溫州購房團宜疏不宜堵

　　編者按：本報上期刊登的《不能再對“炒房行為”聽之任之》一文在讀者中引起了強烈反響，幾天來，編輯部收到了以各種方式發來的大量反饋信息。對讀者們的熱心參與，本報表示由衷的感謝。限于篇幅，這里只能摘發部分觀點，希望有助于社會各界對“炒房現象”做更進一步的思考。

黃頁微成本營銷方式 上網看新聞?你落伍了 小戶型主陣容揭曉 多媒體互動學英語

　　□復旦大學房地產研究中心 華偉 辛官勝

　　“溫州購房團”是不是房地產泡沫破滅的“催化劑”？需要理性看待。我們的觀點是：“水到渠成，渠成水通”，溫州購房團宜疏不宜堵。

　　溫州的人均GDP較之北京、上海、廣州、深圳等大城市是無法企及的，甚至較之同省的杭州、寧波等兄弟城市也要稍遜一籌。為何比溫州富有的城市沒有出現如此規模、持續的購房團？

　　首先需要說明的是“溫州購房團”為什么會出現。20年來，溫州人憑借機制優勢與創業精神，完成了資本的原始積累，造就了成千上萬百萬富翁，但隨著改革開放不斷深入，溫州以手工作坊和勞動密集型為主的產業格局面臨著嚴峻的“內憂外患”。在國內，溫州要面對被其他省市替代的可能；在國際上，溫州又要面對反傾銷的現實。為了生存與發展，一方面，原有的行業競爭將更加激烈，溫州人必須引進先進的技術與管理，進行產業升級；另一方面，溫州人必須面對陌生的行業，進行產業結構優化。在這個過程中，只能有一部分百萬富翁邁向億萬富翁的行列，其他的百萬富翁只能重新定位自己的投資方向。

　　只要溫州的產業升級持續進行，溫州的剩余資金仍將源源不斷的產生，如不能為其提供多元化的投資選擇，拓寬投資渠道，“溫州購房團”現象就不會消失。目前國內投資渠道過于狹窄。銀行存款利率已降至近年來的最低點，此外去年下半年以來通貨膨脹的跡象有所顯現，物價上漲幅度已超過銀行存款利率。再看股市，一個不爭的事實是溫州人不熱衷于股市投資。由于我國股市尚存在許多不完善的地方，再加上近幾年股市低迷，溫州人不會將自己辛苦積累的第一桶金投入一個前景不明朗、風險性高的領域。因此，房市就成為吸引大量溫州剩余資金的理想領域。

　　其實，溫州購房團往往是一個臨時性、松散型的團隊，并非具有嚴密組織機構、長期穩定的社團。他們集體赴全國各地看房買房，只是想通過“團購”的方式，進行集體談判，以期降低房價、縮減成本，在購房之前先行賺取從“批發”到“零售”的差價。目前全國各地都有進行房地產投資的人，只不過他們常常單兵作戰，沒有形成像溫州一樣的“集團軍”。

　　從溫州購房團在全國各地所購的物業類型來看，溫州人更加鐘情的還是中高檔商品房，很少涉足中低價房屋。他們的投資選擇與普通居民的購房意愿形成了一個錯位，并不存在直接競爭的情況。例如，上海的高檔住宅區仁恒濱江花園、世茂濱江花園的購房者里就有不少溫州人。雖然溫州購房團的加入，帶動了全國各地房價的總體上揚，但是就此認定溫州購房團炒出了房地產泡沫，嚴重影響到老百姓，特別是中低收入家庭的住房問題，則言過其實。

　　成熟的市場存在著合理的投機成分，“溫州購房團”不等于“溫州投機團”，投資也不等于投機。因此，政府不需要直接干預市場，但也不能放棄對游戲規則的完善。將投機控制在適度范圍內，是防止房地產市場大起大落的重要手段，也是對廣大投資者投資收益的最好保障。為此，政府應有所為有所不為，既不違背市場經濟運行規律，又要兼顧社會公平，采取傾斜性政策，保護中低收入群體的利益。這可以從兩個方面予以解決。

