上周日，經(jīng)過人民銀行批準(zhǔn)，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，共收縮了可貸資金約1100多億元。本周，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。近日，房地產(chǎn)金融調(diào)控措施頻頻出臺(tái)，引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。這些調(diào)控措施會(huì)對(duì)高度依賴銀行貸款的房產(chǎn)商造成什么樣的影響？開發(fā)貸款比例、規(guī)模緊縮之后，開發(fā)商的融資方向何去何從？為此，記者采訪了有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

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　　貸款越多越賺錢的時(shí)光已經(jīng)過去

　　“央行提高存款準(zhǔn)備金率，也就是從總量上減少了金融機(jī)構(gòu)的可貸資金。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉博士在接受采訪時(shí)表示，提高存款準(zhǔn)備金率是央行的一個(gè)總量控制政策，此次估計(jì)會(huì)減少金融機(jī)構(gòu)大約1100億元的可貸資金。“雖然銀行的資金投放量減少了，但并不能說給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款份額就減少了！”華偉認(rèn)為，此次提高準(zhǔn)備金率不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款產(chǎn)生多大的影響。首先，總量上看，1100億元資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在全國范圍內(nèi)不是很多，估計(jì)上海各個(gè)銀行收縮大約不到100億元，這個(gè)數(shù)字自然不會(huì)對(duì)房地商產(chǎn)生多大影響。更主要原因，貸款資金一直是向安全、優(yōu)良的行業(yè)投放的，而不是平均分配給各行業(yè)的。

　　對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，華偉認(rèn)為，這主要是為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，分擔(dān)日益集中在銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。“這就像再多造一個(gè)大壩，用以提高更強(qiáng)的防洪抗旱能力。”華偉說，開發(fā)資本金少的房地產(chǎn)企業(yè)由于過分依賴銀行貸款，萬一市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，很可能造成銀行貸款壞賬。只有房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高了，投向該行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減小，這樣銀行投向該行業(yè)資金的風(fēng)險(xiǎn)也就小了。

　　“廉價(jià)、充分的資金供應(yīng)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，拿地、抵押、開發(fā)、賣房這一簡(jiǎn)單的賺錢方式今后很難繼續(xù)。”華偉認(rèn)為，這一系列政策還是給開發(fā)商提了個(gè)醒。同時(shí)，對(duì)于購房者，也應(yīng)該注意，今后的金融政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和利率浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從前的貸款越多、買房越多越賺錢的“幸福時(shí)光”已經(jīng)過去了。

　　無論是具體政策還是不斷吹風(fēng)，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢(shì)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)基本達(dá)成共識(shí)。“央行對(duì)房地產(chǎn)方面的信貸是在逐步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，融資渠道必須進(jìn)一步多元化。”新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事趙云飛認(rèn)為，土地、金融、消費(fèi)三大市場(chǎng)的變化，使房地產(chǎn)企業(yè)早期以社會(huì)資源整合為核心的“以小博大”的發(fā)展模式將逐步淘汰。如何尋求更暢通便捷的資金渠道，將成為上海房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入再造時(shí)期的命脈。

　　趙云飛說，以前，開發(fā)商獲取項(xiàng)目后，用小比例的資金為杠桿，融入銀行資金為前期費(fèi)用，從而撬動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，進(jìn)入2004年以來，在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策后，上海房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，開發(fā)企業(yè)的前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)。常規(guī)的銀行融資渠道的門檻已大大提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始積極尋求新的融資渠道。如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等等。融資渠道逐步向多元化特征發(fā)展，其中以信托基金和產(chǎn)業(yè)基金為投資來源的資金運(yùn)作模式將成為今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要運(yùn)作模式。

　　物業(yè)稅不應(yīng)影響自住需求型購房

　　面對(duì)市場(chǎng)關(guān)于物業(yè)稅將于年內(nèi)出臺(tái)的傳聞，上海社會(huì)科學(xué)院房產(chǎn)研究中心理事顧建發(fā)認(rèn)為可能性不大。他表示，對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱的調(diào)控手段首先應(yīng)該是采用金融政策，而不是財(cái)稅政策。即使物業(yè)稅要于近日出臺(tái)，也不應(yīng)該影響目前有自住需求消費(fèi)者的購房行為。

　　顧建發(fā)認(rèn)為，如果物業(yè)稅政策實(shí)施后對(duì)市場(chǎng)的影響，不僅針對(duì)有投資需求的購房，還包括大部分自用需求拉動(dòng)的購房消費(fèi)，對(duì)所有市場(chǎng)上的商品房可謂一視同仁，由于物業(yè)稅牽涉到房地產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)，包括土地、開發(fā)、貸款等許多方面，實(shí)行起來可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，政府相關(guān)部門在綜合全盤考慮情況下，不會(huì)過分增大自用投資類消費(fèi)的成本。

　　當(dāng)然從國際發(fā)展趨勢(shì)來看，實(shí)行物業(yè)稅是房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度后的必然趨勢(shì)，但僅就目前而言，國內(nèi)實(shí)施的基礎(chǔ)并不成熟，相關(guān)議題也只是在初步商討階段，畢竟要降溫部分行業(yè)經(jīng)濟(jì)過熱，主要還靠金融手段，因而要近期內(nèi)依靠物業(yè)稅出臺(tái)，來達(dá)到經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的并不現(xiàn)實(shí)。所以消費(fèi)者購房行為仍應(yīng)以是否有真正的需求來作為判斷基準(zhǔn)點(diǎn)。

　　晨報(bào)記者 柴興東