泡沫之說(shuō)并不成立 中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無(wú)跡象3

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　　3影響篇

　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”了我國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)，也不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押貸款對(duì)銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

　　目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在。

　　從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%。

　　而我國(guó)目前的情況是，除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來(lái)源于銀行。據(jù)我們測(cè)算，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金60%左右來(lái)自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析也是吻合的。

　　顯然，我國(guó)目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高的問(wèn)題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行系統(tǒng)來(lái)承擔(dān)的。

　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚未影響到國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)

　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”了我國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)。主要原因是：

　　1.房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行愿意分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)、高收益對(duì)銀行有巨大的吸引力，明知有風(fēng)險(xiǎn)，銀行也愿意對(duì)其融資。

　　住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押貸款對(duì)銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

　　2.評(píng)價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。

　　衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會(huì)總的房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，通常全社會(huì)所有住房的總市值中有40%以上的比重實(shí)際是通過(guò)“按揭”方式從銀行借的錢。而中國(guó)的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過(guò)住房改革獲得自有住房的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開(kāi)發(fā)和銷售的新房。

　　3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲�機(jī)依賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的運(yùn)行狀況。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢(shì)緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是東南亞一些國(guó)家短期外債無(wú)力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實(shí)際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價(jià)格“泡沫”，而是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期。不能把房地產(chǎn)“泡沫”說(shuō)成是導(dǎo)致金融風(fēng)暴的根本原因是不確切的。實(shí)際上，在亞洲金融風(fēng)暴之前，相關(guān)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國(guó)當(dāng)前的情況分析，我們認(rèn)為，只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過(guò)熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。

　　化解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：融資渠道多元化和證券化

　　為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行資金的問(wèn)題，在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過(guò)房地產(chǎn)融資渠道多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。我們認(rèn)為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，也就是說(shuō)，最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開(kāi)發(fā)商直接到公開(kāi)資本市場(chǎng)上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有股票性質(zhì)的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商“合伙建房”，即允許購(gòu)房者直接通過(guò)“入股”方式和開(kāi)發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

　　另一方面，可以利用資本市場(chǎng)，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開(kāi)發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)貸款的投向由開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)向個(gè)人按揭消費(fèi)貸款，個(gè)人抵押貸款的證券化將成為化解金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

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