　　其一，加強宏觀調控，實現供需聯動，保證房地產市場的健康、持續發展。眾所周知，市場的均衡離不開供給與需求的比配。在房地產市場中，由于政府是城市土地的惟一擁有者，因此，理論上，只要及時捕捉市場信息，通過調整土地的供應量就能調節商品房的供給，實現房地產市場的良性均衡。現實中，房地產商品的供給往往具有3至5年的周期，而市場需求，亦即有購買力的需求，卻能在短時間內進出市場，兩者存在一定時間差。若要保證市場的長期穩定，則既要調控中長期的供給，又要對短期的需求加以適度引導。在短期內，針對需求的調控是防范短期風險的有效手段。

　　其二，大力保障中低收入家庭的居住權利。“人人有房住不等于人人有住房”，解決中低收入家庭的居住問題，可以采取多元化的方式。例如，可以擴大安居房的建設規模，可以放寬中低收入家庭購房貼息標準，也可以擴大廉租房享受者的范圍，讓中低收入者有更多的選擇來滿足自己的住房要求，而不一定以人人擁有自己的住房為目的。

　　(本報駐滬記者 馬凌 采訪整理)

　　“炒房”比“炒股”更需要監管

　　-購房置業法律上并不能硬性禁止，但采取經濟手段，加大炒家們的持房成本卻是可行的

　　□武漢大學商學院 孫興全

　　房子不同于股票，股票不是必需的東西，人可以不炒股；住房是生活必需品，人不能沒房住。把房價炒上了天，真正的住房消費者相當一部分被逐出了房市，實則造成最終住房消費萎縮。中低收入家庭買不到與其經濟能力相稱的住房，老百姓其心難安，社會承受的壓力就更大，政府需要動用福利性住房開支也要增加，比如需要開發更多的經濟適用房，建設更多的廉租房，投入更多的救濟性資金等。所以，炒房風首先刮給我們的是住房最終消費減少，群眾抱怨增加，政府開支擴大。

　　炒房除了像炒股那樣制造“游資”之外，還讓寶貴的土地、住房停滯于“投資”環節，這是對社會資源的巨大浪費。目前，上海閑置的投資性和投機性購房比例已達16%，單價在每平方米7000元以上的房屋，這個比例更是占到39%；溫州市區商品房存量閑置面積也達到1400萬平方米。

　　炒房與炒股的盈利機制大不相同。股份公司理論上是可再生的，張三開了，不妨礙李四再開。房產，特別是城市房產則不同，土地資源歸根結底不可再生，這決定了房產相當程度的壟斷性，其價格的供給彈性相當之小，價格上漲更多地取決于需求。炒房者以投機為目的，人為地增加了需求，而房產供應受土地不可再生性之限卻不能相應增加，這無疑會使房價更易在過量需求的拉動下，呈現直線上升趨勢，有錢的炒家獲取壟斷暴利的可能大大高于股市。

　　對炒股要監管，對炒房更要監管。因為政府有義務滿足普通老百姓包括住房在內的基本生活需要，也因為不可再生的土地資源不能被濫用于少數人獲取暴利。即使從政府財政利益來看，讓大量住房在炒家手中炒來炒去，長時間進入不了最終消費，也會加大政府為無房的中低收入者提供基本住房所需要的支出。當然，購房置業法律上并不能硬性禁止，但采取經濟手段，加大炒家們的持房成本卻是可行的，比如說對超過自身需要的持房者征收超額累進制的物業稅，對購買第二套以上住房的人或者外來炒房者提高房產交易稅比稅率等。另外，炒房要的是錢，對炒房者貸款提高門坎，也能起到遏止炒房旋風的效果。