見習記者 張丹楓

　　北京報道

　　北京24萬畝“歷史遺留問題土地”的最后走向，牽動著政府和幾乎所有開發商的神經。

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　　經本報記者了解，歷史遺留問題項目的界定與處理工作，已經在北京北苑一幢會議樓里緊鑼密鼓展開了10天有余，并將持續一段時間。據可靠消息，《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》已于7月27日制定完成，而隨后，依據此標準圈定的歷史遺留項目的去留名單將于8月中下旬水落石出。

　　6個“口子”流出1萬公頃土地

　　“歷史遺留問題”土地是一個奇妙的詞。事實上它是中國土地市場化進程中露出的一條尾巴。在北京，它與4個文件有關。

　　2002年5月9日，國土資源部11號令公布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定自當年7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。而此前北京市近90.5%的土地是通過協議方式轉讓的，因此11號令被業界稱為“土地革命”。

　　2002年6月底，北京市下發《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》，業內俗稱“33號令”，該文件重申經營性用地必須招拍掛的規定之余，還提出，綠化隔離帶項目、小城鎮建設項目、危舊房改造項目以及其他重大建設項目中的經營性項目用地；屬于規劃為高科技、工業用途的經營性項目用地確需協議出讓的，可以協議出讓。33號令為土地協議出讓留出了6個“口子”。

　　今年2月4日，北京市政府辦公廳發布《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》，業界俗稱“4號令”，規定：從今年1月9日開始，北京將全面停止經營性項目土地的協議出讓。33號令留的6個“口子”被一一堵死。

　　但此時，已有大量土地流入房地產商手中。據北京市國土房管局(現北京市國土資源局)對北京經營性用地歷史遺留項目的調查統計，已經登記的歷史遺留項目共1091宗，涉及土地面積為16362公頃，約合24萬畝，規劃建筑面積約20189萬平方米。

　　據調查，在這些“歷史遺留項目”中，有大約10000公頃是2002年國土資源部11號令頒布之后新增的。其中2002年約3000公頃，2003年約7000公頃。而之前的10年��1992年～2002年�爼r間里，北京市協議出讓的土地總面積也不過如此。也就是說，33號令開的6個“口子”使北京市兩年中批準的歷史遺留項目用地面積，基本相當于過去10年全部開發建設面積之和。

　　2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即“71號令”，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。業界俗稱“8.３1大限”。

　　北京的歷史遺留問題土地數量是如此之多，其背景又是如此復雜，北京市執行71號令的形勢顯得異常嚴峻。

　　定格：2002年7月1日

　　北京華遠集團總裁任志強對本報記者說，從71號令發出到“8.３1大限”截止之日，只有短短的五個月時間，北京市要全部清理完這16362公頃屬于歷史遺留問題的協議出讓土地，“難哪！”

　　4月2日，由國家發改委、監察部、國土資源部、建設部、審計署組成的國務院聯合檢查驗收組正式開始對北京市治理整頓土地市場秩序工作進行階段性檢查驗收。

　　7月9日，五部委聯合檢查驗收組基本完成對北京市的檢查驗收工作。

　　據有關人士透露，正是在這次長達3個月的檢查驗收過程中，聯合小組與北京市的相關部門確定了處理該市“歷史遺留問題”的基本原則和要求：

　　“2002年7月1日前取得立項審批和規劃選址意見書、相關批文在有效期內，不需要占用農用地并且符合國家供地政策的項目，經過嚴格審核、公示后可作為歷史遺留問題處理。不符合上述條件的，即使已經過社會公示的項目也不能作為歷史遺留問題處理。”

　　“2002年7月1日以后至京政辦發��2004��4號文件(即四號令)制定前取得立項和相關批文的項目，除在建的危改項目和少數綠化隔離帶建設的掃尾項目外，原則上不能列入歷史遺留問題范圍。”

　　同時國務院檢查驗收組要求在處理歷史遺留問題過程中，應按照國土資發��2004��71號文件要求，在不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車的前提下，要加快工作進度，于2004年8月31日前處理完畢；要防止以罰代處和變相轉讓開發行為。

　　顯然，直至目前，北京市對于“歷史遺留問題”時間上的界定是：2002年7月1日，亦即北京市《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》(33號令)的正式實施之日，而不是此前4號令規定的也曾是某些開發商所希望的時間標準：2004年1月9日即北京國土房管局宣布經營性項目土地暫停受理審批之日。

