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土地有償轉讓收入已成為各級地方政府的“第二財政”，其主要用途是城市基礎設施建設投資資金。在過去5年中，這一收入從1999年的114億元增長到2003年前9個月就達到了1376.13億元。這得益于土地二級市場的迅猛發展，2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍。
張宇/文
土地批租模式的變革直接催生了土地二級市場。經過2000-2003年的準備，土地批租模式改革在法律上已經基本完成，地方政府傳統的行政劃撥、協議出讓等手段宣告終結，2002年7月1日起實行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定，土地市場化配置進程正式全面啟動。
按照國土資源部《關于建立土地有形市場，促進土地使用權規范交易的通知》，各地都必須要建立健全土地交易管理制度，規范有形市場運作，規定在有形市場內公開交易的土地，凡屬于經營性房地產項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應采用招標、拍賣方式進行；其他用地類型應掛牌公告，規定期限內有多個申請者的，亦應采用招標、拍賣方式交易，并且出臺了三種市場配置方式等較為具體的操作細則。
經過幾年的時間，目前傳統的土地運作模式(地方政府招商引資—大興開發區建設熱—征用農村集體土地—地方政府進行適當前期投資—地方政府賣“熟地”—引進外資)業已宣告結束，而各地具有明顯市場化特征的土地二級市場運作已經初具形態，對國有土地的市場配置開始發揮出越來越重要的作用。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
1999年全國招標拍賣的土地面積為1000萬平米(如圖1)；2000年增長了1倍多；2001年則進一步提高，達到6609萬平米，增幅為138%；2002年國土資源部11號令出臺，市場配置土地取得新突破，“招拍掛”出讓的土地面積同比增長了1.74倍，達到18095萬平米；2003年，“招拍掛”出讓土地面積達到51900萬平米，增長了約1.87倍，招標、拍賣和掛牌出讓土地面積分別為6200萬、8900萬和36800萬平米，所占比例分別為12%、17%和71%。
土地受讓宗數的增長也反映了土地配置市場化水平的提高。2000年招拍掛受讓土地的宗數約為1.57萬宗，到2002年時已增加到約2.59萬宗，2003年在5.7萬宗左右，參見圖2。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
市場化配置土地面積占同期出讓土地總面積的比例也在明顯提高。1990年“招拍掛”出讓土地使用權的面積占出讓總面積比例一直在2-5%之間，2003年這一比例提高到28%(如圖3)。顯然，隨著各地土地規劃、土地儲備市場和市場化配置水平的成熟和完善，“招拍掛”出讓土地將在土地出讓中占絕對主導地位。預計2004年，全國建設用地實行“招拍掛”的比例將繼續增長至50%以上。
土地批租收入迅速增長
1999年，市場化配置土地開始起步，全國招標拍賣土地面積1000萬平米，獲得的土地價款高達114億元，平均每平米土地1057元。此后隨著土地配置市場化程度的提高，協議轉讓和行政劃撥配置土地有所減少，地方政府“招拍掛”土地出讓收入幾乎呈直線上升(如圖4)，2003年1-9月，全國土地招拍掛土地出讓收入達到1376.13億元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
2001年招拍掛出讓土地收入占土地有償轉讓總收入的37.3%，2002年增加到超過40%，2003年前9個月則已達到55.21%(如圖5)。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
在2001年，許多省份的市場化配置土地收入大幅上升，地方財政壓力也因此而相對減輕。其中，遼寧省實現招標拍賣土地價款23.8億元，同比增長12.3倍，是當年增長最快的省份；河北省完成土地招標拍賣價款22億元，招標拍賣面積占出讓總面積的9.3%；江西省招標拍賣出讓土地價款達到18.3億元。這一年，全國共有9個省市的土地招標拍賣價款超過了10億元，而1999年僅有兩個(如表1)。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
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