本報記者 王法爭 濟南報道

　　三聯面臨嚴峻考驗

　　8月31日臨近，土地整肅風暴到了最后關頭，山東三聯集團規劃面積11.75平方公里的超級大盤“鳳凰城”項目命懸一線。

中行抵債資產網上營銷 精彩手機賽事全攻略 雅典猜猜猜千元懸賞 大型休閑游戲燃燒戰車

　　根據今年3月31日由國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題界定并處理完畢”，此后“不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權”。

　　在三聯看來，“鳳凰城”項目在2(11)年初由濟南市歷城區政府批準，應該屬于歷史遺留問題，在辦理相關手續后即可轉為建設用地進行開發。但據三聯集團有關人士提供的相關材料表明，政府部門卻將“鳳凰城”項目定性為“歷城區政府非法批準三聯集團‘圈占’集體土地”，“鳳凰城”項目綜合開發的批復方濟南市歷城區政府也于去年5月27日發文撤消原批復。

　　三聯集團董事長張繼升接受本報記者采訪時稱，三聯集團到目前為止仍未通過任何正式渠道接到官方對“鳳凰城”項目的定性，也未見到“撤消原批復”的通知。這并不等于“鳳凰城”項目高枕無憂。隨著土地整肅風暴的到來，三聯辦理審批手續的要求石沉大海。后來，三聯采取了致函協商的方式提出，歷城區政府撤銷原批復，應對三聯集團前期投入的村民安置補償等給予補償，但并未收到政府的任何回復。

　　而截至目前，三聯對該區域包括村民安置費用在內的直接投入已達3.34億元。現在，三聯集團對“鳳凰城”項目的開發權，因前置審批被撤銷而無法予以落實，這不僅使得三聯集團面臨前期巨額投資無法回收的重大損失，更重要的是三聯集團在支付村民補償問題上進退兩難。

　　三聯集團在一份匯報材料中提到，三聯至今仍可及時足額對村民支付協議規定的各類補償、補助，但“事實上已經到了勉力支撐的地步”。據測算，支付村民各類補償后期至少尚需9億元，在開發權喪失的情況下如繼續按協議支付，而項目融資根本不可能，三聯不得不動用大量自有資金，“只能將集團逼向絕路，使一個歷經20年艱苦創業發展起來的特大型企業因非自身因素而由盛轉衰直至消亡”；如停止履行協議，則肯定會引起村民的劇烈甚至過激反應，將會嚴重影響安定局面，甚至導致難以預料的后果。

　　近日，三聯已經將上述情況報至省市甚至國務院相關職能部門，緊急請求有關方面按照本次治理整頓土地市場秩序的有關政策依據，按照“尊重歷史，實事求是，區別對待，依法辦理”的既定原則，處置“鳳凰城”項目問題。三聯集團表明了如下兩條意見：(1)按照從中央到省、市的有關政策依據性文件精神，將“鳳凰城”項目納入“歷史遺留問題”處置范圍，按照適用政策依法處置，保護企業和村民的合法權益。(2)如嚴格依法處置該項目有關問題確有難以克服的障礙，為避免因久拖不決引發社會矛盾，三聯集團可主動放棄自己的開發權，前提是：政府以妥善方式承接原四村近5000名村民的安置問題，并對三聯集團因放棄開發權而受到的損失，至少是直接的經濟損失給予補償。

　　萬畝大盤的投資風險

　　張繼升強調說，“鳳凰城”項目實質是在政府推動下籌劃，經具有合法審批權的政府審批后實施的，是完全合法合規、透明運作的一個招商引資項目，根本與圈占集體土地無涉。

　　1990年代中后期，三聯集團決策者準備加大在濟南市房地產業的投資開發力度，對濟南市的城市發展趨勢、空間布局調整等問題進行了全面系統的調研，以此為基礎，三聯集團選定歷城區港溝鎮境內——即后來的“鳳凰城”項目所在區域——進行戰略性投資，決定對該區港溝鎮所屬的章靈一、二、三村及安家村四村所在的區域進行綜合開發，建設新市鎮。張繼升介紹說，當時這里只有一條30米寬的坎坷道路通向濟南市區，而區內有24個采石場和4個磚瓦廠，土地十分瘠薄，完全靠天吃飯，好些的地大多被取土燒磚了。張繼升認為，在這樣的地方根本無“租”可尋，而是一種風險投資，張繼升并向記者出示了當地環境被嚴重破壞的許多照片。

