南方周末編者按：從1999年開(kāi)始，溫州炒房團(tuán)成為推高上海、杭州、南京等城市房地產(chǎn)價(jià)格的一支重要力量，現(xiàn)在這支力量又在向中原、西北及東北挺進(jìn)。據(jù)溫州主管金融的官員估計(jì)，溫州用于炒作房地產(chǎn)的資金共有1000億元左右。溫州炒房資金大量進(jìn)入的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)不呈現(xiàn)價(jià)漲量增的“繁榮”景象。溫州炒房團(tuán)刺激了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)和土地批租價(jià)格的上揚(yáng)，同時(shí)又使當(dāng)?shù)仄胀ò傩胀�房興嘆，大呼“狼來(lái)了”！溫州炒房團(tuán)到底是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的正常現(xiàn)象，還是操縱市場(chǎng)、危害民生的惡性行為？下面刊登的是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研

黃頁(yè)微成本營(yíng)銷(xiāo)方式 不見(jiàn)不散約會(huì)新主張 小戶型主陣容揭曉 多媒體互動(dòng)學(xué)英語(yǔ)

究所尹中立博士的觀點(diǎn)，歡迎讀者來(lái)信來(lái)稿，繼續(xù)就此話題展開(kāi)討論。

　　■泡沫終究是要破滅的，指望炒房者刺激本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其危害猶如吸毒，如果現(xiàn)在繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫，那么將來(lái)的后果不堪設(shè)想

　　□尹中立

　　為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)需要外部監(jiān)管

　　●住房事關(guān)國(guó)計(jì)民生，房地產(chǎn)市場(chǎng)又和股票市場(chǎng)一樣容易產(chǎn)生價(jià)格操縱行為，這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府外部監(jiān)管的原因所在

　　時(shí)下，有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)炒作可刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，這完全是一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求具有較強(qiáng)的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費(fèi)需求自然會(huì)及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)際市場(chǎng)需求，無(wú)需房地產(chǎn)炒作的刺激。例如，當(dāng)一對(duì)年輕人結(jié)婚時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，誰(shuí)都希望買(mǎi)一套新房安家。相反，過(guò)高的房?jī)r(jià)只會(huì)延遲老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求或者降低消費(fèi)等級(jí)。因此，房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用是透支性的，效果是短暫的、虛幻的，最終還是要受制于老百姓的真實(shí)需求。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激作用與毒品對(duì)人體機(jī)能的刺激作用具有相當(dāng)?shù)囊恢滦浴?/p>

　　國(guó)外的理論和實(shí)踐已經(jīng)表明：一般商品市場(chǎng)可以在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，很容易產(chǎn)生市場(chǎng)失靈，完全依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)解決不了問(wèn)題，需要一個(gè)公平公正的政府對(duì)它實(shí)行強(qiáng)制性的外部監(jiān)管。

　　和股票市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者也普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效應(yīng)”等心理現(xiàn)象，通俗地說(shuō)就是追漲殺跌。這種心理規(guī)律使得房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的價(jià)格操縱行為容易得逞，而這又正是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)需要政府外部監(jiān)管的理論依據(jù)。

　　溫州炒房團(tuán)利用資金優(yōu)勢(shì)左右房地產(chǎn)價(jià)格牟取暴利，該行為和股票市場(chǎng)的莊家行為如出一轍，構(gòu)成了操縱市場(chǎng)罪。《刑法》第225條規(guī)定：“違反國(guó)家規(guī)定，擾亂市場(chǎng)秩序，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上有期徒刑，并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)”。我們認(rèn)為，應(yīng)該用該條款約束類似溫州炒房團(tuán)的操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

　　房地產(chǎn)炒作的八大危害

　　●目前的城市居民50%左右有自己的住房，購(gòu)房支出對(duì)其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)還不很明顯，隨著住房制度改革的深入和城市化進(jìn)程的加快，購(gòu)房支出的擠出效應(yīng)會(huì)越來(lái)越突出

　　其一，抬高了勞動(dòng)力成本，削弱了國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)大批制造業(yè)企業(yè)向上海周邊地區(qū)擴(kuò)散，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)至今沒(méi)有一家落戶溫州，都與當(dāng)?shù)剡^(guò)高的房?jī)r(jià)有關(guān)。根據(jù)筆者的調(diào)查，溫州市區(qū)最廉價(jià)的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)由3年前的2000元／平方米，上漲到目前的4000元／平方米左右，如此高的房地產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)成為溫州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙。

　　其二，進(jìn)一步加劇社會(huì)貧富差距。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)炒作前期購(gòu)房的人是以溫州炒房團(tuán)為代表的來(lái)自富裕地區(qū)的外地人，或者是本地經(jīng)濟(jì)較為寬裕、有投資性需求的人，而高房?jī)r(jià)的真正消化者即受害者基本都是本地中低收入者，他們本來(lái)就不多的收入將更多地流入炒房者和房地產(chǎn)商的腰包。

　　其三，透支社會(huì)財(cái)富、抑制社會(huì)有效需求。對(duì)于生活在上海、杭州等城市的一般工薪階層來(lái)說(shuō)，需要10年甚至20年的時(shí)間才能還清一套住房的全部按揭，此間其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。面對(duì)房?jī)r(jià)的高漲，即使無(wú)需償還按揭的一般老百姓也會(huì)對(duì)將來(lái)產(chǎn)生更加悲觀的預(yù)期，從而使得當(dāng)前消費(fèi)行為更加謹(jǐn)慎。需要我們注意的是，目前的城市居民50%左右有自己的住房，購(gòu)房支出對(duì)其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)還不很明顯，隨著住房制度改革的深入和城市化進(jìn)程的加快，購(gòu)房支出的擠出效應(yīng)會(huì)越來(lái)越突出。

