與眾多國(guó)際大都市的房地產(chǎn)價(jià)格相比，上海還有著太多令人想像的空間，吸引了外資的大舉介入；此外，以溫州購(gòu)房團(tuán)為代表的國(guó)內(nèi)大資金也一度游走于此

　　-本報(bào)記者　張帆

　　作為中國(guó)的一個(gè)有代表性的國(guó)際化都市，上海不能不讓人產(chǎn)生諸如紐約、香港之類

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的聯(lián)想。而與這些國(guó)際大都市的房地產(chǎn)價(jià)格相比，上海還有著太多令人想像的空間，必然會(huì)吸引來(lái)自國(guó)際的大批投資者。而此次上海房?jī)r(jià)之所以超過(guò)北京，一方面是因?yàn)榭焖僭鲩L(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房拉低了北京平均房?jī)r(jià)水平，另一方面則是因?yàn)橥赓Y對(duì)上海市場(chǎng)的大舉介入。

　　外資動(dòng)力

　　　可以說(shuō)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛一啟動(dòng)就吸引了眾多外資的目光。在上海市工商局的記錄中，去年上半年新注冊(cè)的外資企業(yè)里，注冊(cè)資金超過(guò)1000萬(wàn)美元的有59家，其中21家申請(qǐng)了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；注冊(cè)資金超過(guò)3000萬(wàn)美元的有15家，其中7家具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　　 這其中，摩根士丹利是第一支進(jìn)入上海樓市的美國(guó)資本。去年7月，他們開始投資上海錦麟天地雅苑�熃衲暝俣瘸鰮簦�與上海復(fù)地�熂瘓F(tuán)�牴煞萦邢薰�司合作投資5000萬(wàn)美元打造高檔公寓。此外，東南亞最大的上市房地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團(tuán)，在上海投入35億人民幣；香港大型地產(chǎn)商新世界發(fā)展集團(tuán)下屬的新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司，準(zhǔn)備未來(lái)三年對(duì)上海投資80多億元人民幣；李嘉誠(chéng)也宣布將全面出擊上海地產(chǎn)市場(chǎng)，目前3個(gè)成熟項(xiàng)目已處于施工與準(zhǔn)備階段；一批歐美地產(chǎn)開發(fā)商也開始進(jìn)入上海，對(duì)上海地產(chǎn)傾注了很大的熱情。

　　　外資的介入在上海打造了一批價(jià)格高昂的地產(chǎn)項(xiàng)目。海中原研究咨詢部最新統(tǒng)計(jì)資料表明：在2月份最后一周，滬上新增的涵蓋公寓、別墅以及辦公樓的物業(yè)價(jià)，價(jià)格梯度為5700元至15000元／平方米，分布區(qū)域集中在虹口、徐匯、浦東以及青浦等區(qū)域。這些項(xiàng)目很快拉升了上海的商品房?jī)r(jià)格。

　　　 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前投到上海房地產(chǎn)的外資有100億美元左右�熣纪�期整個(gè)上海開發(fā)市場(chǎng)投資總額的13.7%�牐�以直接投資形式出現(xiàn)的僅3億美元左右。海外資金通過(guò)兩種方式進(jìn)入房地產(chǎn)：一是以基金的方式直接投資，二是投資股權(quán)，購(gòu)買中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票。

　　炒家作祟

　　　 外資的介入固然是一支不可小視的力量，但在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上真正叱咤風(fēng)云、引發(fā)爭(zhēng)議的還是來(lái)自國(guó)內(nèi)的資金。

　　　 在2003年底上海官方公布的一連串“利好”數(shù)據(jù)中，關(guān)于“上海投資性購(gòu)房比重已達(dá)16.6%，接近國(guó)際公認(rèn)的20%警戒線”這條消息頗受關(guān)注。另有調(diào)查顯示，在上海15000元／平方米以上高檔房市場(chǎng)中，投資客心態(tài)較為平和。但是12000元／平方米以下中檔、中高檔市場(chǎng)中，炒家比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20%，極端樓盤甚至達(dá)50%。

　　　高房?jī)r(jià)的背后游走著眾多炒房客的身影。當(dāng)上海房?jī)r(jià)一波波高漲的時(shí)候，溫州的炒房客首當(dāng)其沖成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　　 據(jù)介紹，溫州人在上海炒房子已有歷史。1990年代中期，一些已經(jīng)富裕起來(lái)的溫州人在滬買了幾套房子之后，就開始轉(zhuǎn)手出賣，初嘗炒房的甜頭。之后越來(lái)越多的溫州人加入了炒房的隊(duì)伍，把目光投向近距離的上海。據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，2001年第一個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)浩浩蕩蕩開進(jìn)上海，三天買走了100多套房子，把5000多萬(wàn)元資金拋向上海樓市。此后，溫州購(gòu)房團(tuán)頻頻光顧上海。一些周邊地區(qū)的資本也開始跟風(fēng)進(jìn)入，加上當(dāng)時(shí)股市萎靡不振，房產(chǎn)市場(chǎng)成了這些游資不能不選的去處。隨后陸家嘴、徐家匯和黃浦區(qū)等熱點(diǎn)地區(qū)的樓盤價(jià)格開始急劇走高，到去年年中，淮海路一帶的商品房?jī)r(jià)格已突破了每平方米20000元。