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　　房價漲跌“口水戰”

　　本報實習生 陳冠中

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　　國家發改委、國家統計局對35個大中城市房地產市場的最新調查報告顯示，2004年第一季度，35個大中城市的房屋銷售價格比去年同期上漲7.7%，有9個城市的房屋銷售價格漲幅超過10個百分點，其中第6城市群占到4席，上海、南京、寧波、杭州分別位列首季房價漲幅的第1、6、7、8位

　　上海

　　國家發展和改革委員會、國家統計局4月19日發布的調查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。今年一季度，35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比去年四季度增加2.6個百分點。其中，上海的房價上漲28.3%，高居漲幅的榜首。

　　另外，最近傳得沸沸揚揚的“期房限轉”政策終于塵埃落定。上海市政府發言人焦揚在4月20日透露：4月26日起，在房子沒有造好、房地產權證(俗稱小產證)沒有辦出來之前，消費者向房地產開發商預購的期房不能轉讓給他人。焦揚表示，上海市政府采取限制期房轉讓這一宏觀調控手段，主要目的是為了防止房價大起大落。

　　上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿提供的數據顯示，從2000年至今，上海的商品房價每年都以超過20%的速度在增長。因此，今年一季度的漲幅對上海來說還算是比較正常的。

　　談及房價大幅增長的原因，他認為，過年后購買力普遍增強，許多市民是為了自用而買房。但同時也有國內投資者炒作的成分在內，再加上一些港澳臺人士在滬購置房產，多方面的因素造成了上海房價的大幅攀升。

　　政府“期房限轉”政策的實施無疑會對房地產市場上的投機行為造成一定的打擊。這一政策本身的目的就是穩定房地產市場的價格，打擊炒風。然而，施宏睿認為，雖然“期房限轉”在短時期內可以抑制房價，但是從長遠看來，房價最終還是會取決于供求關系。而且，這一政策的出臺會使購房者將目光轉向成熟的二手房市場，造成了二手房價的不斷飆升。

　　據施宏睿介紹，上海近期還會采取一系列的相關措施來調控房價。第二季度，將會有大量的中低價商品房投入市場，這有利于總體上平衡房價。

　　與此同時，上海正在醞釀出臺一項新的政策�，F在商品房投放市場的前提是7層以下的商品房必須在封頂之后，7層以上的則必須建成主體的2/3。而據可靠消息，這一政策不久將會有所改動。為了補充房源，將放寬商品房的預售時間，樓價在每平方米6000元以下的，只需投入總資金量的25%就可以銷售。這樣在一定程度上可以彌補“期房限轉”政策帶來的房源緊缺的問題。

　　現在關于如何定義中低價房這一問題還是眾說紛紜，施宏睿認為二手房5100元，商品房6000至8000元即可稱為中低價的商品房。

　　目前即將投入市場的這批中低檔商品房基本位于外環線以外，如松江、嘉定等地區。如何讓市民愿意在郊區購房，施宏睿認為這就需要市政府采取配套的措施，像交通網絡建設等等，改善郊區的居住環境以及設施。

　　杭州

　　國家發展和改革委員會、國家統計局4月19日發布的調查報告顯示，今年一季度杭州房屋銷售價格漲幅為10.5%。其漲幅在所調查的35個大中城市里名列第八。

　　早在去年9月份，杭州市就出臺了“房產新政”，意在打擊惡意炒房行為，平抑房價，其中規定對二手房交易的賣方征收20%的個人所得稅。這一政策自今年1月1日正式實施。

　　5月中旬，杭州市土管局將向市場投放大量土地，共有12塊，而且都在熱點地區。上千畝土地進入市場，如此大規模的投放在今年還是第一次。這次供地可以造住宅建筑面積194萬平方米以上，按套數算超過1萬套。

　　今年，杭州市投放住宅用地的目標被定在4500畝。今后，還將有土地源源不斷地投向市場，以緩解住房需求。

　　上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿認為杭州房地產市場的投資成分比較多，超過了其實用部分。作為一個旅游業相當發達的城市，杭州用于賓館、娛樂等旅游場所的建設用地占了相當的份額。

　　對于杭州將向市場投放大量土地這一措施，施宏睿覺得這會在無形中增加開發商的壓力。隨著土地供應量的增多，開發商可出售的住宅也會增多。至于價格，他用面粉和面包的關系打了一個形象的比方：面粉多了，面包的總量自然會增多，但如果面粉的價格不降低，面包的價格也不會下跌。在他看來，商品房的價格最終還是要取決于土地的價格。

