杭州房產(chǎn)新政檢討 政府官員緣何不惜丟失顏面

　　《小康》記者 白紅義 報道

　　杭州是國內(nèi)首個對二手房交易征稅的城市，但就在9月1日，這項出臺僅僅8個月的政策卻在杭州被叫停。在土地計劃控制前提未變的背景下，杭州市政府雖然沒有采取行政命令直接干預(yù)房產(chǎn)投資，而是通過出臺征稅政策等市場手段來調(diào)控購房需求。但由于土地供給所具有的源頭決定意義，這方面的計劃管理模式與市場化的供需要求必然形成沖突，而這正是個 稅政策難以達(dá)到預(yù)期效果的根源。

　　當(dāng)政府官員不惜丟失顏面也要調(diào)整某項出臺不久的政策時，你就知道，他們是在“動真格”的了。

　　作為國內(nèi)首個對二手房交易征稅的城市，杭州市政府的經(jīng)驗已為許多城市所效仿。但就在9月1日，這項出臺僅僅8個月的政策卻悄然在杭州被停止執(zhí)行。此一政策發(fā)布之時的理由是遏制房產(chǎn)交易過熱，不料8個月后的今天，杭州的二手房市場卻走到另一極端，陷入了低迷，這顯然不是當(dāng)初決策者始料所及的。

　　對此，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說，對市場變化預(yù)期不足，是開征、停征變化如此之快的主要原因。虞教授認(rèn)為，去年國內(nèi)銀行對房產(chǎn)貸款控制比較寬松，買房成為通貨膨脹的“釋放口”，尤其是杭州樓市投資兼投機(jī)盛行，形成了“需求大于供給”的假象。為抑制投機(jī)炒房、制止房價過快上漲，市政府才出臺了這項政策。但實施的結(jié)果，這項政策反而成為房價攀升的“助推器”——賣方紛紛把20%個稅轉(zhuǎn)嫁給買方，將轉(zhuǎn)讓價格以“凈價”標(biāo)出。

　　政府運用經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控本無可厚非，然而“良好的愿望并沒有收到良好的效果”。

　　在杭州，很少有一項政策的出臺與終結(jié)，像征收20%房產(chǎn)個稅這樣顯得撲朔迷離。這項政策究竟為何如此“短命”呢？是政策本身設(shè)計不周全，還是該政策與市場取向相悖？是設(shè)計者的動機(jī)與購房者的愿望距離太遠(yuǎn)，還是杭州市房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)戳穿？是各利益集團(tuán)的較量以一方勝利而告終，還是有其他更微妙而隱秘的原因？

　　個中緣由頗令人玩味。

　　倉促出臺的“房產(chǎn)新政”

　　2003年，杭州市中心(不包括西湖周邊區(qū)域)和次中心的平均房價分別從1998年以來的4500元/平方米和3500元/平方米，上升到了8200元/平方米和6200元/平方米。房價增長的幅度之大、速度之快，令人嘆為觀止，乃至在業(yè)界被稱為“杭州現(xiàn)象”。而據(jù)杭州市政府辦公廳和市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，當(dāng)年杭州市民人均可支配年收入僅為12898元。對于年人均收入剛過萬元的杭州市民，如何消受每套價格動輒數(shù)十萬、甚至上百萬元的房子？事實上，據(jù)當(dāng)?shù)氐摹跺X江晚報》報道，真正能購買杭州商品房的人中，本地人不到50%，而溫州的投資客卻以20%之多位居第二。

　　至去年下半年，杭州樓市更為“瘋狂”，市區(qū)新開盤和未開盤的房子都被炒房族一搶而空，致使房價節(jié)節(jié)攀升。一段時間里，無論是杭州市還是全國各地的輿論，都把情緒的宣泄口對準(zhǔn)了炒房族這一特殊的投資群體。據(jù)悉，炒房族從內(nèi)部買一個房號，轉(zhuǎn)手就可以賺好幾萬。

　　自然，杭州城的老百姓對于不斷攀升的房價反應(yīng)強烈。杭州市政府順勢而動，遂于2003年9月通過了“居者有其屋”工程及其八大相關(guān)政策，其核心內(nèi)容是引導(dǎo)商品房市場健康發(fā)展，嚴(yán)厲控制投機(jī)與炒作；加大經(jīng)濟(jì)房、廉租房等住房保障體系，讓杭州老百姓居者有其屋。這就是“房產(chǎn)新政”。而“恢復(fù)征收20%二手房交易增值個人所得稅”無疑是八項政策中最引人關(guān)注的一條。

　　這項政策的具體內(nèi)容為：“加強稅收征收管理，制止房地產(chǎn)炒作行為。對炒作商品房期房轉(zhuǎn)讓的，增收一道期房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅；針對把購房作為長期投資出租者，擬采取各村委會、居委會、社區(qū)、物業(yè)等協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和委托代征制度，堵塞出租房產(chǎn)營業(yè)稅的流失；規(guī)范二手房市場稅收征管，在現(xiàn)已開征綜合稅(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)、印花稅的基礎(chǔ)上恢復(fù)征收20%稅率的個人所得稅。”

