新聞關鍵字：MALL

　　銀監會調研：“造Mall運動”卷走2000億

　　各地MALL動態

　　京城最大MALL十月開張 總面積達55萬平米

　　銅鑼灣百貨搶灘海口 與海南第一MALL簽框架協議

　　超級大MALL扎堆東莞 制造基地再做商都夢

　　借道旅游，華南MALL商業地產變身勝算幾何？

　　本報記者 李明偉　見習記者 章米力 上海報道

　　購物中心市場是否過熱？如筍涌冒的購物中心到底違規占用了多少銀行資金？是否已經對銀行系統構成了隱患？這些是溫家寶總理很想知道的問題。

　　今年2月19日，本報《MALL虛熱圈牢銀行1300億資金？》一文，引來行業內廣泛關注，也引起了溫總理的高度重視，據北京一位知情官員透露，溫總理當即批示：由銀監會、商務部、發改委、建設部“查告”。隨即一場全國范圍內的徹查展開。

　　一周前，有關徹查初步結“果”。據銀監會、商務部直接參與調查的官員介紹，有關部委的負責人已經開了碰頭會，就拿到的數據進行了比對印證，“那個數據比你們報道的還要大！”

　　被提及最多的數字是“2000多億”，但這還并不是問題的全部，“‘正常’情況下，一個MALL項目中自有資金占5%左右。”一位同樣也在調查的行業權威人士歸納，2000多億投資中幾乎95%的風險由銀行承擔。

　　“現在很多開發商很緊張。”據與全國各地購物中心接觸最多的中國商業聯合會購物中心專業委員會(下稱“商購會”)人士介紹，他們正忐忑不安地等待那柄“巨劍”將以什么樣的方式落下來。

　　聯手徹查

　　“‘查告’，不光要調查，還要有結果，還要報告，這體現了溫總理重視的程度。”一位知情人士解釋。

　　四大部委行動迅速。經過前期溝通后，3月4日下午，銀監會、商務部相關司級領導開了第一次碰頭會，商購會的有關負責人也列席在座，本次大徹查正式啟動。

　　兩個部委對調查任務進行了分工。銀監會通過其內部系統對購物中心的貸款情況進行重點調查，由于受時間限制，調查計劃主要在商購會去年有關報告中所羅列的7個重點城市展開，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和武漢。商務部則繼續今年1月就已經開始的商業網點調查，面向全國，通過各地經貿委對大型商業設施進行統計梳理。這個調查原本是商務部成立后一攬子計劃之一，用意主要在配合即將推行的聽證制度，溫總理批示后，商務部重點加入了資金來源調查，以備與銀監會的調查對接。

　　一批批調查組很快分赴各地，與之同時啟動的是，國務院派出10個督查組，分赴全國20個省市，對控制固定資產投資規模等方面進行督查。

　　4月上旬成為調查最緊密的時期，市場一時風起云涌。先是國有商業銀行系統傳來紛紛自查的訊息，既而是“停貸”的傳言和銀監會的現場調查，廣州、成都、深圳等地的購物中心被紛紛召集開座談會。

　　廣州天河城廣場董事長禹來清楚記得銀監會到廣州調查的情況，“我們的一個副總出席了那個座談會。”禹來認為這個調查是“好事，很必要的事情，無論結果怎么樣，對行業都有好處”。

　　上海經委零售業務處處長吳建業是商務部對上海大型商業設施調查的具體操辦者，他的印象是有關調查表格非常“具體”，不光有總體狀況，每個項目的發展建設狀況，也對資金來源進行了詢問，包括投資總額、注冊資本等等；吳通過下屬各區縣商委對各購物中心進行了調查并上報。

　　決策層對徹查結果迅速反應。就在各調查組帶著數據陸續飛回的4月底，發改委于4月30日召開電視電話會議，主任馬凱在傳達“貫徹落實國務院辦公廳關于清理固定資產投資項目的通知精神”時，“大型購物中心”赫然與鋼鐵、電解鋁、水泥等同列，被列入重點清理范圍。5月中旬，銀監會正副主席劉明康、唐雙寧召集四大行行長召開座談會，表示“固定資產投資增長過快，信貸投放增幅過大”。

　　可怕的增長

　　依據商購會以往的數據，截止2003年底全國省會以上城市購物中心總數為236家，投資總額1700億元。這兩個數字在這次徹查中被大大超越。

　　按照商購會秘書長郭增利的分析，有關部委調查全國購物中心投資總額2000多億元，應該是以400個網點左右為基數，這意味著相比去年底的數字又增加了100多家，而歷史上增速最快的2003年，全年新增數也才不過94家。

　　3個多月就暴增100多家？有關人士分析，以前統計主要是省會級以上城市，但是現在的趨勢是購物中心不光在大城市遍地開花，還迅速向二三級城市擴展，這次統計的面相對更全面。

　　然而，即使這個數據也未必完全。據在全國擁有1000多個網點的民間機構也作了一次調查，依靠網上信息的摘編和各地會員對當地情況的匯報，該機構得出的購物中心總數達到了600個左右，以每個投資額5億元測算，投資總額則應在3000億元以上。

　　資金和占地需求大、周期長風險高的購物中心，竟然在短短兩三年里膨脹到了此等規模，令上海商學院連鎖經營管理系主任吳建國等學者為之心驚，他說：“太超前了，把大后天的事都做了。”

