泡沫之說并不成立 中國房地產金融危機尚無跡象2

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　　2原因篇

　　現實房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。

　　房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變。社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

　　社會經濟預期是房價上漲的主因

　　對于目前國內房地產價格的普遍上漲，我們認為：房價本身呈自然上漲趨勢，從中長期趨勢看房價總是看漲的。而且，現階段房價下跌不一定就是好事。

　　正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業包括房地產業都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，現實是房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。有時對長期房價的合理調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

　　目前我國城鎮已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房)供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。

　　成本原因：地價上漲推動作用

　　隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區之一。國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。

　　另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。

　　供求原因之一：供給結構變動推動

　　目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。

　　1至8月，全國經濟適用住房投資同比增長4.4%，占開發投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方經濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，而高價房占到40%以上。房地產供給結構的不合理推動了商品住房平均價格上升。

　　此外，我們認為，必須密切關注當前非住宅物業(特別是商業物業)的供需狀況。目前非住宅物業已呈現供大于求狀況，有的城市非住宅供應量占據總量的三分之二。2004年一季度有9個省份房地產開發投資增幅超過60%，其中主要是非住宅投資。

　　供求原因之二：多種住房需求旺盛

　　除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產市場中還存在大量投資需求。隨著我國經濟發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到1　　6.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達40%。

　　在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。以“溫州購房團”為例，對當地房地產市場和房價的直接影響可能很小，但經過開發商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房價上漲之后反而有更多人跟風，進一步形成房地產投機。

　　深層次原因：消費者預期改變

　　以上分析主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

　　從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI(消費價格指數)是觀察和分析消費心理預期的重要指標。統計表明，2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續第3個月居民消費物價漲幅達到5%以上；從環比增長看，8月居民消費物價上漲0.7%，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。

　　更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。

　　在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區價格短期內出現非正常上漲。

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