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□廣發證券發展研究中心 劉朝暉
央行在二季度貨幣政策執行報告中強調，要高度關注房地產價格。目前，宏觀調控把房地產供給這一塊暫時壓下來了，但是，購房需求增長反而加快了，供需矛盾的加劇突出反映在房價快速上漲上。當前的主要矛盾在于，過去幾年來的低利率個人住房貸款促成了房地產潛在需求以爆發性方式釋放成實際需求，形成了實際需求增長高峰，這已經超出了當前
資源的承載能力。僅僅限制供給的話，藥不對癥，到了該以加息熨平增長高峰的時候了。
低利率促成需求爆發性釋放
1998年以來，我國房地產需求形成爆發性釋放格局，商品房銷售額的平均增長率達到GDP增長率的3.7倍。2002年以來，商品房銷售額的大幅攀升帶動了房地產開發和城市基礎設施投資的新一輪高速增長。通過產業鏈的傳遞，進而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產資料價格的快速上漲，刺激這些生產資料部門產能投資的成倍擴張，最后形成全社會固定資產投資過熱。因而，房地產需求的爆發性釋放是這一輪投資過熱的“熱源”，如果“熱源”溫度降不下來，那么，生產資料部門的盲目投資就無法從根本上得到抑制。
房產是一個幾十萬元級的商品，如果沒有個人住房貸款供給，或者個人住房貸款利率很高，那么，即使有很大潛在的需求，也不可能以爆發性速度釋放成實際需求。1998年以來，個人消費信貸的啟動以及央行自1996年以來的連續8次降息把我國的個人住房貸款推入了快速增長的軌道。個人住房貸款余額從1998年的426億元快速增長至2003年的1.18萬億元。2000年個人當年貸款購房的金額比重為71%，到2003年，這一比重仍高達49.5%。可以看出，低利率個人住房貸款促成了房地產需求的爆發性釋放。
壓制供給將加速價格上漲
今年上半年，商品房市場量價齊漲的局面表明，我們當前仍處于房地產需求釋放的增長高峰階段。今年上半年，全國商品房銷售價格上漲了11.6%。房價加速上漲顯然不是由供給成本上漲單方面推動的，因為，如果是這樣，我們應看到商品房銷售額的下降，即開發商標價很高，但購房者不接受。但是，實際情況是，伴隨著銷售價格的快速上漲，商品房銷售額也在加速上漲，今年上半年，商品房銷售額增長了40.9%。這表明市場需求十分強勁，開發商借勢漲價。
從我們列示的圖表可以看出，2004年第2季度的商品房同比漲幅(11.6%)仍然略低于城鎮居民可支配收入增幅(11.9%)。而值得注意的是，2000至2003年，我國商品房價格的同比漲幅一直低于城鎮居民可支配收入增幅。根據價格圍繞購買力波動的規律，這預示著，從購買力角度來看，我國商品房價在過去幾年中已累積了相當的上漲動能，房價將會進一步上漲。
而今年宏觀調控對房地產供給的限制將使其供需矛盾進一步加劇。上半年，全國完成的土地開發面積同比增長11.5%，增幅比上年同期下降28.5個百分點；全國累計新開工房屋面積同比增長15.2%, 增幅比上年同期回落15.8個百分點；竣工房屋面積同比增長15.6%，增幅比上年同期回落24.8個百分點。因此，如果當前的供給限制繼續持續下去，隨著供需矛盾的加劇，下半年和明年，房價將會加速上漲。
應通過加息熨平需求增長高峰
為什么說當前房地產潛在需求轉化成實際需求的速度過猛了？理由有二：其一，去年以來煤、電、油、礦的緊張態勢表明，房地產投資拉動的全社會投資增速已超出了當前資源的承載能力，即觸及“資源瓶頸”；其二，當前房地產投資增速已經引起上游生產資料價格短期內過度上漲，并刺激生產資料部門產能過度擴張。
在需求強勁的情況下，當前限制開發商住房供給只能刺激房價上漲。房價快速上漲只能導致兩種結果：一是土地和開發商信貸控制更加嚴厲，這可以抑制房地產投資增長，但是也將給房地產業造成硬傷，甚至造成整個經濟硬著陸；二是放松土地和開發商信貸，如果這樣，房價快速上漲的壓力必然導致新一輪投資過熱。顯然，這兩種結果都不是宏觀調控希望看到的。
當前投資過熱的主要矛盾在于房地產潛在需求轉化成實際需求的速度過猛，所以，應當通過加息來熨平超出當前資源承載能力的房地產實際需求增長高峰。適當加息將讓邊際貸款購房者真正感受到貸款利息成本上升風險，從而形成更理性的購房決策。
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