　　MALL在上海以驚人的速度飚升，上海市商業信息中心副主任齊曉齋介紹：2003年5月時原上海市商委作過一個對上海大型商業設施的調查，顯示已經開業的購物中心有13個，建筑面積97萬平米，在建的購物中心有15個，建筑面積超過160萬平米，規劃將建的購物中心19個，建筑面積超過240萬平米。算下來，總面積將超過500萬平米。

　　商購會一位人士用“挺可怕”來形容重慶的“熱火朝天”。在那里，僅僅是一個區就一下子出現5個購物中心爭相上馬，而且都是超過了10萬平米的規模，而這個區的總人口才不過40多萬。該人士對此表示了深深的擔憂。

　　“重慶升直轄市后，區級政府對城市改造力度非常大，但政府沒錢，一定是鼓勵開發商參與到城市建設中來，也即把城市開發和企業的項目作一些結合。”各界對主要問題的剖析都不約而同地指向了地方政府。吳建國對此更有切身感受，前段時間他很繁忙，嘉興、嘉善以及內地一些城市，不斷有政府和企業找過來要求咨詢如何建MALL，這些MALL動輒20萬、30萬平米，很多都是“政府行為”。

　　地方政府熱衷于此的根本原因則在于“造MALL”是短期內可見效的“政績工程”。

　　5%撬動泡沫

　　這種“政績工程”的一個可怕之處，是當一些官員得享引資、人氣、車流、物流等表面繁榮的政績時，卻把巨大的風險轉嫁到了銀行的頭上。

　　一位曾經在上海某房產公司就職的人士，向記者詳解了一家預計投資25億元的MALL的融資之道：先用自有資金拿地，對土地用市場價評估升值，再拿政府準許其投資的土地批文到銀行貸款，用此貸款來建造，建造完后再拿蓋好的樓去銀行抵押貸款，用此貸款來營運。

　　在整個項目投資中，只有土地金是開發商出的自有資金，由于是政府看好的項目，開發商往往只需要付出十分低廉的價格就可以拿到土地，由此，絕大部分風險由銀行承擔。

　　“這種情況是十分普遍的。有的自有資金占到15%--20%，有的只有3%，正常情況下自有資金占5%左右。”上文所述行業權威人士同時還表示了他對于調查中遇見一個自有資金占20%的項目的懷疑：“有的土地成本高，占20%的項目也有，但我懷疑，怎么占這么多，也不知道是不是開發商的什么策略。”

　　該權威人士舉的一個典型例子，某一個總投資30億元的項目，開發商手里的自有資金為8000萬元，其自有資金比例僅為2.67%。這離國土資源部去年規定的自有資金必須占到30%以上相差很遠。

　　只需極其少量的土地出讓金，就可以撬動一個幾億或幾十億的龐大項目，這在財務上美名“杠桿原理”，但是對MALL卻不能適用，吳建國分析，與一般房產項目可以通過出售房產快速回籠資金不一樣，MALL主要依靠租賃獲利，風險在于建成后的招商和經營，許多MALL甚至要10年以上才能收回成本，如果過于超前，就很可能出現招商不到位或客流和消費力不足的情況，例如位于上海浦東小陸家嘴的正大廣場，至今依然還有1／3鋪面租不出去，這種經營上的差距會直接影響開發商的還貸能力，銀行也就很可能出現壞賬，“這可能是中央政府這次最擔心的事情。”

　　禹來介紹，一些二線城市政府官員到廣州來一參觀，覺購物中心不錯，也想搞，一些開發商抓住了他們的這種心態，投其所好，名義上是“造MALL”，實際上從銀行圈錢。

　　非零決策

　　“購物中心”和“商業地產”并非一回事，業界呼吁中央政府在治理MALL泡沫時對此要慎重對待。

　　郭增利認為，現在各地對這兩個概念往往混為一談，但凡建造一個商業地產項目，就說是購物中心，實際上兩者有很大區別：商業地產可以出售，后期經營管理要求不高，不強調商業組合，市場風險小；但是購物中心一定強調以統一整體出現，不能拆零出售，經營管理風險更高。

　　禹來認為，現在國內購物中心發展迅猛，是因為很多項目被當成了商業地產做，這有點類似于高爾夫球場：名義上通過高爾夫廉價圈地，但圈下來后主要用途卻是造別墅等房產，以此來實現暴利；對應過來，就是以購物中心名義廉價拿地，造一大片房子后當作商鋪銷售獲利。

　　這樣操作是很危險的，因為購物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營管理，也就很難獲得成功；由于開發商往往不可能全部賣出去，因此一方面不光銀行的債不可能完全還清，同時又把失敗轉嫁給了接盤的小業主，引發很多社會問題。

　　因此禹來建議，對現有在建的MALL不能“一刀切”，區分標準就是看開發商建成后是自己經營還是出售，如果是后者，就應該堅決剎車，這甚至應該成為判斷那些未建MALL能否立項的“準入條件”。

　　吳建國認為，中央政府對這些在建和將建的項目從宏觀上再做出統一決策，實際上是一種“非零決策”，的確難度很大，因為一旦打壓過重，就可能形成爛尾樓，或者土地被拋荒，但既然是“非零決策”，就必然要承擔代價，因此此時決策的原則只能是“盡可能將可能遭受的損失降到最低點”。

　　上海市經委秘書長朱成鋼同時提出，這次購物中心過熱現象還反映出目前國內商業規劃缺少剛性法律支撐、有關政府部門和行業協會信息引導溝通不足的問題，也需要引起重視并加以改進。