本刊記者 尹春洋/文

　　編者按：按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，我們?cè)?0年后真的會(huì)“無(wú)家可歸”。土地，連同現(xiàn)在的住宅將不再屬于我們，除了你的書架、電器、舒服的藤椅以外，屬于房子的一切東西都可能被無(wú)償“拿走”。

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　　陳先生就是不同意在北京購(gòu)買四合院，就又一次被老父親稱為“假洋鬼子”。在巴黎生活和工作了十年的陳先生固執(zhí)地認(rèn)為：可以在國(guó)內(nèi)購(gòu)買住宅居住、辦公，但是出于投資目的，設(shè)想未來(lái)地產(chǎn)的“百年傳承”，是絕對(duì)行不通的。自從3個(gè)月以前，北京開始出售二環(huán)路附近的四合院，針對(duì)買與不買的問(wèn)題，陳家就自動(dòng)分成兩派，每天飯后總要斗得不可開交，出場(chǎng)的雙方是全家對(duì)陳先生一個(gè)人。

　　“現(xiàn)在買住宅用商品房，土地最長(zhǎng)的使用年限是70年，等到了70年以后，我們后代就一無(wú)所有了，那時(shí)四合院又會(huì)重新拍賣，你怎么辦？”陳先生刻意看了一眼自己3歲的小女兒，“在我國(guó)現(xiàn)有的法律中對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)還很不充分，在這方面要等待政策的完善和成熟，百年老宅只是夢(mèng)想罷了。”

　　鑒于擁有陳先生這種顧慮的購(gòu)房人很多。記者針對(duì)私人購(gòu)置地產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題請(qǐng)教了有關(guān)部門和專家。

　　房地的分離：永遠(yuǎn)的房子和70年的土地

　　國(guó)家建設(shè)部地產(chǎn)司的一位工作人員解釋說(shuō)：“房地產(chǎn)”說(shuō)的是兩個(gè)東西，分別是房子和土地。所以，人們買到的是房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)。其中房屋的所有權(quán)是永久的，換句話說(shuō)，即使過(guò)了1000年，你的子孫也可以指著房子的磚頭說(shuō)：“我的”。與消費(fèi)者獲得的房屋所有權(quán)不同的是，消費(fèi)者只擁有房屋所占用土地的使用權(quán)，并且根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，住宅用地的最長(zhǎng)出讓年限是70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化用地的年限是50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)的土地出讓年限只有40年。到了使用年限，國(guó)家會(huì)將土地?zé)o償收回。地產(chǎn)司的這位工作人員說(shuō)：“我們只能回答有關(guān)建筑的問(wèn)題，有關(guān)土地的問(wèn)題最好還是聽(tīng)一下國(guó)土資源部的意見(jiàn)，這個(gè)問(wèn)題還是不要說(shuō)的太多。”

　　土地的輪回： 一般不會(huì)影響人們的生活

　　國(guó)土資源部新聞處的龍先生道出了土地使用年限政策的由來(lái)。我國(guó)以現(xiàn)在的方式出讓第一塊商品房用地是在1987年，當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和政策可以依據(jù)。于是，政府借鑒了香港的做法，把土地的使用年限定為70年，正好可以滿足兩代人的居住。比如一個(gè)人在他成年以后(如：25歲)，購(gòu)買住宅地產(chǎn)，那么按照平均的壽命計(jì)算，房子大約可以滿足兩代人。并且，由于當(dāng)時(shí)我國(guó)民用住宅主要是磚混結(jié)構(gòu)，從房屋的使用壽命上也是合適的。

　　“到現(xiàn)在為止，香港已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用年限超過(guò)70年的現(xiàn)象，政府采取的方式是繼續(xù)將土地租給使用者，收取新的土地使用費(fèi)用。”龍先生說(shuō)：“一般情況下，是會(huì)延續(xù)土地的使用權(quán)。業(yè)主擁有土地使用權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

