地產大腕解讀“CBD圍城”現象

　　“圍在城里的人想逃出來，城外的人想沖進去。”這是國學大師錢鐘書老先生筆下的“圍城”。2004年的北京CBD，新時代的“圍城”現象正在上演。

　　本報訊 (見習記者 張偉) “圍城里的人”，如跨國大企業摩托羅拉正式宣布要將總部遷往望京，再如，此前已經將總部遷出CBD的惠普和愛立信以及一批中小企業因不堪CBD昂貴的租金重負，也紛紛搬離CBD核心區；而原來在“城外的人”，比如，CCTV中央電視臺， 比如更多的全球500強，以及其他與CBD產業鏈緊密聯系的眾多中小公司又在紛紛涌進CBD核心區。

　　一時間，關于CBD圍城說沸沸揚揚。在“CBD圍城論壇”中，京城各大地產老總對此做出了自己的解讀。

　　SOHO中國有限公司聯席主席 潘石屹

　　CBD應該把工程師請出去把生意人請進來

　　我想在CBD里面最關鍵的是生意人，生意人是哪個地方人越多他就往那里扎堆，CBD商業機會非常多，是容易賺到錢的地方。最近愛立信的老板告訴我說是市長在望京給他們一塊地，特別便宜，所以他們就搬家走了，我覺得他應該搬走。新浪、愛立信、摩托羅拉這樣性質的企業是什么地方清靜，什么地方的成本低，什么地方安靜就到什么地方，要把這些工程技術人員做網頁的人員放到CBD最繁華的地方，商業味道太濃工作就做不好了。CBD就應該把工程師請出去，把生意人請進來。

　　遠洋天地副總經理 肖勁

　　長望CBD 前景依然好

　　在北京范圍內跟CBD相競爭的區域沒有對手，這是不可能的，北京市政府包括國家也不會允許它存在。有的人想出來，有的人想進來，該出去的讓他出去，該進來的還是要進來。CBD大的事業剛剛開始，遠沒有結束，這只是一個非常短的階段，我們不應該因為某些個別的公司，由于他公司的需求而做得這些決定，而理解成為整個CBD這一塊會出現什么問題，我根本沒有這種擔心，我們把目光放到長遠的尺度里看，北京市發展前景非常好，CBD發展前景也非常好。

　　華遠地產經紀總經理 胡曉坤

　　有出有進是正常現象

　　愛立信等企業他們是想宣傳企業在中國的整體形象，經過CBD的宣傳，已經達到目的，現在更多的是需要和他們的生產、科研在一起，他們非常看好北京，才會更多地把自己的工廠廠房也設在這里，未來有可能在四環以外的區域出現一些很多像500強的企業，但我認為它并不是完全一定離開CBD，它還是在CBD的輻射范圍內，一方面有交通的原因，現在他們付出很大的代價就是浪費在時間和空間上，這可能也是我們現在CBD面臨的關鍵問題。但是這種情況下依然還是有很多的企業要進駐到CBD。未來空間發展好的一些其他方面的高科技企業，可能他們需要以最短的時間在北京樹立他們的形象，認為CBD完全是他們的首選。

　　有出有進本身就是各個企業自身的需求自然結果，不是說企業外出就證明CBD會存在大問題，央視最終選址CBD，肯定會帶來很多的企業進駐。我們現在對CBD的理解還是比較狹隘，以后的CBD應該相對有一定的輻射性的。未來五年、十年或者更長的時間，整個這一片都會成為北京非常具有價值的、非常具有投資空間的區域，這個CBD跟我們現在的CBD會不一樣。

　　萬達廣場總經理 羅忻

　　三點解析

　　CBD企業流動現象

　　第一，來來往往是一個正常的經濟現象，是非常自然的事情。CBD是中央商務區，接近第二產業或者靠近第二產業，把他的研發和生產合到一起非常正常。CCTV不是唯一進來的，沃爾瑪、索菲特、喜來登都有非常強烈的進駐意向。特別是CCTV中央電視臺進來以后，相關的成熟的大中型企業會更加奮力進入這個區域。

