在經歷了價格高速攀升階段之后，有人看到了上海房地產市場的潛在風險，而對這種風險的評價甚至是“危機重重”。

　　在上海平均房價首次超過北京而成為全國房價最貴的城市的議論和分析中，“上海的房價將強行下調”是值得注意的聲音。

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　　不管怎么說，上海的房價漲得顯然太快了一些。2003年，漲幅是20%，而2002年，這個數字只有8.2%。另外，國家統計局的數據顯示，2003年，全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，連上海的一半都不到。

　　“成長空間提前10年耗凈”

　　上海樓價的“一騎絕塵”被認為是炒作所致，大量期房被炒家拿到二手房市場高價叫賣。上海東方典當行總經理王福明認為，上海二手房房價不是市場決定的，而是人心浮躁、相互攀比、導致心理價位不斷攀升的結果，評估機制名存實亡，完全靠個人報價。“二手房，1樓的房屋掛牌25萬元，5樓房屋的房主出價35萬元才感覺平衡。”王曾經是上房置換公司的創始人之一，曾最早確定了上海的房屋交易流程。最早，上海的炒房客來自香港、臺灣以及溫州。從2000年開始，由于房價一路高漲，上海人看到炒房好賺錢，便也紛紛參與進來。參與炒樓的上海本地居民，據估計占了六成之多。

　　盡管上海市政府公布的數據認為上海房屋炒家的比例不到20%，但無論是二手房中介商，還是大型房地產專業網站，近期激增的房源印證了一些業內人士的說法：炒家比例遠遠大于20%，極端樓盤甚至達50%。王福明感嘆道：“從商品房到商鋪，一直炒到辦公樓，提前10年消耗了所有成長的空間。10個人搶一套房子，5秒鐘決定，就和買菜一樣。”

　　王對1992年-1997年的上海第一個炒樓周期記憶猶新，他也曾參與了當時爛尾樓的處理工作。“1997年，上海的房子跌價一半都沒有人要。”他說。

　　上海炒樓高漲的最大支撐點是“上海的房價要與香港看齊，而這個空間還很大”。王對此說法很憂慮，因為1997年后，香港房價跌了30%—50%。他說，香港人把房子看作純資本投資品，因此面對大起大落心態比較穩定，而在上海，今天的老板、企業管理者、白領，明天可能就會沒有工作，心態和收入不如臺灣、香港、日本人穩定，一旦無法還貸，就會產生社會不穩定問題，銀行也會面臨風險。事實上，上海目前的就業問題比較嚴峻。2004年，上海大學生就業月薪預期已經由去年的3000元下調到1200元。

　　更有一位權威人士說，由于存在大量房屋按揭，上海目前有一半家庭是負資產。

　　王福明認為二手房中介市場有問題。他說，為了賺取雙方1%的中介費，全市8000多家中介公司拼命爭房源，一套房子能有10多個中介公司掛牌，因為房價越高，賺的中介費越多，所以中介在抬高房價的過程中推波助瀾，大部分中介更是囤積房子，參與炒房。

　　未來可能出現爛尾樓

　　王福明認為2004年上海地產市場關鍵不是發展問題，而是如何解決供應量。他說，由于下半年將有8000萬平方米的供應量，多達130個樓盤，所以今年下半年買房子“可能被套”，而由于動遷、舊區改造和土地招投標等因素的存在，上半年房價不會明顯下跌。去年，上海二手房交易量超過了新房，達到2400萬平方米，平均每家中介每周只賣出200平方米左右；而中心城區的投資性購房比例達到60%，很多項目都被空置，晚上都沒有燈光，也就是說沒有居住或者租賃。“未來的市場空間很清楚。市場上很多資質很差的地產開發企業在地產熱潮中淘金，一旦市場不好，資金鏈斷裂，情況會很糟糕。”王福明并就此預言，兩三年內上海將出現新的爛尾樓。另有業內人士分析，上海每年對住房有剛性需求的動遷居民基本穩定在10萬戶，其他的真實需求也只是價格適中、面積中等的一般住房需求，而高價房、投資性房產的需求將在政府出手抑制的情況下日漸衰竭。王提醒上海市民應該捂著自己的錢袋觀望：“二手房市場交易活躍的都是基本戶型，也就是45-70平方米的小戶型。小戶型供不應求將導致價格高升，而今年底或者明年初，上海整體樓市價格可能下跌，買主可能被套住。”

　　地產商開始撤離樓市

　　房地產業對上海經濟而言是如此重要。上海市房屋土地資源管理局和上海市建設管理委員會2004年1月5日共同發布的報告稱，房地產業增加值占上海GDP的比重逐年提高，從1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年預計達到7.4%。在上海GDP兩位數的增長中，約1個百分點是房地產業直接貢獻的。但面對高企的房價，上海市政府3月底已表示將對房地產市場進行適度調控，并已將這項工作列為今年的重點工作之一。

　　而一位權威人士說，上海房價正被要求強行下降。他引用調查數據透露，上海1/2-1/3的中小地產商囤積的現房正在大批低價抵押給臺資和外資，然后拿錢去炒股票。“對未來樓市不抱希望，想在漸好的股市里撈回來。”一些超大的房地產企業據說也這么干，“有的企業抵押幾個億去炒股票”。

　　根據公開信息，對上海市場虎視眈眈的海外基金如摩根士丹利、荷蘭國際房地產、惠理基金、花旗亞洲、渣打等都已進入上海，有低價收購現房的趨勢。

　　這位人士還透露，上海房屋空置面積現在已超過2000萬平方米。

　　這個數字與官方的統計相差懸殊。國土資源部土地利用管理司4月1日公布的調研報告顯示，上海市2003年1-11月，空置數量由2002年底的348萬平方米下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米，空置率為7.5%左右。真實的情況到底如何，現在成了問題。但對上海樓市的評價，該位人士用了“危機重重”四個字。“股市的風險隨時可能轉嫁到房地產市場，造成資金鏈斷裂，銀行不得不面對大量不良資產”。

　　他還稱，2004年作為上海樓市的“拐點”，房價已被要求逐步調控到-5%和-10%，用5年時間調整到位。

　　只是，他沒有透露這是不是政府的決定。(張立偉)