　　杭州出臺的“房產新政”不僅沒有取得預期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房價不斷猛漲。雖然1月份二手房的成交量明顯下降，但2月份很快就恢復了正常，到了4月份二手房的掛牌價更是飛漲。

　　而實際上，政府并不希望杭州的房價出現下跌的現象，只不過從目前來看，杭州雖然增幅不算太快，但由于這是基于一個很高的起點，所以房價的絕對增額還是很高的。政府所采取的相關措施就是希望降低房價的上漲速度，將其控制在一個市民可以接受的范圍內，從而保證房地產市場的健康發展。

　　大量的住宅建設能夠緩解居民的住房緊張局面。施宏睿認為對大多數居民來說，選擇住房時價格是一個很重要的因素。因此，如果有相對便宜的住房，居民還是傾向于選擇這種較為實惠的，而不會一味地去追求地理位置。但同時他也指出：“不能忽略住宅周圍的配套設施建設”。因為只有配套設施跟上，才會有一個舒適的居住環境，才會讓市民搬出擁擠不堪的市區，從而減輕杭州市區的住房壓力。

　　南京

　　國家發展和改革委員會、國家統計局對35個大中城市房地產市場調查報告顯示，今年一季度南京房屋銷售價格漲幅為12.1%，較去年同期高出4.7個百分點，其漲幅居于統計城市中的第六位。

　　據南京市房地產市場發展研究中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商品住宅和寫字樓、商鋪)銷售10910套，銷售面積130萬平方米，銷售金額53.9億元，分別同比增長25.1%、36%和71.5%，其中江南八區(不含江寧、江北)商品房銷售6693套，銷售面積79.2萬平方米，銷售金額40.1億元，分別同比增長49.5%、36.1%和71.4%。今年1至2月全市商品房銷售均價為每平方米4146元。若不含經濟適用房，江南八區商品住宅均價為每平方米5243元。

　　從全市范圍看，2004年前兩月供求比例仍然延續2003年的0.8∶1，處于供給略小于銷售狀態；從江南八區看，前兩月供求比例較2003年趨于平衡，供求比例上升為0.9∶1。另外，江南八區商品住宅銷售均價4620元/平方米，同比增長27.4%，較2003年第四季度上漲3%。這是南京市房地產研究中心提供的分析數據。

　　盡管南京的房價在長三角地區不算太高，漲幅也不算太快，但南京市政府卻率先出臺政策明令禁止炒房行為。自4月1日起正式實施的《加強商品房預售管理實施細則》就明確規定：對于代理銷售企業或商品房營銷人員參與炒房或抬高房價、賺取差價的，將吊銷單位的經紀機構資質證和個人的經紀人員資格證。

　　為了進一步了解南京房地產市場的狀況以及發展趨勢，記者采訪了中房指數系統高級分析師陳晟。

　　陳晟認為南京房屋銷售價格的漲幅和南京的國民生產總值、經濟發展趨勢相吻合。南京市政府目前的改革力度比較大，江南、江北同時采取了改革措施，破除一些機制上的束縛。加上同等的投資額在南京獲取的回報較其他城市更多，開發商們紛紛看好南京的房地產市場，投入大量的資金。因此，南京現在房地產市場的繁榮與當前的政策、經濟大環境是分不開的。

　　目前，南京江南八區商品房的均價已超過每平方米5000元，但和上海、杭州這些城市的房價相比依然不算高。作為江蘇的省會城市，南京地處區域經濟集中帶，發展前景十分良好。因此，有理由認為南京的房價還有一定的上漲空間。

　　雖然南京的房價還有上漲空間，但是，南京的市民能否承受這一房價？根據長三角地區城調系統交換網絡資料顯示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于長三角15個城市之首，達21.6%。顯然，南京的居民收入有了很大的提升。據陳晟介紹，由于南京的市場化程度比較低，很多市民依然擁有公房。所以，在考慮房價和接受能力時應該將公房考慮進去。隨著南京房價的提高，居民手中的公房也在不斷升值，帶給居民一筆不可忽略的固定收入。

　　同時，政府也注意到房價與居民收入之間的差距，正采取相關措施進行宏觀調控，遏制投機行為。4月1日正式實施的“禁炒令”就是政府為了保證房地產市場的健康發展而采取的一項舉措。

　　“南京的禁炒令是未雨綢繆。”陳晟這樣形容說，“因為這不是等到房價居于高位時才出臺，那時就是硬著落，現在是平穩過渡�！�

　　這是一個剛性政策，所以短期內會對炒房者造成很大的打擊。從長遠來看，這也是市場良性發展的一個有力保障。