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-本報記者 張帆
就在大多開發(fā)商都在叫喊，中心區(qū)域內(nèi)的地造一塊少一塊的時候，也有人士指出，上海地形的特殊性，從長遠看會抵制地價的上漲。
業(yè)內(nèi)分析，如果上海市政府從2004年起嚴格執(zhí)行所有土地公開拍賣制度，就必定將
陸續(xù)推出中心區(qū)域的地塊。上海是典型的平地，理論上每一寸土地都可以拿來開發(fā)。現(xiàn)實中像盧灣區(qū)潛在供應(yīng)量不多了，但北靜安、新黃浦都有不少地塊可供開發(fā)，加上像靜安東八塊這類前兩年已經(jīng)批出但由于各種因素遲遲未能動工的問題地塊，這樣算來，即便在上海中心區(qū)域，潛在供應(yīng)量也絕不能小覷。此外還有最大的不確定因素潛在供應(yīng)量——浦東。據(jù)官方口徑，浦東面積為522平方公里，人口占上海市的10%，根據(jù)規(guī)劃，到2010年，浦東地區(qū)將重建一個與浦西面積相當?shù)男律虾！?/p>
同時從短期看，在樓市不斷上漲的氣氛中，市內(nèi)軌道交通的不斷延伸會對當?shù)卦鹊貎r有明顯的提升作用，但從中長期角度而言，由于上海軌道交通的急速擴容擴大了城市居民的生活半徑，因此必然對傳統(tǒng)中心區(qū)域的“地段效應(yīng)”有明顯稀釋作用。除了公認品質(zhì)極佳的地段，大多市區(qū)區(qū)域“地段效應(yīng)”的優(yōu)劣邊界將越來越模糊。現(xiàn)在僅僅相差二三站公交車路程就動輒2-3千元／平方米差價的樓盤“地段保值”功能將脆弱不堪。
對當前上海市政府的土地供應(yīng)策略，業(yè)內(nèi)人士也毫不客氣地指出，2003全年，上海公開形式的批地主要集中在外環(huán)線地區(qū)。此舉政府目的很明確，就是要把市場注意力引向郊縣中心，冷一冷環(huán)線內(nèi)的炒樓氣氛。不過，政策效用與其意圖極可能會適得其反。由于外環(huán)地塊被人為拍賣抬高，地塊漲價效應(yīng)必定影響到市中心。如此，政府一方面希望通過增加供應(yīng)恢復(fù)市場理性，但另一方面外環(huán)地塊對中心區(qū)域的反射效應(yīng)又加重了拍賣本身的非理性行為，政策導(dǎo)向的負面效應(yīng)十分明顯。
另有房地產(chǎn)人士指出，上海房價一路飆升至今最主要的原因，在于1999年是上海土地供應(yīng)量最少的一年，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期恰好是3年。也正是這3年里，上海房價一路飄紅。如今，上海房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量、新開工面積以及施工面積和批準預(yù)售面積都比較大，這會對房價下調(diào)起到很大作用。
也許這種說法能讓上海的買房人略舒一口氣。
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