本刊記者 王錚

　　開發商異口同聲地表示，今年房價鐵定要漲。理由似乎很充足，但是疑點也很充足。

　　從今年2月中旬開始，媒體上傳出地產大鱷們異口同聲的市場預測：“在不同的場合

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，一些地產商認為今年房價鐵定要漲，對于2004年的房地產市場也表示了充分的信心。”保守一點的論調也是“穩中有升”。媒體認定這基本上代表了開發商這一群體的看法。

　　但是一些事實卻與此矛盾。

　　北京部分樓盤從去年年末開始大張旗鼓地打折，據說跌得最狠的每平方米降到了2000元。“有的一開張就大跳水了。”一位業內人士嘆息著說。

　　更有說服力的是廣州、上海的樓市已開始急跌，北京的房租也是出人意料地下調；甚至據說北京一些開發商開始放棄本地轉而在天津等城市圈地。

　　“2000年個人投資房地產租出或賣出的回報率是12%—15%，現在頂多是6%—7%。”戴德梁行綜合住宅服務部董事胡港生介紹。

　　這些事實是不是可以反映出，今年房價走勢極有可能與開發商預測的相反。那么，哪個會是準確的答案？

　　問題還沒有簡單到誰對誰錯的程度。在一些市場分析人士看來，開發商們可謂是老謀深算。

　　中國房地產指數系統辦公室副主任、搜房咨詢控股有限公司研究發展部副總監趙麗一說，對于目前開發商、媒體“漲聲一片”的狀況來看，他們發出的聲音是“有需要的”。

　　她的觀點是，因為去年北京市的房地產市場沒什么大的波瀾，“照這樣下去今年開發商的日子會比較難過，就像廣州。”

　　“一旦房價下降就是連鎖的反應，就像資金鏈斷掉的后果一樣。為了生存，開發商和服務機構喊漲是很正常的。”她說。

　　按照這個說法，開發商們可能已經料到今年局勢不妙，所以高喊“漲價”，目的只有一個：無非是想及時套現。

　　開發商的唱高理由

　　開發商認為房價將上漲的理由集中起來主要有三個：一是建筑材料成本的上升，這個理由是開發商認為最站得住腳的，“原材料上漲畢竟人所共見”。二是認為政策因素會導致供給狀況趨緊。“北京新土地政策4號令禁止經營性土地的協議出讓，這就等于堵上了兩年前的33號令開的口子。加上保護耕地、重視‘三農’問題、清理開發區、以及說是要嚴格執行土地征地價格實行聽證制度，都說明土地供應會趨緊。”北京奧林匹克投資置業有限公司總經理張亞夫說。再一個理由就是GDP的連年上漲。

　　今典集團董事長張寶全很肯定地說，他已經連續四年都保持一致的意見：房地產市場會穩中有升。而且三個逼使樓價上漲的原因中政策因素是最現實的。

　　他說，政府不管是出臺土地政策還是金融政策，都無非是想促使房地產市場的成熟和穩定，但是“成熟和穩定是要用成本來支撐的。很多時候一些以前可以不走的程序現在都必須走”。

　　他的說法是有根據的。據央行的政策，從今年1月1日起，貸款利率上浮空間將從30%提高到70%；同時，2004年銀監會宣布，將會完善對銀行業金融機構各類案件統計報告制度，“從體制、機制、制度、管理上著力解決銀行業金融機構違法違規行為”。

　　稅收政策也沒有放過這個行業，國家稅務總局83號文要求加強和規范對房地產開發企業所得稅的征收管理。“這很明顯了，沒有什么可迷糊的。”張寶全說。

　　不利因素“不足為慮”

　　北京房租下調和廣州、上海等地房價的急跌應該是讓開發商們較為顧忌的，但張寶全說，自己對此是作過分析的，結論是“不足為慮”。

　　他的理解是，房租的下調主要反映的是商業住宅或寫字樓的供求關系，對住宅的影響是間接的。何況，房租的變化態勢是有點任意的。“任何時候都有上漲或下跌的可能。”張寶全說。

　　他也承認房租下調對售價肯定是有影響，但“對一手房的供求影響絕不是很大。”