　　按照有關法律規定，對涉及農村集體土地使用權等事務，須經村民大會三分之二以上成員(或代表)表決通過。2000年1月13日，三聯集團在歷城區港溝鎮黨委、鎮政府的監證下，分別與四村簽訂綜合開發《協議書》，約定由三聯集團向村民支付補償、補助后，按規定向政府辦理土地征用手續。隨后，四村分別召開村民大會，對協議進行審核。結果，四村村民大會以高達99.7%的比率通過該協議；最后，三聯逐戶征求四村村民對協議的意見，凡近100%的村民都簽字表示認可。

　　2000年3月22日，歷城區政府以歷城政發[2000]8號文(《濟南市歷城區、人民政府關于同意三聯集團公可對港溝鎮部分區域進行綜合開發的批復，》，以下簡稱《綜合開發批復》)，正式批準了三聯集團與上述四村協議，并劃定開發區域范圍，開發區域由三聯集團“依法統一規劃，統一建設，統一銷售，統一招商引資”，明確了三聯集團的開發權。

　　2000年4月7日，歷城區政府又以歷城政字[2000]15號文(《濟南市歷城區人民政府關于同意撤銷章靈一村、二村、三村和安家村四村建制的批復》，以下簡稱《撤銷建制批復》)批準撤銷上述四村建制，由三聯集團對所有村民進行安置，并組建管委會代替原四村村委會行使相關管理職能。

　　接著，三聯集團先后委托日本筑波大學規劃院、英國阿特金斯設計院、新加坡新工集團和中國城市規劃設計研究院等國內外權威設計部門對鳳凰城進行了總體和各專項規劃，并進行了部分道路建設以及綠化、土地平整等工作；通過經濟補償關閉了區內的所有采石場和磚瓦廠，制止了對環境的進一步破壞。

　　根據資料介紹，鳳凰城規劃用地11,75平方公里，是由三聯集團投資開發的衛星城級的綜合地產項目。該項目由新加坡工程集團總體規劃，規劃建筑面積約650萬平方米，居住人口約11萬。

　　前不久，張繼升還在北京召開新聞發布稱，三聯對推進鳳凰城項目充滿信心。但知情人說，其實張心中、充滿了惶惑和無奈。

　　定性“圈占集體土地”

　　凌厲的土地整肅攻勢讓三聯有些措手不及。

　　去年1月12日，一份題為“濟南市大量土地非法入市嚴重干擾土地市場秩序”的信息反映材料，所提案例即為“鳳凰城”項目，并引起了國務院領導同志的重視，要求對各地以各種名目非法占用、轉讓土地的行為要嚴肅查處。國土資源部二山東省政府馬上組成聯合調查組，對濟南市土地管理問題開展全面調查核實。

　　2003年5月27日，歷城區政府發出2003年第11號文(《濟南市尺歷城區人民政府關于撤銷濟歷城政發[2000]8號文的通知》)，宣布撤銷批準三聯集團開發“鳳凰城”項目的《綜合開發批復》，恢復原四村建制。

　　土地整肅風暴此后席卷全國。

　　近一年多來，中央有關部門派出的土地巡查小組數度到山東，三聯的“鳳凰城”是其關注重點之一。今年5月14日；由全國人大環資委副主任委員葉如棠帶隊的全國人大常委會土地管理法執法檢查山東組從北京出發到達濟南。根據山東方面向葉如棠的匯報二調查結果已經出來，認定山東三聯集團公司兼并濟南市歷城區港溝，鎮4個行政村，對13491畝集體土地(其中耕地7948畝)擁有占有、開發、收益和處分權，屬圈占集體土地行為。6月24日，在新華社的新聞稿中據此把鳳凰城項目定性為、“濟南市歷城區政府非法批準王聯集團圈占集體土地案”。

　　歷城區政府辦公室的有關人士對記者說，“鳳凰城”項目是由于全國土地整頓而停止的，以開發區的名義撤消的，至于“非法批準”一說他們也不知道從何說起。山東省國土資源廳的有關人士則說，“鳳凰城”項目如何處理還得等待國家政策。

　　三聯集團認為，將“鳳凰城”項目定性為“歷城區政府非法批準三聯集團‘圈占’集體土地”是不能成立的；其依據如下：山東省國土資源廳魯國土資[2003]192號文(《關于國有土地使用權出讓中有關問題的意見》)第六條規定，“在國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部11號令)施行前，已取得計劃立項和《建設用地規劃許可證》等前置審批，或者市、縣政府已經與開發企業簽定書面項目開發協議的經營性用地；作為歷史遺留問題，.可以繼續以協議方式出讓”；濟南市人民政府市長辦公會議紀要(2004年第31次)第二條第六項規定，“2002年6月30日之前，各區政府和市政府各部門與開發商簽訂經營性用地協議的招商引資項目的用地，納入歷史遺留問題范圍進行處理。”三聯集團是在2000年3月通過歷城區政府審批獲得項目開發權的，而國土資源部11號令(《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》)直到2002年7月1日方施行。在11號令發布之前，企業通過政府審批獲得開發權是完全合法合規的，而歷城區政府享有“縣(市)級土地管理權限”(濟南市人民政府2002年9月.16日下文收回原賦予歷城區的縣(市)級土地管理權限一一記者注)，具有合法審批資格。

