政府“種樹”投巨資，開發(fā)商“乘涼”得暴利

　　房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風(fēng)險

　　開發(fā)商“圈地”間接導(dǎo)致房價上漲，吹大房地產(chǎn)泡沫

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　　“圈地”容易使房地產(chǎn)企業(yè)本末倒置

　　新一輪土地整頓中清理出一個驚人現(xiàn)象：許多地方的大量土地不是儲備在政府手里，而是囤積在開發(fā)商手中。譬如東部某地，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積的土地就有不少于6000公頃未開發(fā)。開發(fā)商囤積居奇，乘政府規(guī)范土地市場之機，大幅抬高地價，到土地二級市場上牟利。這已成影響當(dāng)前土地調(diào)控效果的大隱患，現(xiàn)行土地儲備制度亟待改革，土地儲備的主體應(yīng)是政府而不是開發(fā)商。

　　一輛挖掘機正在福建省長汀縣大同鎮(zhèn)草坊村毀埋稻秧。近年來，福建長汀縣掀起了開發(fā)區(qū)熱，卻讓當(dāng)?shù)乩习傩彰媾R著新的痛楚——征地之痛。

　　開發(fā)商囤積土地滋生四大積弊

　　有關(guān)房地產(chǎn)研究者和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，放任開發(fā)商儲備土地存在四大積弊：

　　弊端之一：政府“種樹”投巨資，開發(fā)商“乘涼”得暴利。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商說，在上海，政府每做一平方公里的城市控制性詳細規(guī)劃就要投入約20萬元，加上公共交通、重大基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程等建設(shè)，投入驚人。政府應(yīng)該對規(guī)劃涉及的地段進行土地儲備，在完成儲備之前應(yīng)對規(guī)劃嚴格保密。而現(xiàn)在，政府對城市規(guī)劃缺乏保密意識，土地儲備也不到位，開發(fā)商跟著規(guī)劃買地，動作比政府還快。等于是政府為土地開發(fā)做好了前期配套工作，投入了大量財力，利潤卻讓開發(fā)商吞噬了。譬如上海浦東世紀公園附近，政府投入數(shù)十億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共品配套，但卻沒有對周邊的土地實施全儲備，讓開發(fā)商以每畝300萬到500萬元的低價獲得土地，而其開發(fā)的商品房均價在8000元/平方米以上。開發(fā)商坐享暴利，損失的是政府利益。

　　弊端之二：房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風(fēng)險。

　　在業(yè)界，土地儲備被當(dāng)作衡量房地產(chǎn)公司實力的重要尺度，儲備土地成了房地產(chǎn)企業(yè)的必下之棋。但事實上，地價與房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力存在巨大落差。為拿到土地，許多房地產(chǎn)公司向銀行申請巨額貸款。綜合上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降，沒有超過19%的比例。具體是：2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%，但同期其自有資金的利用率卻分別達到38.12%、86.36%和74.24%，是同期社會平均利潤的7到16倍。上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長張泓銘分析說，即便是加上自籌資金部分，上海房地產(chǎn)開發(fā)資金也至少有70%以上來自銀行，與中央關(guān)于35%的自有資金的要求仍差距不小。上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅指出，房地產(chǎn)市場和其它市場一樣，起起浮浮在所難免。企業(yè)自有資金逐年下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險的泡沫，一旦房地產(chǎn)市場走低，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂，風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給了銀行。1998年的房地產(chǎn)低谷猶在眼前：死掉的是房地產(chǎn)企業(yè)，拖累的是銀行。

　　弊端之三：開發(fā)商“圈地”間接導(dǎo)致房價上漲，吹大房地產(chǎn)泡沫。

　　一方面，開發(fā)商爭相“圈地”進一步抬高了地價。眼下，上海市內(nèi)、外環(huán)線之間大多樓盤，土地成本已經(jīng)占到開發(fā)總成本的50%左右，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)更是“寸土寸金”。另一方面，“圈地”貸款的巨額利息和其它融資成本，自然要分攤到購房者頭上。這些都推動了房價上漲。此外，由于現(xiàn)在土地管理并沒有真正做到完全的公開透明，“圈地”過程中不可否認地存在“暗箱操作”。正因為土地市場的不規(guī)范運作和炒作還相當(dāng)嚴重，“圈地”間接拉高了市場房價。不限制開發(fā)商囤積土地，政府要抑制當(dāng)前的房價增長過快，猶如抱薪救火，“薪不盡，火不滅。”

