物權法草案規定土地承包經營權可依法轉包轉讓

　　如果你家周圍新建的樓盤影響了你的通風采光。那么你將有望通過物權法來維權。昨天，十屆全國人大常委會第十二次會議分組二次審議了物權法草案。

　　草案規定，土地承包經營權可依法轉包出租、小區業主會議有權更換建筑單位聘請的物業、小區業主會議及其業主享有居住區的維護管理權利等問題。

　　繼保護私有財產條款寫入憲法后，以單行法形式詳細規定保護私有財產的物權法草案再次提請中國最高立法機關審議。昨天，全國人大常委會組成人員分組審議《物權法(草案)》時一致希望物權法能盡快出臺。

　　特別要提出的是，《物權法(草案)》主要起草人王利明建議物權法需要解決公民房屋所有權的無期限性與房屋所占用的土地的有期限之間的矛盾。王利明認為，從原則上說，公民對房屋享有的所有權不因土地使用權的期限屆滿而消滅。土地使用權屆滿后，應當推定公民仍享有該土地使用權，但公民應當支付延長期限的土地使用費。

　　今年3月，憲法修改時，明確規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯”。專家認為，憲法確立了私有財產權的保護后，各部門法有了保護私有財產立法的依據。同時，私有財產權除了要有最高層次的憲法保護之外，還應有民法保護和單行法保護。由于民法典草案分為九編，共1209條，內容復雜。全國人大常委會法律委員會建議，以分編審議通過為宜，當前最急需的是出臺物權法。

　　參加昨天審議的全國人大常委會委員認為，物權法對規范財產關系，維護經濟、社會的秩序相當重要。物權法的出臺，能更好地促進社會主義市場經濟發展，鼓勵人們創造財富的積極性。

　　物權法草案有望三審通過

　　王利明《物權法(草案)》主要起草者之一

　　新京報：究竟什么叫物權？

　　王利明：物權是指自然人、法人直接支配特定的物的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物，既包括汽車這樣的動產，也包括房屋這樣的不動產。

　　新京報：你認為立一部物權法的意義在哪里？

　　王利明：私有財產權是公民的基本權利，它與生命權、自由權一起被并稱為公民的三大基本權利。我國憲法今年已經修改，對公民的私有財產權作出了原則性規定。物權法作為規范平等主體之間的財產關系的民法的一個重要組成部門法，對明確產權關系，保護權利人的財產權益，維護經濟社會秩序有重要作用。

　　新京報：物權法草案確定了哪些基本原則？

　　王利明：確定了物權法定原則、物權公示原則等四大基本原則。即物權不能個人約定，物權的種類和內容只能由法律規定；權利人要讓其他義務人知道自己是權利人就必須要通過公開辦法明示，比如房屋登記制度。

　　新京報：此次審議，委員們的修改意見集中于何處？

　　王利明：大體上還是過去學界產生過分歧的一些問題，比如物權法的客體是否包括無體物等。

　　新京報：你對“物權法草案”的審議通過有何預期？

　　王利明：這樣一部重要的法律，全國人大常委會是非常謹慎的。如果正常的話，兩個月后三審通過的可能性非常大。

　　物權法草案解讀

　　解讀1：業主會議有權換物業

　　草案規定，建筑物區分所有權人會議可以制定有關該建筑物及其附屬設施的管理規定，自行管理該建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。

　　對建筑單位聘請的物業管理機構，建筑物區分所有權人會議認為不合適的，有權更換。草案還規定，業主就高層建筑物內其居室享有所有權，就走廊、電梯等享有共有權。

　　物業管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

　　解讀2：住宅改商用須業主同意

　　草案規定，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應當經全體建筑物區分所有權人同意。

　　草案規定，建筑物區分所有權人、物業管理機構不得擅自占用、挖掘建筑區劃內的道路、場地，損害建筑物區分所有權人的共同利益。因維護、修繕等原因確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當經建筑物區分所有權人會議同意。草案規定，建筑物區分所有權人會議以及建筑物區分所有權人委員會，對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪音，以及違反規定飼養動物等損害他人合法權益的行為，有權要求停止侵害、賠償損失。

　　解讀3：空調水不得侵害鄰家

　　很多地方，一些人光顧自己新建樓房，影響到鄰居住房的通風采光。今后受影響的鄰居可以通過物權法來維權。草案在專門開辟一章就相鄰關系進行了明確規定。

　　草案規定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動產；安裝空調等設施，不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害。不動產權利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。相鄰的不動產權利人有權要求施工的不動產權利人提供相應的擔保。

　　解讀4：私人投資及收益受保護

　　私人對其合法取得的不動產和動產享有所有權，國家保護私人儲蓄，國家保護私人投資及其收益。物權法草案對此作出明確規定。

　　草案規定，國家、集體、個人所有的不動產或者動產投入到企業的，由出資人按照出資額享有資產收益，重大決策以及選擇經營管理等權利。專家認為，這一條體現出對公民私有財產和國家財產平等享受收益和決策權。

　　草案還完善保護私人財產權的法律制度。草案規定，私人對其合法取得的不動產和動產享有所有權。國家保護私人財產的繼承權以及其他合法權益。

　　解讀5：公益學校醫院不得抵押

　　學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等不得設置抵押。物權法草案規定6類財產不得抵押。包括土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依照法律規定被查封、扣押、監管的財產；法律規定不得抵押的其他財產。

　　草案還規定，債權人在借貸、買賣等活動中，為保障實現其債權需要擔保的，可以依照本法和其他法律規定設定擔保。擔保物權人在債務人未履行債務時，有權就擔保財產優先受償。

　　解讀6：土地承包經營權可轉包

　　草案規定，土地承包經營權人將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。

　　此外，草案規定，承包期內，發包人不得收回承包地。承包期內，土地承包經營權人全家遷入小城鎮落戶的，應當按照土地承包經營權人的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依照法律規定進行土地承包經營權流轉。承包期內，土地承包經營權人全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包人。

　　解讀7：善意占有不擔民事責任

　　物權法草案規定，占有人因使用占有的不動產或者動產而使該不動產或者動產受到損害的，善意占有人不承擔民事責任。

　　占有是指占有人對動產或者不動產的實際控制與支配，所有權人有權占有，此外屬于草案規定的無權占有。無權占有包括善意占有和惡意占有。除有相反證據證明外，推定為善意占有。

　　草案規定，不動產或者動產被占有人占有，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除占有人因妥善保管該不動產或者動產支出的費用。占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的。

　　解讀8：拿回失物須支付保管費

　　草案規定，所有權人、遺失人取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。

　　還有，我們經常能看到有人懸賞尋找遺失物。草案規定，這種情況下，領取遺失物時應當按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時未支付保管費等必要費用的，拾得人或有關部門有權留置遺失物。不過草案同樣規定，拾得人拾得遺失物應當返還。

　　拾得人拾得遺失物，應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人、遺失人等權利人領取，或者送交有關部門。

　　解讀9：一戶村民一處宅基地

　　一戶村民只能分配一處宅基地。村民占用宅基地面積超過規定標準的，應當交納宅基地使用費。

　　草案規定，本集體的村民通過轉讓取得兩處以上宅基地的，應當交納多占部分的宅基地使用費。本集體以外的人通過轉讓取得宅基地使用權的，應當交納宅基地使用費。按照規定，宅基地使用權不得抵押。住房抵押時，在實現抵押權時，宅基地使用權一并轉讓。

　　全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說，對于宅基地使用權能否流轉專家們有不同意見，尚待進一步研究(記者廖衛華 )

　　來源：《新京報》