　　戴德梁行綜合住宅服務部董事胡港生也認為房租下調對售價影響應該很小：“在GDP上升的大周期里面，房租的調節力量是很小的，如果是在一個下降的周期，那么他就是一個不容小看的因素”。

　　阻撓房價上漲的因素似乎在一一化解。

　　廣州房價的下跌據說對北京的開發商們震動不是很大。“那是一個房地產開發得比較早的城市，已經很成熟了，跌和漲的范圍肯定都不會太大。”張寶全說。

　　他倒是有點意外上海、杭州、寧波曾經瘋長的房價今年一開春就好像要跌到冰庫的架勢。有人分析這些城市游資力量過大。“超常的提升之后肯定會有大跌。”

　　當然對于一些房地產商轉而在北京外圍圈地另起爐灶，張寶全歸結為“是中小房產商”的行為，“因為在北京做項目門檻已經越來越高”。

　　“這是一個發展方向，土地政策的變化肯定會使在北京的中小房產商另尋出路。他們一到天津可能就算實力很大的了。”

　　不管種種反常現象，在開發商眼中，仿佛都不成其為問題。

　　開發商們是胸有成竹還是故弄玄虛？

　　相反的結論

　　結果只可能有一個。

　　不管是開發商還是市場分析部門，唯一一致的口吻是，是漲是跌到了今年應該是水落石出的時候了。

　　業內分析人士幾乎一致的看法是，房價今年到了調整期。

　　戴德梁行綜合住宅服務部董事胡港生頗為含蓄地說，在他眼中，衡量中國的房地產市場的起步是從銀行按揭大范圍開展開始的。“不過5年時間。但恰好5年是一個周期”。胡港生說。

　　他舉的數據是，近幾年全國平均GDP增長率是8%左右，北京的這個數字已超過10%，而房地產這兩年的增長僅僅是5%——6%。“相對于GDP的增長來說，房地產市場實際上早已經在下滑。”胡港生說。

　　搜房咨詢控股有限公司研究發展部副總監趙麗一很明白地說明：“個人認為不太可能漲”。她不屑于所謂的上漲理由，一一反駁。對于開發商認為最站得住腳的原材料價格上漲會引起房價上漲的說法，她覺得“可笑”：“北京開發商利潤之高是全國都知道的，只有原材料漲價而房價不漲，北京開發商的利潤才能回到一個合理的水平。”

　　她很確切細致地對北京的樓盤加以分類分析：

　　SOHO已經漲了4%，在15000元左右。公園大道、5號、GOLF都在13000元～15000元之間，這這些盤利潤本身就超出市場平均水平，漲的可能性非常小。

　　此外是中檔樓盤，在6000元～8000元之間的。目前這部分樓盤的銷售壓力是非常重的，按照市場的統計積壓也主要在這部分，“他們不降價銷售就謝天謝地了，那里還敢亂漲？”趙麗一說。

　　她認為最有可能漲的是中低價盤，就是在3000元～5000元之間的。這部分樓盤的利潤是在15%～30%之間，即每平方米的利潤是450元～1500元之間，根據近期的原材料漲價風要持續一段時間來判斷，為了保證利潤，可能漲價。但也僅僅是可能而已。

　　支持她的證據是，近幾年北京商品房價格走勢圖的確表明，北京市的房價在過去6年里實際上是緩慢下降，1996—2003年7年間，商品房均價從5371元/平方米下降到4884元/平方米，下降了11%。

　　她說，樓盤價格下降的主要原因在于：北京市近幾年來逐步加大了經濟適用房的投放力度，結構性的調整使北京有更多的低價盤入市。

　　趙麗一很肯定地指出，開發商所持的房價隨GDP增長的理論簡直不足一駁，“有很大漏洞。”她說，“GDP的增長和居民收入的增長在中國根本就是兩碼事”。

　　據說，已有房地產開發商悄悄承認：“今年是內出血的一年”。“不但要打價格戰，還可能另尋經營門路。”一位開發商很不樂觀地說。

　　2月26日，北京市國土資源和房屋管理局召開了自4號令成立以來的第一個新聞發布會。房管局明確表示，在房屋供求關系穩定的情況下，地價上漲只會壓縮開發商的利潤，不會傳導到房價上，4號令絕不會抬高北京的房價。