　　弊端之四：“圈地”容易使房地產(chǎn)企業(yè)本末倒置。

　　房產(chǎn)企業(yè)熱衷于圍繞土地儲備展開經(jīng)營，必然忽視企業(yè)自身品質(zhì)的提升，這不利于土地資源的有效配置。拿到土地就發(fā)財，不管產(chǎn)品設(shè)計、不講究服務(wù)、不注重品質(zhì)，這不是健康市場的表征。季寶紅認為，房地產(chǎn)企業(yè)如果形成這樣的理念：土地對房企來說就是商店可買的原材料，政府部門能從供地源頭上保證開發(fā)商實現(xiàn)“買一塊建一塊”，那時，不僅房價可以降下來，土地資源也會得到合理配置。

　　改革土地儲備制度亟需完善法制與市場

　　改革現(xiàn)行土地儲備制度必須完善法制與市場建設(shè)。專家建議，應(yīng)盡快實現(xiàn)政府對土地儲備的壟斷，當(dāng)務(wù)之急要做好兩方面的工作：

　　一是進行法律堵漏，遏制開發(fā)商“圈而不開”。國土資源部1999年4月頒發(fā)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定動工日期滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但這一規(guī)定的一些例外情況又為開發(fā)商留下了可乘之機：因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)延遲的，土地擁有者可以申請延長開發(fā)建設(shè)時間。借此，開發(fā)商開始了與政府部門的游戲。國浩律師集團方祥勇律師建議，國家應(yīng)嚴格統(tǒng)一界定“不可抗力”等延期開發(fā)的范圍、條件，并嚴格執(zhí)行。否則，風(fēng)頭一過，規(guī)定仍會如以前一樣被架空，開發(fā)商又會不擇手段地囤積土地。

　　二是建立政府主導(dǎo)的土地儲備機構(gòu)，實現(xiàn)政府對土地一級市場的壟斷。學(xué)者型官員重慶市常務(wù)副市長黃奇帆研究員說：“一個有戰(zhàn)略遠見的城市必是一個有儲備的城市”，在新一輪土地調(diào)控中，政府必須相對集中土地規(guī)劃權(quán)，建立土地收購、儲備、整治、出讓制度，完善“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的土地統(tǒng)一供應(yīng)機制，為政府壟斷土地一級市場構(gòu)筑基礎(chǔ)。開發(fā)商需要用地，通過土地交易中心這一平臺，公開招標(biāo)、拍賣，公開競價，不再搞協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這不僅有利于城市對建設(shè)用地進行總量控制，政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力也得以增強。此外，提前儲備用地還可以獲得利差，為未來政府儲備財源。

　　鏈接：全國亂占濫用土地相關(guān)數(shù)據(jù)

　　6015個開發(fā)區(qū) 據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，在這次清理整頓之前，全國開發(fā)區(qū)多達6015個，規(guī)劃面積3.54萬平方公里(相當(dāng)于5300多萬畝)，其中相當(dāng)數(shù)量是耕地，而且有的是高產(chǎn)農(nóng)田。開發(fā)區(qū)的規(guī)劃面積已超過現(xiàn)有城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的總和。

　　46個大學(xué)城 不少城市違反城市總體規(guī)劃，追求時尚，相互攀比，不切實際地建設(shè)寬馬路、大廣場、大草坪、主題公園，有的還盲目擴建大學(xué)城、行政中心，這種情況在各級城市中相當(dāng)普遍。據(jù)對22個省(區(qū)、市)的不完全統(tǒng)計，截至2003年初，在建和擬建的大學(xué)城有46個，占地面積超過40萬畝。

　　306個高爾夫球場 初步統(tǒng)計，目前全國已建、在建和擬建的高爾夫球場多達306個，遍及26個省(區(qū)、市)，占地面積48.8萬畝，其中也占用了不少耕地。更有甚者，有的以建大學(xué)城和高爾夫球場為名，大搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　1300萬畝優(yōu)質(zhì)良田 據(jù)國土資源部統(tǒng)計，近幾年內(nèi)，因建設(shè)用地、房產(chǎn)開發(fā)、結(jié)構(gòu)調(diào)整等共占用優(yōu)質(zhì)良田達1300萬畝，其中相當(dāng)部分已很難恢復(fù)種糧。生態(tài)退耕也退了一些不該退的耕地。

　　9100多億元土地出讓金 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近3年累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。因為土地征售之間價差較大，以地生財已經(jīng)成為一些地方征用農(nóng)田、經(jīng)營土地的重要驅(qū)動力。土地出讓金的純收入并未納入本級財政預(yù)算，成為一些地方盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模和搞政績工程、形象工程的主要資金來源。

　　撤銷開發(fā)區(qū)3763個 根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署，各地對違規(guī)設(shè)立的開發(fā)區(qū)進行了清理整頓，到6月24日已上報撤銷的開發(fā)區(qū)3763個，核減規(guī)劃面積1.4萬平方公里，退回土地面積1600多平方公里，復(fù)墾土地面積1100多平方公里。(徐壽松)