奠基后復工無期 上海世界第一高樓七年難產玄機(6)

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　　虧贏兩不知

　　“第一高”外墻的西北拐角，磚紅的壁面上書寫鄧小平視察浦東的題詞：“抓緊浦東開發，不要動搖，一直到建成”，耐人尋味。

　　有人評論，“第一高”復工，標志浦東又一輪建設“高潮”來臨。

　　要建“世界第一高樓”早已名聲在外，這對于上海來說，也是“騎虎難下”；而作為“投資方”的日本森財團，是復是停，也得經過認真考慮。

　　“2002年，有上海媒體稱，遲遲未復工的原因是森稔資金面出了問題。但事實上不是這樣，就森稔的底子，應該不會出現問題，我個人認為，森稔在做市場觀望，他是商人，可以理解，他必須看到上海房地產到最光景的時候才會出手。”上海社會科學院王海峰博士告訴《中國經濟周刊》。

　　“有很多人在給‘世界第一高’算帳：地已經圈好，8年沒有建好，這樣消耗多大啊；但是，如果建好，經濟不景氣，房子空置率居高不下，那樣才是‘巨虧’呢！現在估算，2005年開工，2008年左右竣工，正好趕上中國的2008‘奧運會’和2010世博會。”上海世貿濱江花園一位管理層這樣分析。

　　這樣，能否收支平衡的確是一個最大的問題。

　　據了解，環球金融中心投資額超過11億美元，約為近側的金茂大廈總投資的2倍。按現在5%的年貸款利息計算，每年的機會財務成本就達人民幣4億元左右。

　　有人以金茂大廈做參照分析“環球金融中心”的年消耗：金茂每天一開門支出的運營成本就達100萬元人民幣以上，未來環球金融中心還應加上每年至少不低于4億左右的運營成本；如果加上經營和人工等其它成本，環球金融中心未來每年的成本將達到8億人民幣以上。

　　即使不考慮未來高樓日益增多的激烈競爭，假定總建筑面積37.7萬平方米的環球金融中心出租率達到金茂的水平，并且租金水平類似，該樓收入多半只能達到8.45億。

　　該人士進一步分析，就算日方真能拿出35%的自有資金，環球金融中心2007年能如期建成，由于從1997年開始的建設期已經超過10年，而上海商用土地的批租年限是50年，那么要在不到40年里償還至少700億日元的貸款，每年要歸還的本金就達近約1.5億人民幣。

　　如此算來，環球金融中心究竟是否還有利可圖呢？

　　按照目前環球金融大廈設計的建筑面積和投資水平，即使投資商自己一分錢不賺，大樓的租金價格也必須比金茂高出許多才能基本收支平衡。

　　關于工期推遲，外界眾猜紛紜。沈晗耀分析：“森稔投資很理性，每個方案都要經過反反復復推敲，工期推遲除了方案的耗時外，東南亞金融風波是最大的原因；但還有一個更重要的原因那就是森財團對中國上海房地產業的分析。”

　　同濟大學土木工程專家周教授的說法正好照應了沈晗耀的分析：上海在房地產的大調控背景下表現得很穩健，同時，2010年上海世博會的舉辦，將是高端務樓盤的黃金空間增大，森財團審時度勢，計劃近日復工，有著市場依據的，如果不漠視巨大的世博會商機，就得現在開工。

　　“只是，森稔利潤攫取生不逢時，碰到金融危機，擔心世界經濟萎縮影響出租率，才剛打樁就停工，駐足觀望，臺北 101等地迅即冒出，勁旅爭逐，在進退不由的‘二難’矛盾中，森財團的審慎應該是可以理解的。”周教授說。精明的森稔與美麗的上海地產之間又有一場博弈了。

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　　世界最高大樓離經濟衰竭只有半步之遙？

　　資料1：高樓之憂

　　資料2：上海為何愛建高樓？

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