　　第二，CBD發展商都很積極，政府實際上也很積極，地方政府需要這樣一個區域來維持一個城市的繁榮，一個經濟的導向。

　　第三，我們的市場是政府主導的市場，經濟發展也有這樣的要求，加上現在周邊的條件，CBD這樣一個繁榮、發展的大區域也是不會改變的，特別是朝陽區政府和CBD管委會幾次表態要投資87億來改造，來解決交通問題。關于CBD或者說是密度很高，或者是比例不協調的種種擔憂，我個人覺得都是沒有必要的，市場是最好的選擇。

　　陽光100集團副總經理 范小沖

　　CBD企業的流動

　　正是活力的體現

　　進來是肯定這里的價值，出來是肯定外面的世界很精彩。摩托羅拉、愛立信、新浪走出“圍城”，實際上是企業自己發展的需要造成的，而不是帶著大家全部逃離CBD。因為進來的更多，像摩托羅拉也不是因為這個地方“圍城”跑出去了，因為他現在員工已經超過3000人，他現在辦公才兩個地方，交通非常不方便，所以朝陽區政府給他一個很好的地方，讓他到望京去，我聽說新浪也是這樣。

　　CBD對很多的企業在不同的階段有不同的意義。流動實際是一個好事，它能夠使CBD最終的價值得到真正的體驗，有人說CBD價格貴，實際上針對現在很多人想進CBD的企業而言這個地方肯定最便宜，他到這兒來，對于企業的提升，對于整個配套，對他來說是成本最低的。自然地流動使真正在CBD最具活力的企業能夠不斷地進入CBD。CBD是一個最具國際化、最具活力的，而且是動感時尚的地方，北京CBD會一直充滿活力，而這種流動和這種“圍城”正是這種活力的體現。

　　大地顧問 段枚焱

　　從經濟學探究CBD

　　第三產業是聚集經濟的一個產業，它為什么要聚集？是因為它聚集有好處。但是聚集經濟發展到了一定程度，就又有一個新的概念叫聚集不經濟，現在北京的CBD到底有沒有發展到聚集不經濟階段，我個人看沒有，但是這種趨勢是有的。聚集不經濟是由于過渡聚集造成的，CBD的確存在失控危險，有比較大的問題，一個就是總量問題，一個是比例結構問題，就造成CBD這個區域未來的發展會帶來一些問題，大家可能現在僅僅看到的是一個交通問題，但是以后其他的問題還有。

　　第二個方面，外部經濟與外部不經濟。CBD的發展，給周邊地區帶來很好的促進作用。但是外部經濟發展到一定程度，也可能變成外部不經濟，外部不經濟是由于CBD的發展對整個北京市對北京的周邊地區帶來了不好的影響，現在主要集中在交通上，以后環境、生態等等的問題都會出現。這就是目前說"圍城"，外面的想進來，里面的想出來，它到了一個關鍵節點。

　　第三個方面，開發商是生產私人物品的，創造私人物品，提供私人物品，然后獲取利潤。但是還需要開發商只能管他紅線內的事情，紅線外的東西叫公共物品，這個東西需要有人來提供，需要有人來支持。現在的問題是私人物品已經很發達，大家還在投資，營銷也很好，氣勢也很好。但是公共物品的投資也就是政府這部分投資沒有做好，這也是導致目前可能有人對CBD發展有一定的疑慮的原因。

　　香江國際 潘明朗

　　CBD最具前瞻和張力

　　我覺得"CBD圍城"僅僅是一種現象而已，目前進出CBD的企業都各有自己的盤算，大牌外資500強企業準備離開這個地方，但這些企業最開始的目的并不是說它就看好CBD，它是覺得在這個地方足夠樹立起他對于中國的消費者、競爭對手的品牌力，或者給政府看它是一種品牌，當這個目的達到了，他就覺得沒有必要為這方面投入，所以他要出去。第二，這些500強的大企業本身是屬于第二產業，并不屬于第三產業，它們的辦公應該和它們的廠房和它們的研發中心是連在一塊兒的。在CBD湊熱鬧，不是他們最終目標，同時也有一些企業進來，像LG大廈在這里蓋，它也是一個樹立品牌的目的。