　　其四，削弱整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。過(guò)高的房?jī)r(jià)必將導(dǎo)致更多的購(gòu)房者通過(guò)長(zhǎng)期按揭方式圓自己的住房夢(mèng)，購(gòu)房者在辦理按揭時(shí)一般都根據(jù)自己當(dāng)前的收入水平預(yù)期未來(lái)的債務(wù)償還能力，一旦將來(lái)實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期水平，甚至不能支付銀行按揭，就將產(chǎn)生巨大的心理壓力。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，社會(huì)就會(huì)出現(xiàn)大批“負(fù)資產(chǎn)者”，這將嚴(yán)重威脅國(guó)家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

　　其五，扭曲了整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)炒作容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)水泥、鋼材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅或其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，則相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大量閑置產(chǎn)能，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。

　　其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。高漲的房?jī)r(jià)，將使絕大部分農(nóng)民工在城市置業(yè)安家成為一種奢望。

　　其七，不利于發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚(yáng)。如果富裕之后的溫州人大部分以炒作房地產(chǎn)為盈利的主要來(lái)源，那么要不了多長(zhǎng)時(shí)間，勤勞的溫州人將會(huì)淪落為不思進(jìn)取的食利階層，正在崛起的溫州制造業(yè)將喪失產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)。任其發(fā)展，將來(lái)的溫州可能會(huì)產(chǎn)生世界有名的富翁，但產(chǎn)生不了世界有名的品牌。

　　其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴癥。一旦房地產(chǎn)炒作使房地產(chǎn)業(yè)成為某一地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府就會(huì)擔(dān)心炒房團(tuán)的撤離打擊本地區(qū)GDP增長(zhǎng)、影響政府土地批租的收入，從而明知炒房有害也不敢采取果斷措施予以制止。與此同時(shí)，相關(guān)既得利益者比如房地產(chǎn)商也會(huì)積極影響甚至左右地方政府的決策，使得房地產(chǎn)炒作更難制止。目前，這種趨勢(shì)在某些城市正越來(lái)越明顯。

　　國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

　　●政府必須設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問(wèn)題，這是過(guò)去100年來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家的共同經(jīng)驗(yàn)

　　正在中國(guó)發(fā)生的事情，發(fā)達(dá)國(guó)家早在100年前或幾十年前就已經(jīng)歷，不忘前事，我們才能不重蹈覆轍。

　　1919年以前，英國(guó)政府把住房作為單純的生活消費(fèi)品看待，住房問(wèn)題主要靠居民自己解決，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不干預(yù)。當(dāng)時(shí)英國(guó)的城市化、工業(yè)化迅速發(fā)展，該政策帶來(lái)了嚴(yán)重的后果：房?jī)r(jià)太高使絕大多數(shù)居民買(mǎi)不起房。根據(jù)英國(guó)1914年的統(tǒng)計(jì)，城市人口的90%為租房居住，房主又普遍采用高房租牟取暴利，恩格斯在《論住宅問(wèn)題》一文中將這一矛盾稱為“住房災(zāi)難”。

　　針對(duì)住房商品的特殊性，1919年，英國(guó)政府開(kāi)始建立現(xiàn)代住房制度，其基本思想是：建立一個(gè)政府支持(含政策支持和經(jīng)濟(jì)支持)與居民合理的住房消費(fèi)相結(jié)合的住房制度。主要措施是：

　　1.出租房屋的房租由當(dāng)?shù)卣�府或議會(huì)來(lái)確定，房主無(wú)權(quán)自定房?jī)r(jià)。

　　2.不能隨意買(mǎi)賣(mài)二手房，多余的房屋只能賣(mài)給政府或租住該房的居民，房屋賣(mài)給政府后就成為公房。

　　3.由政府投資建設(shè)公房，然后以合理的價(jià)格租給居民。

　　當(dāng)然，英國(guó)的做法是從一個(gè)極端走到了另一個(gè)極端，把住房完全福利化，從而導(dǎo)致了撒切爾時(shí)代的反彈。對(duì)中國(guó)而言，福利分房的老路不能重回，應(yīng)當(dāng)吸收的是英國(guó)經(jīng)驗(yàn)的精髓：政府本著公平公正的立場(chǎng)對(duì)住房市場(chǎng)積極干預(yù)，政府必須設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問(wèn)題。這也是其他發(fā)達(dá)國(guó)家的共同經(jīng)驗(yàn)。

　　在當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家中，日本的住房政策比較特殊。戰(zhàn)后日本政府一直采取不干預(yù)的住房政策，奉行“經(jīng)濟(jì)大國(guó)，消費(fèi)福利小國(guó)”方針，類似英國(guó)1919年以前的做法。結(jié)果是伴隨著經(jīng)濟(jì)的起飛，房地產(chǎn)價(jià)格一路上揚(yáng)，幾乎所有大財(cái)團(tuán)都介入了房地產(chǎn)炒作，使日本房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重泡沫并于1991年最終破滅，這是日本經(jīng)濟(jì)十幾年不振的最重要原因。也正是這個(gè)原因，長(zhǎng)期執(zhí)政的日本自民黨在1992年的大選中失利。