《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》將于5月20日開始實行

　　-新規定從5月20日起開始執行，此前關于已購經濟適用住房上市出售的規定與本通知不一致的，一律以新規定為準

　　4月30日，北京市國土資源和房屋管理局、北京市建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市財政局聯合下發了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，首次明確提出“已購經濟適用住房住滿5年方可按市場價上市出售”；5月13日，建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、人民銀行聯合下發的《經濟適用住房管理辦法》再次明確，“經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售”。這兩個文件的相繼出臺，使已購經濟適用住房的上市交易成了社會關注的焦點。

　　預購人可不可以轉讓認購的經濟適用住房？已購經濟適用住房購買5年方可上市按市場價出售，“5年”如何計算？已購經濟適用住房按市場價出售，出售人和買受人如何補交地價款？出售已購經濟適用住房的家庭還可不可以再次購買經濟適用住房……這些具體問題成了買房人關注的焦點。昨天，北京市國土資源和房屋管理局下發了《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》，出臺了本市經濟適用住房上市出售的8大管理細則。

　　-新政策從5月20日開始實施該文件明確規定了適用項目

　　據了解，此前，北京市政府有關方面出臺的關于已購經濟適用住房上市出售的規定有很多條款和昨天出臺的《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》不一致，今后已購經濟適用住房再上市，該以哪個文件為準？本市除了政府批準定價的經濟適用住房項目外，還有一些住宅合作社集資建設的住房項目產權性質也與經濟適用住房同類，這些項目適用不適用這項新規定？

　　市國土房管局有關負責人明確，新規定從5月20日起開始執行，此前關于已購經濟適用住房上市出售的規定與本通知不一致的，一律以該文件為準。而適用該文件的項目有：由政府批準定價的經濟適用住房項目；住宅合作社集資建設的住房項目。今后將建設的其他適合該文件的新項目的名單，由市國土房管局公布。

　　-經濟適用房要有預售許可證才能向買房人收取“認購金”

　　據市國土房管局有關負責人介紹，昨天出臺的《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》中，從經濟適用住房的“銷售源頭”開始抓“售后上市交易”。針對目前很多在建經濟適用住房項目還沒有“出生證明”就“公開放號”，向買房人收取1000元或上萬元認購訂金的現象，該文件明確規定，開發企業對外公開發售的在建經濟適用住房，必須取得市國土房管局市場一處發放的預售許可證后，方可“放號”預售———有了“出生”證明，才能向買房人收取“認購金”；否則，不得向預購人收取訂金及其他任何預訂款性質的費用。

　　-預購經濟適用房竣工前可轉讓轉讓價不得超過原預購單價

　　昨天出臺的通知中明確規定，預購人在經濟適用住房竣工前可以轉讓其預購的經濟適用住房，但受讓人必須已經取得經濟適用住房購房資格，并持審核證明按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第44條規定，辦理預售轉讓登記手續。需要提醒買房人的是：預購經濟適用住房的買房人在經濟適用住房竣工前轉讓其欲購房屋的，轉讓價格不得超過原預購單價，即如果您是以3800元/平方米單價預購了百子灣1號的經濟適用住房，在您所預購的經濟適用住房竣工前，您把這套經濟適用住房轉讓了別人，轉讓單價不得超過3800元/平方米。

　　特別需要提醒買房人的是，如果您所預購的經濟適用住房已經竣工，但沒有取得房屋所有權證以前，這種情況，不得辦理預售轉讓手續。

　　-經濟適用房住滿5年方可轉讓住滿5年的起始時間有規定

　　4月30日北京市國土資源和房屋管理局、北京市建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市財政局聯合下發的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，首次明確提出“已購經濟適用住房住滿5年方可按市場價上市出售”。而且在昨天出臺的通知中明確規定，已購經濟適用住房住滿5年的起始時間，以繳納契稅取得完稅憑證的時間或房屋所有權證發證的日期為準。

　　-滿5年后經濟適用房上市交易出售人要繳納相應綜合地價款

　　滿5年后的經濟適用住房上市交易，出售人和購房人誰交綜合地價款？

　　在過去的經濟適用住房上市出售的有關文件中曾規定，購房人要補交成交價格3%的土地出讓金。昨天出臺的《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》中明確規定：已購經濟適用住房住滿5年后，上市交易，出售人按成交價的10%到房屋所在地區、縣國土房管局繳納綜合地價款，購房人不需要補交成交價格3%的土地出讓金。

　　-以原價出售已購經濟適用房新購房人必須取得購房資格

　　《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》中明確規定：出售人出售已滿5年的經濟適用住房，如果是以原價出售已購經濟適用住房的，新的購房人必須按規定取得經濟適用住房購房資格，超標的部分按規定補交綜合地價款，其所購房屋仍按經濟適用住房產權管理，不補交成交價格3%的土地出讓金。

　　如李先生1998年11月在天通苑按2650元/平方米的單價按他所符合的購買面積購買了一套90平方米的經濟適用住房，1999年1月拿到了經濟適用住房產權證。李先生準備在今年6月仍以2650元/平方米的單價將這套住滿了5年的經濟適用住房賣給朋友劉先生。那么，按新規定，劉先生必須取得經濟適用住房購房資格；如果劉先生的購房標準是60平方米，超標的30平方米劉先生必須去昌平房地局按成交價格的10%補交綜合地價款。在辦理完房屋產權轉移手續后，昌平房地局交易管理部門給李先生出具按不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房的證明。

　　-以原價出售已購經濟適用住房原購房人仍可購買經濟適用房

　　而對于以原價出售已購經濟適用住房的，原購房人在辦理房屋產權轉移手續后，由區縣國土房管局交易管理部門出具不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房的證明，可再次申請購買經濟適用住房，可憑證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房購買資格的審核手續。

　　如上文所提到的李先生，因其按原價出售了經濟適用住房，按規定，仍可再次申請購買經濟適用住房，但必須拿著昌平房地局交易管理部門出具給他的按不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房的證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房購買資格審核手續。

　　-經濟適用房按市場價上市出售收取綜合地價款有兩種情況

　　經濟適用住房住滿5年后按市場價格上市出售時，其成交價低于已購經濟適用住房再上市買賣指導價格的，出售人需要按市國土房管局公布的已購公有住房和經濟適用住房再上市最新住房指導價格收取綜合地價款；成交價格高于已購經濟適用住房再上市住房指導價格的，按成交價格收取綜合地價款。

　　-文/本報記者

　　-本版漫畫/龐麗