　　我們發現更多現在慢慢進入CBD的企業有它自己在CBD辦公的自身特征，比如說中介公司、服務類公司、金融公司，包括傳媒這些公司未來一定是成為CBD的主體。從投資的角度來看，急功近利者可能下一輪要遠離CBD，為什么這么說呢？CBD的投資和CBD的前景大家看好這里的物業，他們看的好是這里的百年物業，CBD國際商務區的唯一性，地段的價值和它的稀缺性足以支撐人們對這個地方產品和在這個地方擁有財富的一種需求。這個地方的需求不是著眼于眼前，而是著眼于長遠，很多上海的投資者都看好北京的CBD投資，這一點就很能夠說明問題。CBD無疑是最具前瞻和最具有張力的一個地區。

　　富力城總經理 呂勁

　　CBD經濟崛起的源區

　　十多年前我在國外生活過一段時間，我印象特別深的是在巴黎，新凱旋門這個區，當時已經是非常具規模的CBD區，總的跟老巴黎城脫離開，集中很多寫字樓、商場，非常大型暢通的交通網絡。但是我仔細看了一下，其實他們那個CBD整整搞了三十年，在前十五年里面，其實都遠遠不如國貿這么繁榮，因為它是一個全新的區，雖然規劃做得非常棒，但是在前十五年里面其實非常困難和痛苦。北京條件比它好多了，北京有個不同就是規劃是受到很多限制，因為有很多原來已經建好的建筑物，特別是從去年開始整個我們國家對舊城改造政策來了一個非常大的變化，很多都可以任意開價，起碼在一段期間內，除非我們有新的非常有利的一些政策法規，或者是發展商已經熟悉這種政策法規，而我們總的司法系統也已經適應過來了，可以采取一些稍微強制一點的手段。不然的話，我預計在今后一兩年，新的項目拆遷還是遇到很大的問題。所以，不容易在三五年之內形成大家想象中將來非常美好的一個CBD，所有東西都做起來，空中的行人道、地下的綠色等等，這些現在都還看不到，不等于CBD沒有前途。北京非常非常需要這個東西，作為世界級別的超級大都市，也作為中國在全世界這么一個經濟強勢的國家，非常需要這種東西，但是絕對不是一兩年、三五年內能夠全部建起來，但是歷史總是向前的。大家看到有很多民間資金、政府的資金其實都在向CBD這里集中過來，所以前途還是非常好。

　　政府劃的區域是在長安街以北，有了地鐵十號線以后，我會看到將來十年、十五年，這個CBD區一定會擴大。北京按照目前這種規劃還有東西可變的就是這個區，西邊再拆根本拆不動，西邊也不可能做東邊這樣的CBD。說北京未來三五年內還需要第二個、第三個，那就看將來。

　　天鴻寶軒房地產公司總經理 劉泉

　　CBD是一種理想

　　我們把CBD做出來，是給所有的北京人，全國的客戶，世界的客戶提供了一個夢，但是很多企業進來以后，夢是不能碰的，你在里面了，夢也就如此了，他就要尋找新的夢想，新的夢想可能要離開CBD，很正常。我想出走CBD的企業可能有一天還要回來，因為CBD是在變化的。我們開發商的任務和媒體的任務是應當通過我們開發商比較扎實的、現實的工作和媒體夢一般的描述，再給我們的客戶，再給社會制造出一個理想，不要用夢這個詞，應當用“理想”這個詞，因為中華民族太需要這兩個字了———“理想”，同時我們也要允許我們的客戶在進入到我們的這個“理想”王國之后，再尋求它的新的理想，我們的任務的是在原來的理想基礎上再做一個新的理想，這樣我覺得才能把這個事情做好。