泡沫之說并不成立 中國房地產金融危機尚無跡象

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　　作者：夏欣�牼庉嫞合男�

　　建設部政策研究中心課題組

　　課題負責人：陳淮

　　課題組成員：陳淮 趙路興

　　　　 文林峰 周江

　　　　 鄭翔 浦湛

　　本報告執筆：周江

　　編者按：

　　今年前8個月國內房地產價格的上漲引起了國內外的普遍關注。境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。而此前，根據摩根士丹利的估算，世界25%的地區中存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態，其中就包括中國等。

　　中國房地產市場形勢究竟如何，房地產泡沫是不是真的存在，它對國民經濟與金融到底會產生什么樣的影響？建設部政策研究中心課題組的報告給出了他們的回答。

　　1現實篇

　　在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

　　宏觀調控已見成效 局部過熱≠泡沫經濟

　　當前，一種持“房地產過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調控對房地產的緊縮效應并不明顯”，其依據是“1～6月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖中可以清晰地看出，國家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。

　　是否存在泡沫取決于是否有真實需求

　　判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求。我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據如下��

　　首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55%～60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3～3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗，根據中國過去城鎮居民住房改善的速度，根據我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。

　　其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

　　房地產空置量是“雙刃劍”

　　根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。

　　但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產空置現象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。因此，房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”。

　　需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。

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