本報記者 穎民

　　廣州報道

　　“銀行停貸對溫州人來說沒多大影響。在廣州投機炒房的資金僅僅占溫州人在廣州沉積的資金總額的萬分之一。真正想做投資的還是一幫溫州商人。我們下一步準備介入項目

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開發。”電話另一端的廣州溫州商會會長劉劍說得氣定神閑。

　　就在7月26日，本報記者獲悉，在一次小型的業內聚會上，中行廣東分行東山支行有關人士透露，廣州各銀行已經接獲上級會議精神：全面停止持溫州身份證辦理個人按揭業務。“文件是不會下來的了，內部只有以會議精神來達成共識，而四大商業銀行都不做(按揭)的話，其他地方性銀行也會跟風。”

　　這意味著，一直以來甚囂塵上的“廣州銀行狙擊溫州游資”的說法，不但得到證實，而且銀行方面對于溫州游資之類的投機資金，確實是下定決心要將其攔截在外了。

　　銀行“一刀切”？

　　“銀行呆壞賬太多了才會這樣‘一刀切’的。”透露該消息的知情人士表示，原來，溫州人憑身份證在銀行辦理按揭，一般住宅可以申請到5��6成按揭，商業物業則是2��3成，而現在，“用溫州身份證的，我們都不辦理按揭了”，中行廣州分行某支行信貸部門的一位人士說。

　　就在7月底，市區幾大樓盤傳出溫州客戶退訂的消息，此起彼伏。共計約有100多套房子因辦理不成按揭而退訂。受影響的還有商業項目。最近“重出江湖”、準備大舉招商的中誠廣場，正為一筆4000萬元的生意即將泡湯而陷入尋找接盤者的忙碌中，據知情人士介紹，原本買下該物業的也是江浙一帶的游資。后來開發商通過關系找到溫州商會，希望溫州人接盤，而劉劍提起此事毫不忌諱地說：“我們想要將整個項目吞下。”據透露，中誠廣場方面開價7個多億，目前雙方正在洽談中。而據知情人士分析，該項目的股東之一乃京城一房地產大鱷，單憑項目優越的地理位置和投資前景，也不可能輕易拱手相讓。

　　據了解，早在3、4月份，廣東四大銀行就開始大力狙擊溫州人的個人信貸，而7月底開始停止溫州個人信貸，說明銀行控制金融風險的力度有增無減。

　　農行廣東分行按揭中心有關專家接受本報記者采訪，表示并非絕對的停批，而是根據客戶按揭業務有無炒樓跡象來決定。例如一個人一次性按揭5��6套，或者一批客戶同時都按揭多套房子的，均不予辦理按揭手續。對于那些短期內在廣州市逗留的，100%都不會批準貸款了。“其實也不是特意針對溫州人。”這位專家強調，他舉例說，天河北某盤出租率很高，因此有部分投機者入場，而這些買家來自新疆。

　　中行廣東分行宣傳處強昕表示，宏觀調控以來，銀監會多次強調嚴查投機貸款。對溫州人停貸，其實是銀行內部風險控制的必然結果。而另一方面，開發商若想通過“炒房團”等來抬起房價，那么絕對是失策的做法，這對市民和銀行都沒有好處。

　　另一方面，個人房貸，為銀行方面全面停止投機性貸款提供了支持。目前看來，即使銀行收緊信貸口子，個人房貸的空間也是很大的。上半年中行廣東省行的貸款余額為317億元，新增了36億元，占全省銀行業新增的市場份額49%。

　　廣東農信社有關人士表示，由于宏觀調控的關系，農信社對于個人信貸也開始收緊，因為“外地人斷供的個案還是時有發生”。

　　廣州遇阻

　　然而，廣州開發商對溫州游資并非“談虎色變”，今年3月份，中海康城、陽光都會廣場等幾個大盤還聯合去溫州做房展，據說成績“一般”。而對于開發商此舉，有業內人士認為純屬炒作，“開發商想借溫州游資抬高廣州樓價，其實是不可能的；銀行通過停止個人信貸來抑制溫州游資的進入，也不見得有成效。”戴德梁行研究部副董事黎慶文指出，廣州的供應量大，炒作的空間較小，而且溫州人的資金來源多為集資，當地有不少地下錢莊也成為其資金來源，實際上，溫州游資對銀行的依賴程度不高。但從融資的角度看，溫州游資是希望能以1億圈下3億的現金流的。因此銀行此次停貸，對意欲大展宏圖的溫州游資來說，無疑像遇到了一塊絆腳石。

　　黎曾經在四川成都與溫州炒樓團有過深入接觸，了解到溫州游資其實有兩大特點：一為民間資金，他們喜歡集中一筆錢，去投資稀有物業，希望通過沉積3～5年的資金，然后再出貨，以達到賺取差價的目的；另一部分游資是在當地做小商品的商人，他們的真正目的并非投資，而是自用。方圓地產副總經理李力怡曾經操作過一些專業批發市場項目，他透露，溫州人做生意喜歡成行成市，他們把整個項目買下，很快就做旺場了，然后把部分鋪面轉手。“其實，真正的炒家是第二批進駐的散客。”李力怡還舉例，在江蘇省丹陽市，溫州人買下了一條街的商鋪，用于經營“皮具商都”。

