本報記者 姜洪橋 王延春 北京報道

　　8月10日，央行公布的第二季度貨幣政策執行報告首次以較大篇幅討論房地產價格，并且提出“必須高度關注房地產價格”。這一說法不僅立即引起了媒體的關注，也在地產行業造成不小的震動。聚集在海南房地產論壇的地產界人士立即開始了熱烈討論，某知名財經媒體在報道中以“調控會有下一步？”為題懷疑央行的報告是一個信號：針對房地產的宏觀

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調控將會進一步加強。

　　針對地產界的疑慮，記者采訪了央行貨幣委員會委員李揚。李揚稱：“我沒有從報告中關于房地產的部分看出什么特殊信號，央行的報告與中央的政策是保持一致的。”不僅如此，多位分析人士反而認為，如果說央行的報告是一個信號的話，也許是房地產信貸將會適當放松的信號。本來可能是令人松口氣的事情，卻讓人虛驚一場。

　　模糊的信號？

　　第二季度貨幣政策執行報告中關于房地產的部分，相當多的人認為“令人費解”。看過報告的人們最關注的問題是央行為什么要提出從未提出的房地產價格問題？“高度關注房地產價格”是否意味著央行不希望這種態勢繼續，并要采取措施？央行可能會采取什么措施？

　　該部分總共有五段，前四段都是在講房地產宏觀調控的效果顯著，房地產貸款、投資總額的增幅都出現回落，第五段卻開始分析房地產價格持續上漲的情況，并稱要“高度關注房地產價格，要加強對大中城市房地產市場的形勢分析，針對不同情況采取不同的政策措施，促進房地產業持續、健康發展”。翻閱以往央行的報告可以發現，對于房地產價格的論述確是首次出現。不過李揚卻有自己的解釋，他認為，從上世紀末以來，總體的趨勢是貨幣政策開始高度關注股票價格和房地產價格等資產價格的走勢，以前我們只關注股票價格，央行報告關注房地產價格說明我們的貨幣政策分析在逐步完善。

　　建設部官員謝家瑾在7月份曾表態，“去年部分地區房地產有些過熱，投機性購房造成房價上漲過快，宏觀調控只是讓過快增長的勢頭得到遏制。投機炒作等虛的購房需求退出后，總體供求得到回歸。”這種觀點似乎與央行報告中分析的“隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”的觀點有判斷邏輯上的矛盾。這是時間差的問題嗎？也就是說在一個月之內對價格走勢和原因的判斷已經發生了變化？宏觀調控抑制了房產供給導致價格持續上漲？

　　有的分析人士認為，單從報告字面含義上看，我們幾乎可以得出宏觀調控導致房地產價格上漲的邏輯。如果說維持價格穩定或者使其下降是宏觀調控的原定指標之一，現實的情況恰恰是宏觀調控導致價格的上漲，這與報告中房地產部分的標題“房地產宏觀調控效果顯著”顯然不太一致。對此，李揚的解釋是“本輪增長中房地產的價格問題突出，但是如何判斷價格走勢與貨幣政策之間的關系和協調還有待于進一步探討”。按照李揚的理解，央行關于“高度關注房地產價格”也許僅僅是注意到房地產價格與貨幣政策調控間的關聯問題，并沒有對問題下結論性的判斷和表態。

　　李揚還透露，他所在的社科院金融研究所已注意到房地產和貨幣政策間的關系問題是下一步分析宏觀經濟的一個重要視點，所里開始籌集課題費，專門就“房地產和貨幣政策間的關系問題”，進行具體標準和量化的研究。

　　對央行關于房地產部分的表述，還流傳一種說法，央行在似乎平淡的表述中，已對房地產信貸政策有了一定的調整。這個調整緊接在國務院常委會議之后。7月14日，國務院常務會表態說，除了繼續強調要充分認識搞好宏觀調控的艱巨性和復雜性，不能盲目樂觀，不能放松工作，不能半途而廢之外，也提出合理控制貨幣信貸總量，優化信貸結構，及時為有市場、有效益、有利于增加就業的企業提供正常流動資金貸款，切實支持符合國家產業政策和市場準入條件的項目建設。

　　兩難抉擇

　　實際上，當我們回過頭來看的時候，央行關于房地產說法的變化不僅與國務院常委會議講話口吻的變化相應，我們還可以在最近一期的國務院發展研究中心中國市場形態動態分析課題組的報告中找到佐證。

　　7月29日，該課題組舉行了第二季度市場形勢分析報告發布會，其中有專門研究房地產形勢的部分。該會議強調目前房地產供給與需求的差距正在擴大，下半年必須要考慮供求平衡問題。報告認為，應該合理支持合規的房地產項目，提高在建工程的竣工比例，對合規的項目在流動資金貸款等方面應當給予適當支持，以提高竣工率，增加供給。事實上，與其他網站提供的報告不同的是人民銀行網站登出的報告原文中還有六個專欄，第一個專欄的標題即為“宏觀調控中的區別對待”，該專欄提出要在引導信貸結構調整中注意有控有保。從這些變化來看，如果一定要強調央行報告發出的信號，信號的含義只能是合理調整而不是繼續加強。接下來的問題只是央行可能采取哪些措施。

　　虎杰投資顧問公司首席分析師張寅分析，報告中關于房地產的分析比較模糊的原因就是宏觀調控要壓縮信貸規模和投資總額的增長幅度，而控制信貸則影響房地產項目的開工率和竣工面積是導致供應減少和價格上漲的主要因素之一。央行的兩難之處在于既要控制信貸又要抑制價格增長過快。央行有兩個選擇方向，適當放松信貸和控制需求增長。

　　控制需求當然是可能性最小的，放松信貸控制不當也可能導致新一輪過熱。“能夠同時控制地產商信貸規模，又在一定程度上抑止需求的方法就是加息！”張寅說。報告中對下半年展望時有一句話就是“協調本外幣利率政策”，這讓人充滿聯想。國泰君安證券研究所研究員張宇也認為，加息的預期對房地產影響大，一是影響開發商的融資成本，二是控制了投資性房地產需求。由此，央行可能采取的措施是適當放松信貸或者加息，或者同時進行。

　　開發商的喧嘩

　　當政府各部門在微妙地調整對房地產行業認識之時，身為核心利益主體的房地產開發商們卻絲毫沒有表現出微妙的感覺。在海南開會的開發商聽說央行新報告之后卻是立刻虛驚起來。有關媒體報道，開發商聽說消息之后最擔心的就是政府對開發商的調控手段更加嚴格。有開發商稱，“如果這些調控手段一并使出，房地產業有可能陷入像10年前那樣的低潮”。

　　恐慌之外就是繼續高呼“還要漲價”，這個從年初開始開發商就不斷使用的手段在央行公布第二季度報告表態要高度關注價格之后仍然是開發商抱守不放的惟一不變的輿論武器。“開發商應該保持冷靜！”張寅認為，開發商固然有困難，但是作為本輪經濟周期的受益者或許應該更低調與配合一些。

　　且不論央行的報告是否值得虛驚一場，開發商所面臨的恐怕也不僅僅是資金困難。張宇表示，最近的一個現象是上市地產公司紛紛提高了業績預期，從上半年的情況來看，地產公司的毛利率是在增加而不是下降。

　　現實的情況是政府和民意都在擔心和指責高漲不止的房地產價格，為了緩解困難，政府還在加大推出經濟適用房的力度。在這樣的背景下，開發商反復使用“漲價”的口號，除了刺激之外不知道還會有什么效果。