□本報駐滬記者 馬凌 實習生 陳小瑩

　　和大多數人的期待相反，物業稅開征并不必然導致房價走低。其最主要的目的在于化解金融風險，同時如果設置得當，亦能解決地方財政吃緊難題

　　從去年10月官方文件首次提及物業稅概念，到今年1月廣東省表示可能在今年試點，

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短短數月之間，“物業稅”就從一個陌生的術語變成了街談巷議的熱點話題。

　　所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。

　　物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現行的土地稅收政策存在明顯弊端——政府目前在出讓土地時，各種稅收一次性繳納(開發商墊付，進而轉嫁給購房者)，后續不再增收。政府轉而把這筆出讓費用投資于城市基礎設施以及公用設施建設。

　　但由于周邊基礎設施條件的逐步改善，客觀上使得土地不斷升值，真正獲取到土地增值收益的房產所有人沒有繳稅，這些成本實際上被后進入的購房者在日益抬高的房價中承擔掉。

　　盡管有人認為，購房者在支付房價時，已經承擔了使用期限內(50年或者70年)房產增值的稅額，但事實上，政府在批地時幾乎不可能正確估算未來數十年內土地的價值增減，因此在客觀上造成了土地乃至房價的失真，同時也就容易造成泡沫的產生。

　　中國人民大學法學系教授周珂是國內最早撰文對土地批租制度提出質疑的學者之一。他認為，土地批租制度是一種短期行為，香港就是一個典型案例，“英國人發明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就說明了這種制度的局限性，英國人把香港的地賣得差不多后一走了之，我們的政府不能干這種事。”

　　據了解，世界上絕大多數國家財政來源主要是通過不動產稅，美國的不動產稅大體上占全國財政收入的一半，而且非常穩定，但反觀香港，政府賣地收益多的時候占當年財政三分之一，少的時候只占百分之零點幾。

　　1990年代初，我國內地之所以實行土地批租和土地增值稅等政策，主要是受港臺地區的影響。另外一個原因還與計劃經濟下社會財富集中于企業有關，導致我國長期以來征稅對象主要是從生產經營環節征收，而對財產特別是個人財產的征稅較少。

　　“但當今社會財富———包括物業財富———的分布相當部分是在民間，”周珂說，“且我國企業已不堪重負，國家需要在財政來源上重新定位。”

　　現在，絕大部分學者均認為物業稅是大勢所趨，其理論上可以改變不合理的游戲規則，讓所有的參與者更合理地受益。但為什么物業稅開征仍然未能廣泛推行？

　　地方政府的擔心

　　根據媒體報道，財政部稅務司一位負責人透露說，物業稅改革的基本框架，是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，基本原則是，科學測算現行房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。

　　業界普遍的解讀是，將過去一次性征收的包括土地出讓金在內的稅費，在房產保有期間分批繳納。

　　對于這一點，業內存在較大的爭議。支持者認為，此舉能夠讓政府化一次性財政收入為今后數十年的穩定收入，還可分享房地產的增值保值；而購房者則能降低資金成本——因為理論上看能降低首付，貸款隨之減少，利息也就隨之下降；而對于房產商來說則可令資金鏈寬松不少。

　　對此，浙江大學經濟學院張旭昆教授則認為，此舉的問題在于，對于地方政府來講，為了完成GDP考核，促進經濟發展，必須倚靠強大的財力支持，而批地收入是一次性的大筆收入，物業稅則是穩定的收入流。因此對于注重在任政績的地方官員來講，前者更可取。考慮到國內地方官員的任期一般都比較短，所以除非物業稅貼現總值大于批地收入到一定程度，地方政府將不會有積極性把批地制度改變為物業稅制度。

　　另一個問題是地方政府確實普遍存在財政吃緊局面。眾所周知，如今很多地方政府都是吃飯財政，這就意味著必須找到一個預算外資金來源，而現在除了國有資產之外，最大的一塊金礦就是不動產。所以政府的眼睛就盯著地，地批得越快，地方經濟就發展得越快。所以大家往往把土地稱為地方政府的“二財政”。

　　而開征物業稅對房地產市場可能帶來的沖擊也令地方政府擔心。臺灣房地產政策研究學會秘書長、《上海樓市海外版》發行人暨總主筆蔡為民認為：“一旦打擊目前活絡的買氣，進而使開發商不再勇于出高價標地，甚至出現類似臺灣的土地頻頻流標現象，縱然有稅收進賬，但與土地標售動輒十多億數十億的金額相比，物業稅的收入便成得不償失的小利。”

　　但這種現狀埋下的隱患也是顯而易見的。雖然從客觀效果上看，“二財政”推動了地方經濟的發展，但卻是飲鴆止渴。因為這樣做一定會帶來泡沫，其結果體現在國土資源部對土地失控、金融風險急劇攀升。

　　物業稅一石二鳥

　　“十六屆三中全會對物業稅的表述可能意味著相當重大的體制探索。”在去年12月6日的“中國企業領袖年會”論壇上，央行行長周小川在發言中用了絕大部分篇幅講解自己對物業稅的看法。