　　現(xiàn)行的規(guī)定： 收回你的房子沒(méi)有補(bǔ)償

　　很遺憾的是，以上的解釋并沒(méi)有打消陳先生的顧慮，他依然堅(jiān)持不買“老北京四合院”。

　　陳先生說(shuō)，他所真正顧慮的是“私有財(cái)產(chǎn)的保障問(wèn)題”。按照現(xiàn)有的法律，國(guó)家在收回土地的時(shí)候，將無(wú)償收我的房子，這在世界好多國(guó)家的法律中都是顯失公平的。根據(jù)1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。也就是說(shuō)，土地部門在土地使用期限結(jié)束以后，可以對(duì)土地進(jìn)行任何的改革，包括夷為平地，既不屬于國(guó)家應(yīng)急征用，也不屬于拆遷補(bǔ)償，而是按照土地使用權(quán)的協(xié)議規(guī)定，無(wú)償取得你持有“永久所有權(quán)”的房屋。或者可以理解成，有一天我的子孫會(huì)兩手空空地站在一片瓦礫前，看著自己的房子被鏟平，被改成商業(yè)中心，而自己卻沒(méi)有任何補(bǔ)償，他父輩幾十年的積蓄被國(guó)家“無(wú)償取得”。

　　憲法修正：我們走在保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)立法的前夜

　　剛剛結(jié)束的十屆人大二次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案，對(duì)于保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了重要的修改：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公眾利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。”在采訪的過(guò)程中，有人強(qiáng)調(diào)業(yè)主只擁有土地的使用權(quán)，沒(méi)有土地的所有權(quán)，并且在70年使用期限到期的時(shí)候，是合同的終止，而非“征用公民的私有財(cái)產(chǎn)”，所以不屬于此列。為此我們采訪了有關(guān)專家，專家指出：雖然土地到期已經(jīng)不是公民的“財(cái)產(chǎn)”，但對(duì)于附著在土地上的建筑，依然屬于公民的私有財(cái)產(chǎn)，國(guó)家在改變土地用途的情況下，應(yīng)該對(duì)業(yè)主擁有“所有權(quán)”的建筑進(jìn)行必要的補(bǔ)償，而不是“無(wú)償取得”。

　　隨著政策法規(guī)的完善，憲法所規(guī)定的對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)將會(huì)在具體的立法、法規(guī)修訂中得以體現(xiàn)。我們有理由相信，我國(guó)正走在充分保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)立法的前夜。

　　今年五一長(zhǎng)假，陳先生全家還是購(gòu)買了位于西二環(huán)的一座老北京四合院。陳先生說(shuō)，全家人都相信，更多保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的立法指日可待，用70年的時(shí)間，等待一部更明確清晰的立法，時(shí)間實(shí)在是太充分了。

　　本文涉及的法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、新《憲法》；觀點(diǎn)和法規(guī)解釋來(lái)自于國(guó)家建設(shè)部新聞司、國(guó)土資源部房地產(chǎn)司。

　　信息塊：

　　人們已經(jīng)關(guān)注“未來(lái)的事情”，對(duì)于使用權(quán)年限的糾紛已經(jīng)出現(xiàn)：

　　2004年5月初，蘇州干將西路“樂(lè)怡苑”的一些業(yè)主起訴了開發(fā)商。滄浪區(qū)人民法院開庭審理了這起由土地使用年限而導(dǎo)致的房屋買賣糾紛。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，一般住宅房的土地使用年限為70年，業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們的土地使用證上只有50年。(此案正在審理中)

　　土地的轉(zhuǎn)讓過(guò)程：

　　在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，地產(chǎn)開發(fā)商整塊從國(guó)家購(gòu)買土地的使用權(quán)，在完成開發(fā)建設(shè)、銷售以后，整塊的土地使用權(quán)被分割，業(yè)主將成為土地使用權(quán)的所有者群體，土地順利實(shí)現(xiàn)從國(guó)家到個(gè)人的使用權(quán)轉(zhuǎn)移。