10％；上海、沈陽、天津、寧波、杭州、成都、大連7個城市地價漲幅同比超過10％。今年二季度上海、沈陽、青島、重慶、天津、南京、寧波、杭州8個城市房價漲幅同比超過10％；上海、沈陽、天津、杭州、成都、南昌6個城市地價漲幅同比超過10％。

　　基于以上數據，報告認為，從成本和供求關系分析，房價上漲有四大原因：地價上漲是重要因素；二是包括建材價格上漲和住宅品質提升帶來的住宅成本上升；三是中低價位商品住房供應量下降、高檔商品房供應增加的房地產供給結構變化；房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。

　　但房價區別于一般商品價格，可以極大地脫離成本和實物層面的供求關系，而社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

　　CPI(消費價格指數)是觀察和分析消費心理預期的重要指標，從當前我國的宏觀經濟形勢分析，強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立。尤其是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策對于普通消費者的感受是：“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。同時，開發商宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，強化老百姓的心理預期，造成局部地區價格短期內出現非正常上漲。

　　房價下跌不一定就是好事

　　正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。

　　目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。

　　因此，建設部政策研究中心課題組認為，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房)供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。

　　另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。應當引導消費者樹立“不僅關注房價，更要關注房屋性價比”的觀念。