　　一個耐人尋味的問題是，為什么周小川要以央行行長的身份來大談物業稅？復旦大學金融研究院博士華偉認為，這個信號相當重要，因為這反映了政策制定層的一個核心目的：即通過物業稅化解中國金融風險。

　　他認為，正是在現行政策下，地方政府為了迅速集聚財源，不得不“借新還舊”，很多城市今年借50個億，明年借60個億還這50個億，再上10個億的項目；后年再借70個億，擊鼓傳花，泡沫必然有破滅的一天。換言之，地方政府冒了很大的金融風險，但這種風險最終還是要全體人民來承擔的。

　　因此，中央政府必須統籌考慮風險，遏制地方政府的批地沖動和房產商的圈地沖動。從121號文件到《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，去年的兩道金牌均有此目的。

　　盡管這些措施縮小了地方政府的權力空間，但仍然未能解決地方政府資金饑渴問題。

　　此外，由于從1994年的增值稅分享，到2002年的所得稅分享，地方政府的收入空間已進一步縮減。稅改已經迫在眉睫。

　　物業稅體制的推行能夠在根本上解決這些難題。華偉舉例說，假設現在一年能收到50個億的物業稅，那么政府就可以把未來10年的物業稅權抵押給銀行而貸到400個億，因為不管房產市場的好壞與否物業稅都是比較穩定的，銀行的放貸風險也就非常小。可見，如果征收物業稅，政府可以獲得一大筆穩定的收入，可以降低銀行的放貸風險，有利于政府調控房產市場，促進房產市場的持續繁榮。

　　從這個角度看，物業稅的浮出水面實際上與121號文件一脈相承，如果設置得當，不僅能夠化解金融風險，而且還能解決中央與地方分灶吃飯問題。　

　　但土地出讓金和增值稅現在仍然是支撐相當多的地方政府的兩條腿，一些中小城市甚至是完全依賴土地出讓金的“金雞獨立”狀態，一旦中央一刀切，短期內難免令這些地方政府失血過多。

　　在復旦大學金融研究院博士華偉看來，彈性的操作方式是：第一，物業稅要有試點有步驟地推行，先在一些條件好的大城市試行；第二，建議保留土地出讓金，同時對以后房價的增值部分，請注意是增值部分，按照基準地價征收合理的稅額，“等外部條件成熟再逐步改良”。

　　房價會下跌嗎？

　　物業稅能有效地抑制房價嗎？這顯然是各界———尤其是消費者———最為關心的問題。

　　在中國的房價中，稅費及房產商利潤占到了60%，建筑成本只占40%。由于物業稅降低了房產商環節的成本，因此有媒體計算，房價可能會因此跌去40%。

　　但臺灣房地產政策研究學會秘書長蔡為民說：“不少人覺得物業稅的出臺，可使初始房價有所下降，但這很可能只是一個泡影。”

　　在他看來，房價更多的是看供需變化，不能單純從成本考量，在房市全面飆售的情況下，考慮的是市場價而不是成本價。“市場景氣時，大家拼命加價買，不景氣時，大家賠本出清，兩種情況都不考慮成本，只有在市場不好不壞的時候，才會考慮成本。而物業稅在其中產生的影響太微乎其微了，所以你可以忽視它的存在。”

　　蔡為民認為，物業稅更大的作用在于可能會延長購房者的觀望期，從而打擊開發商用高價購買土地的熱情，而不能直接作用于房價本身。他的建議是，作為消費者，僅僅把物業稅當作一個簡簡單單的新稅種就行了，“就像擁有汽車需要繳納牌照稅一樣，不用把物業稅對房價的影響過分夸大”。

　　一位業內人士認為，事實上，從目前能夠獲得的信息來看，中央政府推行物業稅的主要目的并非抑制房價，換言之，即便物業稅對房價升跌造成影響，也只是一個副產品。

　　華偉的看法是，物業稅的妙處并不體現在直接降低房價上，其更多的功能是調節貧富差距，增強市場抗風險能力。長遠來看，如果市場能夠理性成熟，避免類似香港、日本的房市災難，消費者就是受益者。　

　　物業稅如何浮出水面

　　2003年10月，十六屆三中全會公布《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》，其中明確提到：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，但這個信號在當時并未引起太多反響。

　　2003年11月，財政部部長金人慶與國稅總局局長謝旭人一同出席“中國財稅論壇2003”。在這次論壇上傳出了中國下一步稅制改革的七大方面內容，其中就包括物業稅。

　　2003年12月，在一次媒體舉辦的“企業領袖年會”上，央行行長周小川對物業稅概念發表了較為詳盡的見解。這次被稱為“跑題”的發言引起了媒體廣泛關注。

　　正當人們猜測物業稅是否也會像遺產稅一樣“千呼萬喚不出來”時，2004年1月15日，廣東省財政廳廳長劉昆在全省財政工作會議上透露，廣東有可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。