　　秘密會議

　　曾有媒體透露說，“從7月19日起，北京市國土局、市規委、市建委、市發改委、市危保辦等14個委辦局就本市3000多項歷史遺留項目的處理問題進行封閉式會議研究。”

　　本報記者多次致電北京市國土資源局有關部門求證此事。7月30日，國土資源局內部工作人員雖然出言謹慎，但還是證實確實有多個委辦局正在一起集中辦公，并且透露“這周的市長辦公會已經把處理原則定了下來，8月1日至31日就是歷史遺留問題的具體落實階段。”

　　這位內部人員所稱的“處理原則”，就是北京市有關部門在國務院檢查驗收組先前確定基本原則的基礎之上，制定出的“歷史遺留問題的具體界定標準”。

　　記者通過可靠途徑獲悉，這一具體界定標準分為四部分。

　　第一部分是2002年7月1日前取得項目建議書批復和規劃批準文件的項目，必須在2002年7月1日至2004年7月27日前繼續取得《審定設計方案通知書》、《建設用地規劃許可證》或征地批復等相關審批手續；在申請辦理土地出讓時，至少項目建議書批復、一個規劃批準文件合法有效，或取得征地批復在兩年內，并且所提交的項目建議書批復、規劃批準文件、征地批復主體一致；且不涉及征用農用地和農地轉非農用地問題，符合國家產業政策和供地政策。滿足以上所有條件才可以繼續辦理協議出讓。

　　第二部分是房改帶危改項目，可以繼續辦理協議出讓的條件是：“在建項目同一項目建議書批復分期實施，已部分在施的；其他項目已取得項目建議書批復、規劃批準文件并實施拆遷或核發拆遷許可證的；同時在申請辦理土地出讓時，項目建議書批復和至少一個規劃批準文件均合法有效，提交的項目建議書批復、規劃批準文件主體一致；并且符合國家產業政策和供地政策。”

　　第三部分是綠化隔離帶建設掃尾項目，“指在一個項目建議書批復內，部分已拆遷或已取得《施工許可證》并已經進行了開發建設的。”申請辦理土地出讓時，項目建議書批復和至少一個規劃批準文件均合法有效，或取得征地批復在兩年內的，提交的項目建議書批復、規劃批準文件、征地批復主體一致；不需要占用農用地或符合國土部與市政府共同認定的綠化隔離帶土地置換政策；符合國家產業政策和供地政策。必須同時具備以上條件才可以繼續辦理協議出讓。

　　第四部分是：其他在2002年7月1日后取得政府征地批復的項目可繼續辦理協議出讓。

　　據透露，北京市14個委辦局正在北京北苑一幢會議樓連續召開秘密會議，對以上這些具體標準進行細致研討，并盡可能使之具備可操作性。目前，會議遠沒有結束的跡象。

　　過關項目仍有“大考”

　　北京市主要領導已經下令，無論如何，北京市的歷史遺留問題的界定和處理工作必須在8月31日之前如期完成。

　　在未來不足一個月的時間內，北京市有關部門不僅要制定出對歷史遺留問題的政策界定標準，還對已“過關”的協議出讓土地作出了嚴格規定。也就是說，包括歷史遺留問題土地在內，即使已經北京市有關部門批準，可以協議方式辦理土地出讓手續的項目，仍面臨著一系列“大考”。

　　首先，對于需要征地、拆遷的項目，出讓前必須在專戶足額存儲征地費用和拆遷費用。

　　同時，根據有關規定，在簽訂土地出讓合同時，必須交納總地價款20%的定金；在簽訂土地出讓合同后60日內，交清全部地價款；

　　另外，用地單位必須資質好，不存在拖欠土地出讓金或閑置土地的行為；

　　對閑置或未按期履行出讓合同開發建設的、未按期交納地價款的項目，按出讓合同的約定解除出讓合同，收回土地使用權。

　　而對于未能通過以上界定標準而“出局”的項目，面臨著兩條出路：一是政府收購或收回儲備，二是直接入市交易。

　　有業內人士預言，北京市的土地職能部門例如北京市土地整理儲備中心，正可以借“8.３1”大限之機，收購儲備一批土地，從而真正發揮整理儲備土地、實現宏觀調控的關鍵功能。

　　而本報記者了解到的情況也的確在沿著這個方向發展。北京市土地整理儲備中心的有關負責人表示，現在，該中心正在加緊制定收購儲備辦法以及下一步的收購模式等措施，以充分應對大限之后的北京土地市場。