作者：黃嶸

　　“希望各信托公司對房地產(chǎn)、鋼鐵、電解鋁、水泥和汽車等過熱行業(yè)投資做好調(diào)控，對其中風(fēng)險提高警惕！”4月11日，在合肥的“2004年信托公司投資年會”上，銀監(jiān)會一高層人士鄭重警告臺下的信托業(yè)老總。

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　　在這個拒絕任何媒體的閉門會議結(jié)束后，某北京信托公司高管向記者透露，針對當(dāng)前的房地產(chǎn)信托熱，銀監(jiān)會將要出臺一個《房地產(chǎn)信托專項管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對集合信托在收益率和應(yīng)用方式上給予一定限制。合肥春意正濃，而這個被業(yè)內(nèi)稱為“信托121文件”的東西尚未面市，信托業(yè)和它的“熱戀拍檔”房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)感受到絲絲寒冷。

　　30%門檻折斷房地產(chǎn)信托資金杠桿

　　令銀監(jiān)會下決心出此狠招的，是短時間內(nèi)迅速飆升的房地產(chǎn)信托以及初現(xiàn)苗頭的系統(tǒng)風(fēng)險。

　　據(jù)統(tǒng)計，自去年6月“121文件”出臺后，房地產(chǎn)信托開始火爆，單第四季度就發(fā)行項目37個，募集資金共35億元，相當(dāng)于2003年全年總數(shù)70億元的一半。

　　而在召開合肥會議之前，銀監(jiān)會主席劉明康就親下基層對安徽國元信托等信托公司進行調(diào)研，并從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托熱已經(jīng)令不少信托產(chǎn)品出現(xiàn)了危險苗頭。今年春節(jié)前后被當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局暫停的河南百瑞信托更是令監(jiān)管者繃緊神經(jīng)。

　　據(jù)了解，就房地產(chǎn)信托的風(fēng)險防范問題，今年年初，銀監(jiān)會召開了一個小型信托業(yè)座談會，以較溫和的方式“提醒”各信托公司要注意業(yè)務(wù)的風(fēng)險，以求給房產(chǎn)信托熱降溫，并就出臺業(yè)務(wù)指引征求各公司意見。但顯然收效甚微，促使銀監(jiān)會再下猛藥，“確保抑制房地產(chǎn)業(yè)過熱的政策思路得以貫徹。”銀監(jiān)會一人士表示。

　　“《辦法》中關(guān)于開發(fā)商融資門檻的限定引人注目。據(jù)說門檻可能同‘121文件’中的要求相類似：開發(fā)商必須擁有四證和30%的自有資金后，才能向信托公司融資。”某上海信托業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“銀監(jiān)會認(rèn)為，對房地產(chǎn)投資，信托公司并不一定比商業(yè)銀行有更多的風(fēng)險防范措施和手段，而更危險的傾向是信托公司本身也加入到地產(chǎn)投資的熱潮中。”

　　雖然信托資金對房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模并不是特別大，但“這些資金的‘過橋’作用正在抵消‘121文件’的效果。”上海一位信托業(yè)內(nèi)人士分析。據(jù)他介紹，目前有60%以上房地產(chǎn)信托項目開發(fā)商的自有資金都在30%以下，這些項目通常的做法，是先由信托公司幫助其股權(quán)和貸款融資到30%或以上后，再申請銀行貸款。所以，信托資金效用通過這一杠桿被數(shù)倍放大，對房地產(chǎn)熱潮起了推波助瀾的作用。

　　中融信托的一位高管人員分析認(rèn)為，《辦法》對房地產(chǎn)過熱的控制能起到一定作用。

　　“《辦法》中有一項非常重要的規(guī)定是對集合信托收益率的限制，這一規(guī)定應(yīng)該能分流部分房地產(chǎn)信托投資資金。”該人士分析，去年年底銷售的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率普遍較高，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國目前推出的24只房地產(chǎn)類投資信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率在20%以上的就有20只，最低收益率也達到3%，高于銀行同期的存款利率。“雖然現(xiàn)在對于收益率限制的辦法還不十分清楚，但能肯定的是，一部分喜好高風(fēng)險高收益的資金將會離開信托，而這部分資金可能是房地產(chǎn)過熱的主要推動者。”

　　而海通證券房地產(chǎn)業(yè)分析師張巒分析，雖然信托業(yè)能夠用各種方法規(guī)避30%的限制，但可能仍舊池小水淺，很難全部“逃脫”。至于有多少不合要求的房地產(chǎn)企業(yè)會被洗牌出局，張表示，可能要在半年后才能見分曉。

　　助力央行銀監(jiān)會或有更多動作

　　對《辦法》推出的時間，信托業(yè)專家孫飛推測：“年內(nèi)應(yīng)該會見分曉。”至于為何現(xiàn)在不能馬上推行，孫認(rèn)為，《辦法》的制訂具有一定的難度——信托業(yè)是一個非常靈活的金融行業(yè)，30%自有資金門檻可以很容易通過各種金融創(chuàng)新繞過，就如“121文件”限制的房地產(chǎn)貸款可以通過信托規(guī)避一樣。

　　不過，銀監(jiān)會的意圖已經(jīng)有所體現(xiàn)，原安家副總洪曦有切身體會：“自今年年初開始，我接觸的幾個項目貸款類信托的門檻已經(jīng)提高到了30%。”

　　國家統(tǒng)計局4月15日公布的最新數(shù)據(jù)表明，盡管各方調(diào)控手段已趨用足，一季度固定資產(chǎn)投資仍以43%的高速增長，幾近失控邊緣。日前，人民銀行宣布再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，“面對經(jīng)濟過熱，貨幣政策已經(jīng)失效。”上海市交通大學(xué)國際金融系胡海歐教授分析，他對近期再調(diào)存款準(zhǔn)備金率的效果，也十分不看好。

　　“銀監(jiān)會出臺房地產(chǎn)信貸管理《辦法》，完全在我的意料之中。”中融信人士表示，在央行貨幣政策效果甚微的情況下，銀監(jiān)會進場干預(yù)，通過管理手段調(diào)整資金流向，可能是抑制過熱的另一張王牌。

　　要解決我國目前的局部經(jīng)濟過熱，首先應(yīng)解決“貨幣政策喪失調(diào)節(jié)貨幣供給量功能”的問題。對此央行似乎已經(jīng)無能為力，遏制過熱行業(yè)資金投入，引導(dǎo)資金流向，讓銀監(jiān)會這類實務(wù)部門來承擔(dān)或許更現(xiàn)實些。復(fù)旦大學(xué)國際金融系孫立堅教授分析道。

　　“從近期銀監(jiān)會的一系列舉措來看，銀監(jiān)會為貨幣政策打配合的意圖非常明顯。房地產(chǎn)信托整頓只是一個開頭，將來肯定還會有類似的舉措出臺！”孫預(yù)測。