　　業內人士還指出，由于溫州游資是集資款，因此資金隨時都有被抽走的可能，不穩定，而且利息也不低，因此開發商不敢輕易通過這個途徑融資，如果與之合作，項目更有背上“非法融資”之惡名的可能性。

　　事實上，廣州開發商對于溫州游資的炒樓行為還是有所防范的。例如4月份，有位溫州商人在華普廣場一次性買入900萬元的寫字樓，但開發商隨即與之達成協議：該客戶購買的寫字樓，要明年6月份才可轉手出去。也就是說，這位溫州商人同意了不會立即炒樓，這樣有助于開發商在銷售時的定價策略。

　　千億游資尋出路

　　溫州游資沉積在廣州市場的數額到底有多少？

　　去年11月份開始，坊間傳聞溫州游資進入廣州，以一位溫州商會會長夫人領頭的“太太團”，在珠江地產旗下的東方夏灣拿一擲上千萬元，掃貨10多套為標志，其后在郊區各大盤，紛紛出現溫州人的身影。據知情人士透露，在號稱“亞洲第一MALL”的正佳廣場，就出現過溫州人的“買鋪如買菜般”的場景。劉女士經過銷售人員的推銷，在正佳廣場下了4000萬元鋪位的臨訂，接著在售樓部打電話給同鄉陳女士，對方一聽非常感興趣，立馬要求劉女士幫其下訂3000萬元的貨值。其后，商業地產成為了溫州人的目標，位于珠江新城的華普廣場，其群樓原來規劃做美食城，一個溫州團有意向買下來自己經營，該群樓大約市值2億多元，而這個溫州團號稱“手頭上有10個億的現金”。另有一筆游資還看上了天河北都市華庭的群樓部分。而進入其它寫字樓的溫州游資則更加繁多了。

　　“廣東的溫州商人有20萬人，這部分人的個人資產以500萬元算，都有1000億元了。而我們投入到房地產的很少很少，幾近萬分之一，投在廣州市場的大約有幾十個億。”劉劍說起溫州游資時，頗有財大氣粗的意味。他說，溫州人的適應能力和投資意識都相當強，而且逐漸進入理智狀態。“我們看廣州市場的升值空間是非常有限的，廣州市場比較成熟，市區交通很發達了，樓盤都炒不起來，因此我們看好郊區盤。”劉劍透露，進入7月份，溫州游資對廣州市場持觀望態度，目前有不少開發商也在和溫商聯系洽談合作。“去年底以來，已經有三四批人找過我了。”劉劍坦言，“天天都有項目來找我們。”現在雖還沒有實質性的合作項目定下來，但溫州資本很有意向介入大盤的操作，對于一些能夠捆綁起來操作的項目，例如爛尾樓等，也有意接手。

　　而那些純粹短期的炒樓行為，“僅僅是一群家庭主婦所為。”劉劍這樣對本報記者說。

　　也許，投資廣州圈錢，這只是溫州人的一廂情愿，據有關人士透露，近期在廣州市場活動頻繁的還有一支來自香港和東南亞國家的民間游資�煱�括一些二、三線的基金。這類資金純粹是為投資，利息遠在大摩等一線基金之下，從穩定性和可接近性來看，遠遠優于溫州游資。據悉，近期廣州“8.３1”大限的顯性作用開始呈現，不少實力欠佳的中小開發商紛紛轉手項目，土地掮客又開始活躍了。最新的消息是，珠江新城有四塊地，市值大約4個億，已經成功被港資買下。港人對廣州市場較為熟悉，眼光并不局限于新區，最近越秀區甚至花都區有幾個商業項目也被港資看中。據了解，這些項目總市值不超過10個億，正好適合香港一批中型投資企業的胃口。

　　很顯然，溫州游資所受到的不僅是銀行方面的狙擊，更有外資的競爭，那么1000個億的溫州游資，去向何方？抑或能夠為廣州開發商一解燃眉之急？一切，還得看資金和項目雙方的合作架構是否安排合理。一切，都充滿變數。

　　業內人士分析廣州開發商的心態，宏觀調控之后，一部分實力較弱的開發商不得不尋找融資途徑，但他們又特別看重開發權，不舍得募錢開發。因此，外資在進入項目之前頗費周折。

　　也有業內人士指出，適量的游資進入廣州房地產市場，可在一定程度上幫助市場收縮供應量。而市場也可以通過自我調節，放量銷售，抑制炒樓行為。

　　廣州開發商，仿佛在夾縫中生存。他們面臨著融資的大難題，對于外來的游資，卻既愛又怕。