　　該政策從2004年1月1日起在杭州施行，豈料僅實施了8個月便告終止。經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容就此撰文指出，杭州“房產(chǎn)新政”的失敗，并不是控制當(dāng)時的房地產(chǎn)泡沫與投機(jī)有多少錯，或與市場不吻合，而是在于它們推出的政策沒有經(jīng)過深入細(xì)致的研究。

　　而據(jù)本刊記者了解，杭州市政府制定征稅政策時并沒有舉行聽證會，只是在小范圍內(nèi)聽取了一些意見。政策倉促出臺的后果就是“良好的愿望沒有收到良好的效果。”

　　低調(diào)的“叫停”

　　恢復(fù)征稅既有法律依據(jù)，也符合國際慣例，并且在剛開始實施之際效果不錯。當(dāng)月杭州市二手房的交易量明顯回落，炒房投機(jī)行為似乎得到了迅速抑制，國內(nèi)其他一些城市于是競相效仿。但從開始執(zhí)行到悄然叫停，時間如此之短，著實令一些業(yè)內(nèi)人士跌破眼鏡。

　　8月上旬，有關(guān)杭州將取消20%房產(chǎn)個人所得稅的消息開始在坊間傳得沸沸揚揚，關(guān)于消息的確認(rèn)、揣度的文章在數(shù)家報紙露面。但相關(guān)政府部門卻從來沒有出面給一個明確的說法。當(dāng)?shù)匾晃恢�情人士告訴本刊記者，這項政策的出臺涉及到上一屆政府領(lǐng)導(dǎo)，而現(xiàn)在的政府班子剛做了調(diào)整，所以相關(guān)部門都非常低調(diào)。在去年制定房產(chǎn)政策時，上屆政府班子內(nèi)部其實有兩種意見，一是主張征稅，一是對此持反對態(tài)度。

　　從9月1日起，二手房20%交易個人所得稅由原來的“強征代征”改為“自行申報”。雖然還沒有正式取消，但“自行申報”的最終結(jié)果就是“自行消亡”。相比恢復(fù)征收個稅時通過媒體發(fā)布的言之鑿鑿，此次叫停的低調(diào)令人感到有點異常。大多數(shù)房產(chǎn)中介公司在8月31日接到了稅務(wù)部門的口頭通知，但由于沒有看到紅頭文件，有關(guān)暫停征收的消息一度僅限于中高管理層之間流傳。

　　一般認(rèn)為，20%的房產(chǎn)個人所得稅對中介公司影響最大，所以杭城房產(chǎn)中介都十分關(guān)注政府有什么“風(fēng)吹草動”。21世紀(jì)不動產(chǎn)杭州分部的葉宏偉博士也在這天獲知了確切消息。葉認(rèn)為，杭州目前的房地產(chǎn)市場仍然是賣方市場，求大于供的市場現(xiàn)狀決定了賣方能夠把20%個稅轉(zhuǎn)嫁給買方。在這種情況下“新政”對二手房價格的實際作用，與杭州市政府的初衷恰恰背道而馳。他將之形容為“槍打偏了靶位”。

　　在中介公司、消費者等各方對“暫停征收”表示歡迎之際，被知情人士稱為“政府智囊”的虞曉芬教授表達(dá)了不同意見，她建議取消20%個稅應(yīng)慎重從事，認(rèn)為在宏觀調(diào)控的大背景下，杭州征收20%個稅在一定程度抑制了投機(jī)炒房，使得房產(chǎn)供需形成新一輪的平衡。她擔(dān)心，停征可能會打破目前的二手房供需平衡。

　　政策何以“短命”

　　作為杭州房產(chǎn)新政的一項核心內(nèi)容，恢復(fù)征收20%的房地產(chǎn)交易個人所得稅，一度被公認(rèn)是地方政府調(diào)整房地產(chǎn)市場的標(biāo)志性政策措施。然而市場環(huán)境卻遠(yuǎn)非這項政策的出臺一樣簡單。真正的炒房客可以頻頻換手，“賣了這套買那套”，還正好符合“新政”另一項“一年內(nèi)重新買房可以退稅”的政策。那些買一套房子為了自住的平頭百姓，無心也沒有能力倒來賣去，反而成了這項征稅政策最大的買單者。政府希望“遏制過度炒房”，但市場的供需狀況依舊，遏制的反而是普通百姓追求“居者有其屋”的夢想。

　　從杭州市的市情來看，住宅短缺與房價上升趨勢仍將在今后一段時間內(nèi)得以維持，房地產(chǎn)市場調(diào)控將是杭州市政府長期面臨的一項任務(wù)。房價高企，炒房者成了一個“符號”被推到前臺，政府總覺得應(yīng)該做點什么，但個稅叫停事件不由令人對政府的調(diào)控能力心生疑問。

