文/本報記者 王蔚

　　“五一”過后，上海各大商業(yè)銀行收縮房貸，對購房者采取小心翼翼的態(tài)度，也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金抬高了門檻。原計劃在5月開盤的不少滬上樓盤，已推遲開盤時間。而不少購房者，則持繼續(xù)觀望態(tài)度。

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　　統(tǒng)計顯示，今年前4個月，上海房地產(chǎn)新開工規(guī)模增幅明顯放慢，僅為1.8%，中房上海綜合指數(shù)、二手房指數(shù)漲幅也持續(xù)減緩。在中央加強宏觀調控方針的指導下，一系列政策“組合拳”對上海房地產(chǎn)市場的宏觀調控作用正在顯露成效。

　　“有效控制房價”成為市府今年工作重點

　　今年1月12日，韓正市長毫不避諱地提出了“房價”這個敏感話題——將“有效控制房價上漲速度、防止市場產(chǎn)生泡沫”作為上海市2004年政府工作的重點內容之一，下決心通過一系列宏觀調控措施，保持上海房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　果斷決策，基于對上海房地產(chǎn)市場的客觀分析。

　　上海房價從2000年開始上漲，去年一年全市新建商品房價格上漲20%左右，部分樓盤上漲了50-60%。對房價的過快上漲，上海市委、市政府主要領導多次聽取匯報，要求從全市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大局和讓老百姓真正得到實惠角度考慮，適時、適度加以調節(jié)。

　　其實，去年以來，多方位的調控手段已經(jīng)逐步形成。上海根據(jù)商品住房供應結構中的階段性結構矛盾以及投資性購房的情況，已將房地產(chǎn)工作的重點轉向對市場的有效調控上來，加強規(guī)劃、土地、財稅、金融等調控手段間的協(xié)調配合。

　　重拳直擊土地、信貸

　　今年以來，兩記宏觀調控的“重拳”——控制土地和控制信貸，都擊中了房地產(chǎn)行業(yè)的要害。在房地產(chǎn)市場源頭——土地市場上，上海多管齊下加大土地供應調控力度，增加城郊周邊地區(qū)且交通便利的普通商品住房土地供應量，力爭使內環(huán)線內、內外環(huán)線間、外環(huán)線外分別占總量的20%、40%、40%；另一方面還采用閑置土地收回等辦法，今年還將把動拆遷戶數(shù)控制在8萬戶以內。同時，上海從去年開始連續(xù)3年，每年建設單價在3500元左右的中低價配套商品房300萬平方米。

　　房地產(chǎn)金融監(jiān)管的帷幕也已經(jīng)拉開。今年2月26日，銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)》，可謂啟動了新一年的房地產(chǎn)金融監(jiān)管。4月底國務院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例。房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

　　“由于很多房地產(chǎn)項目是按照20%自有資金做的預算，因此，35%已經(jīng)讓不少房產(chǎn)商望而卻步，上海部分商業(yè)銀行45%的要求就更高了。”一位銀行業(yè)務人員說，一段時間以來，該行一些關于房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的業(yè)務已經(jīng)叫停，原本和個別大型開發(fā)商的貸款合作項目，也提前讓開發(fā)商還了款。

　　相關鏈接

　　“期房限轉”政策于今年4月26日正式出臺，成為抑制本市短線炒房的一道“殺手锏”。根據(jù)這項措施，在房地產(chǎn)權證未辦出之前，消費者向房地產(chǎn)開發(fā)商預購的期房不能轉讓給他人。從2004年6月1日起，房地產(chǎn)登記機構將不再受理預購商品住房轉讓的預告登記。

　　限轉政策大大增加了期房的投資風險。上海二手房中介門店內的掛牌期房消失了蹤跡，炒房之風漸漸偃旗息鼓。今年4月二手房指數(shù)漲幅僅為1.15%，延續(xù)了今年以來漲幅放緩趨勢。

　　與此同時，增加透明度的預售商品房網(wǎng)上備案措施，在上海規(guī)范房地產(chǎn)市場交易過程中，顯示出巨大的生命力。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心介紹，3月底上海市預售房網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)正式開通以來，已有1000多家房地產(chǎn)商登記上網(wǎng)，新開樓盤以每天20至30個的速度上網(wǎng)，“七一”前所有的商品房樓盤將全部納入網(wǎng)上銷售。二手房的網(wǎng)上公示也在準備過程中。

　　這些措施從客觀條件上杜絕了房產(chǎn)商“內訂”炒房、人為惜售等不良銷售行為。