　　在張繼升看來，三聯集團實施“鳳凰城”項目，得到了政府的認可，本質上是政府的招商引資行為；在后期實際的運作中，三聯集團采取先征得政府同意，后與四村簽訂協議然后由政府審批實施的形式，這與企業單獨與村集體簽訂用地協議或單獨與政府簽訂用地協議即所謂的“圈地”行為是有著本質區別的。

　　據張繼升說，中央和山東省相關部門多次調查三聯“鳳凰城”項目，沒有發現三聯有任何問題，已實施的建設項目都是按照法定程序報批的，未經審批的土地不僅沒有開發，并且仍由原村民無償耕種并繳納各項稅費。

　　不過，有土地專家說，11.75平方公里的鳳凰城，其中有多少是屬于耕地？三聯集團在這些耕地上開發建設，是否已按《土地管理法》等規定，上報給國土資源部乃至國務院批準？恐怕這才是判別“鳳凰城”是否屬于圈地行為的根本所在。

　　造城模式碰壁

　　“鳳凰城”項目的擱淺也在考驗張繼升的“連片綜合開發”房地產開發模式。

　　1990年代中期，三聯集團開始大規模、高起點地進入城建領域，摸索出了“連片綜合開發”的城建新模式。即通過戰略性風險投資，在符合城市總體規劃的前提下，統一規劃，統一建設，統一管理，將住宅、商業設施等盈利性商品和公益性質的城市基礎設施建設，以及區域自然環境、社會環境改善等通盤考慮，建設現代化新城。

　　三聯集團連片綜合開發的首個工程是位于濟南市南端占地8.71平方公里的陽光舜城項目，使原本與市區封閉隔離的“都市里的村莊”變為濟南乃至山東的標桿社區。

　　三聯集團的連片綜合開發模式到底是怎么實施的？

　　以“鳳凰城”項目為例，該項目區域內四個村整建制加入三聯集團，負債、資產全部由三聯承接，近5000名村民在政府協調下全部由三聯負責辦理農轉非手續，實施企業化管理。根據歷城區批準，上述四村建制也被撤銷，并組建管委會代替原四村村委會行使相關管理職能。

　　—具體到村民廠三聯集團給予每人2萬元補償金；符合招工條件者由三聯集團安排就業，月工資總額《含保險金、住房公積金等)不低于520元，并享受三聯集團員工待遇；尚未能安排者按濟南市政府規定發放最低生活保障金；男45歲以上、女40歲以上，按退休辦理，每人每月可得到生活費、醫療費共350元，還有每年80元的醫療保險；村民由小學至大學期間，每年可獲得三聯集團提供的200元教育補助；三聯還按照每人40平方米的標準無償提供不高于5層的新住宅。為了避免補償金管理混亂以至被截留、挪用等弊端，使補償金直接到人，三聯還為每位村民都開設了賬戶。

　　但“鳳凰城”項目似乎讓張繼升的造城模式碰壁了。

　　接受本報記者采訪的村民和村干部對三聯集團的開發表示支持。章靈二村黨支書湛玉君對記者說，現在村民們擔憂的不是三聯搞開發，而是擔心三聯撤出，那樣他們將無法領到每月的補助，今后的生活也無保障。

　　張繼升認為，三聯上馬開發鳳凰城是個政府、村民、企業三贏的舉動，根本沒有受害者。如果停下來，將使區域四村近5000名村民的安置問題被懸空，其按照與三聯集團協議約定的既得利益將可能喪失，這必然在村民中引起巨大震蕩。

　　盡管歷城區政府下發了撤銷前置審批的文件；但由于該文件對相關問題沒有任何具體的解決方案，時至今日，該區域原四村的建制根本沒有恢復。知情人士分析，對政府來說，冷處理“鳳凰城”項目只是應急措施，“在沒有出臺對四村村民的妥善安置方案之前，恢復建制也根本不可能。現在許多村民每個月都可以從三聯固定地領到一筆錢，如果三聯放棄開發，村民們肯定無法接受。”