　　令人費解的是，雖然政策文本沒有任何一條涉及“買方付稅”，但由于目前杭州樓市屬于純粹的賣方市場，這種稅賦只會轉(zhuǎn)嫁到買方，加重購房者的負(fù)擔(dān)。2004年元旦過后，杭州二手房出讓價格繼續(xù)上漲，幾乎所有出讓報價都注明是“凈價”，這意味著普通購房者除承擔(dān)契稅、印花稅、過戶費、交易手續(xù)費外，還要承擔(dān)20%的所得稅。無論是買方承擔(dān)，還是雙方均攤，這項政策都讓買房者付出了高昂的代價。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心溫海珍博士分析認(rèn)為，對剛剛發(fā)展起來的杭州二手房市場來說，過高的交易稅既可把當(dāng)時盛行的房地產(chǎn)投機(jī)打壓下去，也必然會抬高房價，抑制市場的活力。國家宏觀調(diào)控一來，更是讓整個房地產(chǎn)市場雪上加霜。而面對著拉動整個經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不振，也許出于政績等方面的考慮，政府會重新估計以往的政策，因此取消“房產(chǎn)新政”。

　　公允地說，杭州“房產(chǎn)新政”的出臺時機(jī)并不好，一頭撞上了國家宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控帶來的種種不確定因素以及對消費心理的影響，這一切都不是當(dāng)初的決策者所能預(yù)見的。顯而易見，近來的杭城房市低迷，與消費者的“持幣待購”心理亦有很大關(guān)系，相當(dāng)一部分“即期消費”被推遲延后。

　　曾任杭城一家著名房產(chǎn)集團(tuán)辦公室主任的舒先生向記者作了“小結(jié)”式的發(fā)言：“一是針對性不明，目的是抑制投機(jī)炒房，而據(jù)有關(guān)資料，杭城真正算得上‘炒房族’的不過4%，確有炒房存在，但絕大部分購房行為系‘自住’或為子女購房，因此，為了抑制4%的人出臺這項政策，有點無的放矢，也說明事前的政策調(diào)研不夠充分。二是目的性不明，又想遏制炒房，又想遏制房價，而房價的過快上漲恰恰不是加稅所能解決的，這最終要由背后的供求關(guān)系來決定。三是方法不對，真正想要遏制炒房，這20%的交易利潤所得稅無關(guān)痛癢，面對炒房的高額利潤的誘惑，該炒的還是要炒。四是效果不好，板子最后還是落到了普通消費者的身上，增加了他們的負(fù)擔(dān)。所以，現(xiàn)在市政府停止這項政策的實施，應(yīng)該是值得歡迎的。”

　　房價劇漲的根源

　　究竟應(yīng)該如何遏制過度“炒房”和過快上漲的房價？專家認(rèn)為，影響房市的大環(huán)節(jié)有兩個：一是源頭，一是終端。前者主要取決于地皮，后者在于“市場發(fā)現(xiàn)”。從長期看，真正的解決之道還是在于保證市場源頭的充足供應(yīng)。

　　杭州恰恰是在這方面有著明顯的劣勢。除了先天的土地面積不足外，有限供應(yīng)土地的制度也推動了杭州房價持續(xù)上漲。作為土地儲備制度在全國的首個試點城市，杭州市政府藉此實現(xiàn)了對土地一級市場的壟斷。其好處有目共睹，增加了公開性和透明度，杜絕了協(xié)議轉(zhuǎn)讓中的“暗箱”作業(yè)，有利于防止腐敗。1999年，杭州土地儲備中心進(jìn)行了第一次土地招標(biāo)拍賣。但從此以后，隨著拍賣地價的一路飆升，房價也開始了一路狂漲。通過少量供應(yīng)土地的政策(官方術(shù)語為“非飽和土地供應(yīng)”)讓市場始終處于饑渴狀態(tài)，造成了如今房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。而在此之前，杭州的房價一直呈微弱的“穩(wěn)長”狀態(tài)，漲勢“溫和”。

　　在土地計劃控制的大背景下，杭州市政府并沒有用行政命令直接干預(yù)房產(chǎn)投資，而是通過出臺征稅政策，提高炒房成本，希冀從終端方面著手解決問題。雖然政府采用了市場手段進(jìn)行調(diào)控，但在根本的市場源頭——土地——卻還依照以前的計劃手段來管理。這二者之間的沖突，就是個稅政策難以達(dá)到預(yù)期效果的根本原因。

　　根源還是土地制度問題，但這個問題的解決顯然已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了一個地方政府的“調(diào)控能力范圍”。

　　政府究竟應(yīng)該如何遏制過度的“炒房”和“過快”上漲的房價？