-本報記者 丁凱 北京報道

　　“包括AIG(美國國際集團(tuán))、GIC、ING、Hines、Rodamco等的數(shù)家境外巨頭投資銀行、養(yǎng)老基金和金融機(jī)構(gòu)對中國商業(yè)地產(chǎn)市場顯示出極強(qiáng)的興趣，正在尋找進(jìn)入的機(jī)會。”林協(xié)芬女士透露。林是勵展博覽集團(tuán)旗下的Reed Midem機(jī)構(gòu)亞太區(qū)總監(jiān)，后者一手操辦的目前全球最大型的國際房地產(chǎn)與投資展覽會MIPIM(法國戛納國際地產(chǎn)節(jié))上，每年有來自67個國

美女啦啦隊招募中 天堂II初章 戰(zhàn)亂魅影 搶注旺鋪得超值禮物 新浪免費(fèi)郵箱升到30兆

家的15000多名政府官員以及房地產(chǎn)與投資行業(yè)的高級決策人員和4500多家投資機(jī)構(gòu)。

　　在戛納國際地產(chǎn)節(jié)上，林協(xié)芬發(fā)現(xiàn)，歐美基金對于亞洲的態(tài)度正發(fā)生微妙的變化，在9·１1之前，歐美投資銀行對于亞洲市場只是簡單拒絕，但現(xiàn)在尤其是德國與美國的基金，對于中國市場可謂虎視眈眈。林女士注意到，近來有大量境外養(yǎng)老基金將其基金總額的5%配比到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

　　住宅的門檻不高，造成了住宅市場份額主要由本地發(fā)展商占據(jù)，境外資金的目光只有瞄向商業(yè)地產(chǎn)。畢竟持有經(jīng)營后的長期獲利更符合這些企業(yè)的經(jīng)營本性。但與住宅不同，住宅在銷售完畢之后，社區(qū)管理的技術(shù)含量并不高，但商業(yè)項(xiàng)目則并不比任何一個專業(yè)產(chǎn)品更容易控制。當(dāng)大量資金徘徊在市場門口時，讓外方謹(jǐn)慎遲疑的，是中國商業(yè)地產(chǎn)管理幾乎空白的現(xiàn)狀。

　　旺德行商業(yè)投資咨詢集團(tuán)總經(jīng)理王東暉認(rèn)為：“目前，大量商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商對商業(yè)了解不夠，盲目自信，只看到豐厚的利潤而忽視了其中的風(fēng)險。他們?nèi)狈�對商業(yè)地產(chǎn)本性的認(rèn)識，對項(xiàng)目的招商、管理重視不夠，造成潛在風(fēng)險巨大。”

　　華潤已經(jīng)聘請仲量聯(lián)行進(jìn)行西單文化廣場的管理，而在全球管理著超過6800萬平方米物業(yè)的仲量聯(lián)行商業(yè)管理的困境也毋庸置疑。“在中國，商業(yè)管理太難做了。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事許國鴻表示，“很多開發(fā)商并不理解商業(yè)管理，自己進(jìn)行管理，或者聘請物業(yè)管理公司把商業(yè)管理納入物業(yè)管理的范圍進(jìn)行運(yùn)作，雖然這不是真正意義上的商業(yè)管理，但是構(gòu)成了明顯的價格優(yōu)勢，這種競爭狀態(tài)有點(diǎn)讓人吃不消。此外就是本地專業(yè)人才的缺乏，如果我們從臺灣、香港和新加坡調(diào)集專業(yè)人才來北京，成本太高。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長和境外資金叩擊大門的雙重加速下，“現(xiàn)在商業(yè)管理問題已經(jīng)顯現(xiàn)，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之后，在運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)人才缺乏。” 中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮認(rèn)為。

　　“商業(yè)管理是一個非常強(qiáng)調(diào)專業(yè)技能、實(shí)踐性極強(qiáng)的領(lǐng)域。”裴亮表示，按照國際購物中心協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行和管理主要包括四個方面：財務(wù)、招租、營銷和人力資源，“其中招租和營銷尤其需要專業(yè)技能。”

　　目前商業(yè)管理的營銷環(huán)節(jié)有幾種模式，其一是由所有商家共同組成租戶委員會來操作，其二是由開發(fā)商聘請的專職營銷經(jīng)理來管理，其三是將兩種方式結(jié)合。“目前，專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)和人才極其缺乏，因此越來越多的開發(fā)商傾向于聘請百貨店的專業(yè)人才來承擔(dān)營銷管理的角色，這適用于體量較小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前石家莊和秦皇島都有開發(fā)商進(jìn)行過類似的嘗試。”裴亮透露。王東暉認(rèn)為：“國外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的首選是大型綜合商業(yè)設(shè)施”，而這就使得營銷管理人才的缺乏更加突出。

　　裴亮進(jìn)一步指出：“在招租人才方面，更是空白。”6月22日，裴亮參與起草的商業(yè)業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)剛剛發(fā)布，而此前，“甚至在商業(yè)業(yè)態(tài)劃分方面都沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分的小業(yè)態(tài)不完整，不同購物中心的業(yè)態(tài)如何組合沒有人考慮過。”在6月18日旺德行組織的一次商業(yè)地產(chǎn)研討會上，Richard A Whright表示，“在一個商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部，應(yīng)注意商鋪組合的合理性，使商家之間形成互補(bǔ)而不是競爭關(guān)系，這樣有利于商業(yè)中心的整體盈利。”

　　而如果這番話說在5年前，或許奧瑞克萊不會在中國市場敗興而歸。1999年，美國奧瑞克萊公司在中國各地承接了十幾個商業(yè)設(shè)施的管理。奧瑞克萊是一家以購物中心開發(fā)咨詢和招租管理為主業(yè)的商業(yè)咨詢公司，其管理者泰德在美國佛羅里達(dá)有著多年的購物中心開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，而其管理模式始終無法在中國顯現(xiàn)鋒芒。

　　在招商過程中，奧瑞克萊堅持開發(fā)商應(yīng)該犧牲一定的利益，低價吸引某些特定品牌入場，而開發(fā)商對此難以理解，更不明白為什么一定要引進(jìn)某個品牌，最終雙方無法達(dá)成共識，而這樣的問題竟然普遍存在于奧瑞克萊在中國各地的項(xiàng)目中，無奈的泰德只得率奧瑞克萊黯然離去，全面撤出中國市場。

　　裴亮表示，從那時至今，中國商業(yè)地產(chǎn)一直在嘗試尋找國外專業(yè)管理公司合作，然而這種合作始終無法大面積推行。

　　除去人才缺乏、開發(fā)商不理解商業(yè)管理的原因以外，國外商業(yè)管理公司對國內(nèi)情況的了解程度也相當(dāng)有限。林協(xié)芬表示：“目前已經(jīng)有大量國際管理公司在中國設(shè)立了辦事處，并且著力進(jìn)行本土化，而相對于開發(fā)商自己進(jìn)行管理，這些國際管理公司的費(fèi)用高昂得多。”

　　對此，裴亮和林協(xié)芬提出的解決方法是：培育本土商業(yè)管理人才。裴亮表示，我國高校中的相關(guān)教育一直較為落后，由于商業(yè)管理人才更寶貴的經(jīng)驗(yàn)來自實(shí)踐，今后應(yīng)該采取相關(guān)院校教育和實(shí)際操作結(jié)合的方式，培育我們自己的管理人才。林協(xié)芬則認(rèn)為，高校聘請國外專家講授相關(guān)課程的同時，我們的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更多地參與國際交流活動，了解投資方的要求和意愿，從中獲得解決商業(yè)管理問題之道。