主管部門追回已購住房或者購買人按市場價補足購房款

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　　我國第一部經濟適用房管理辦法頒布施行(解讀)

　　昨天，我國第一部《經濟適用住房管理辦法》由建設部、國家發改委、國土資源部和人民銀行聯合頒布后開始施行。建設部有關負責人在解釋出臺背景時說，從1998年我國開始推進經濟適用住房建設，6年來取得了明顯成效。僅北京市2003年經濟適用住房銷售金額就達到91億元。由于經濟適用住房平均銷售價格低于商品住宅平均售價，對平抑我國各地的商品住宅價格起到積極作用。但是，經濟適用住房建設和管理中也存在著一些問題，這些問題的出現，既有一些地方政策執行不力的原因，也與經濟適用住房供應中政府職能和市場作用的界限模糊有很大關系。因此，有必要制定《辦法》，規范經濟適用住房的建設和管理。

　　為了讓廣大市民都能夠讀懂這份長達8章共39項條款的管理辦法，記者采訪了三位專家從七大方面來幫助解讀，一位是負責開發北京最大的經濟適用住房回龍觀小區的天鴻集團常務副總經理田占雄，一位是北京著名地產商任志強，一位是中國房地產協會秘書長顧云昌。

　　面積嚴格控制在中小套型，為何確定為60和80平方米？

　　《辦法》規定：經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

　　田占雄：這是為適應中低收入家庭購房需求，防止經濟適用住房戶型過大，體現了經濟適用住房的保障功能。

　　60平方米和80平方米兩個數字的確定，可能是和我國目前人均居住面積有關，以北京為例，現在人均是22平方米，在全國處于平均值往上，按照北京的三口之家來計算，就是66平方米，再高一點，就是80平方米了。

　　申請人要進行公示，符合條件才能購買或承租一套經濟適用住房

　　《辦法》規定：符合條件的家庭，可以持核準文件選購一套與核準面積相對應的經濟適用住房。

　　田占雄：從限制經濟適用住房購買者必須具有北京戶口，到規定購買者家庭年收入6萬元，再到對購買者實行公示制度，現在又明確要求一個家庭只能購買一套經濟適用住房，而且只能購買一次，這些一扣一扣的規定都說明，政府在嚴格經濟適用住房的“準入”制度，新出臺和待出臺的法規，都是以控制購買者的身份，來確保經濟適用住房是由中低收入的家庭來購買。

　　防止倒買倒賣經濟適用住房，規定嚴格“準出”制度

　　《辦法》規定：經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。

　　任志強：這是對經濟適用住房實行嚴格的“準出”制度，經濟適用住房是國家社會保障體系的一項政府工程，高收入者不能利用政府的優惠來倒買倒賣。北京從5月20日開始

　　實行經濟適用住房5年上市政策，這也是為了規范售后交易和換購行為，接下來還應該有一些規范再上市的規定出臺，以進一步防止購房人利用政府的優惠政策進行牟利。

　　國家首次鼓勵老百姓租住經濟適用住房，租金標準由政府確定

　　《辦法》規定：國家鼓勵房地產開發企業建設用于出租的經濟適用住房，以政府核定的價格向符合條件的家庭出租。

　　任志強：這是首次提出經濟適用住房可以實行租售并舉的原則。《辦法》里的規定鼓勵房地產開發企業建設用于出租的經濟適用住房,以政府核定的價格向符合條件的家庭出租，為符合條件的家庭解決住房問題提供了更多選擇，特別是使一部分無力購買經濟適用住房的家庭可以通過租賃解決住房問題。但是，現在也只是鼓勵，而不是必須。

　　國家首次規定對經濟適用住房買賣者的不實行為進行處罰

　　《辦法》規定：對未經批準、擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的，由土地行政主管部門按有關規定處罰；對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或集資、合作建房的個人，由經濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款，并可提請所在單位對申請人進行行政處分。

　　任志強：這是國家首次對經濟適用住房買賣雙方的不實行為，用法規的形式規定了處罰力度。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品房，嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發，是符合政府規定的。但是目前只是對經濟適用住房的“入”規定了處罰，還沒有對“出”進行相應的處罰，我認為，還應該再出臺具體處罰政策。

　　住房公積金，優先向購買經濟適用住房的個人發放

　　《辦法》規定：用于個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放。

　　顧云昌：政府對經濟適用住房給予的各項優惠政策，體現了經濟適用住房優惠政策的公開、透明原則，這意味著經濟適用住房正朝著符合它本來面目的方向發展，使社會上真正的中低收入家庭都能享受到這一政策。

　　集資、合作建房也是經濟適用住房的組成部分

　　《辦法》規定：集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定，嚴格執行。集資、合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

　　顧云昌：把原來一些本不屬于經濟適用住房范疇的集資、合作建房也納入了，這意味著已經享受了這一政策的人就不能再享受經濟適用住房政策了。

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