《經濟》雜志1月號

　　采訪/本刊記者盧波攝影/本刊記者張朋

　　這件事牽涉北京、上海、廣州、武漢等幾乎所有國內大城市里至少上百萬戶人的利益。他們或者是他們父輩的私房，在1958年被國家統一“經營租賃”。在其后的很多年里，他 們中的很多人成了住房極其緊張的“特困戶”，甚至無處棲居，流落街頭。當黨的十六屆三中全會明確提出要保護私有財產之后，他們中的一部分人突然發現，曾經被國家“經營租賃”的祖屋，其所有權其實從來也沒有被剝奪過。換言之，他們有足夠的理由去要求把本屬于自己的財產發還給自己，或者至少，對這些長期被占用的財產給出某種補償。于是，他們開始了討回祖屋的行動。這注定是極其艱難的行動。有關返還他們祖屋的政策，到目前為止只是在南方沿海一些地區“開”了一些“口子”，全面的政策出臺以及法律上的確認，尚未見出端倪。這件事的歷史背景和目下態勢，折射出中國現代化進程中的頓挫、坎坷，也預示著中國現代化進程的各種可能的前景。

　　討回祖屋行動

　　“經租戶”們討還祖屋的勇氣大都是在黨的十六屆三中全會明確提出“保護私有財產權”之后才逐漸喚起的

　　1924年11月，馮玉祥麾下的國民軍包圍了紫禁城，廢止優待清皇室條文，將清廢帝溥儀逐出皇宮。34年后的1958年，這支軍隊的參謀長陳琢如將軍在北京的房產被新政權收歸國家租賃經營。千百年來，中華大地上的這種產權轉換方式的正當性從未遭到過質疑。但是最近，事情正在起變化。

　　西北軍參謀長陳琢如將軍的長子陳松先生是最先開始重新審視歷史上發生的產權轉移的人之一，時間是在2003年深秋，黨的十六屆三中全會召開、強調尊重公民私有財產之后。陳松不久前向北京市房管局提出，應當將產權仍然屬于陳氏家族的兩處“經租房”發還給他。

　　長期埋藏于歷史和話語地層深處的“經租房”問題一旦被發掘出來，人們就發現它身上糾纏了巨量的歷史和現實利益。與陳松具有同樣遭遇、同樣意識并采取了同樣行動的“經租戶”目前在北京已有200多戶。而那些因為同樣的歷史原因而有同樣遭遇、只是目前尚未萌生足夠產權意識的“經租戶”在北京最少有24萬之多。

　　在上海，在廣州，在武漢……這些大城市里，這樣的“經租戶”的數量都要以十萬計。他們中的一部分人目前都在以各種方式討要自己的房屋產權。

　　“經租房”的前世今生

　　當被記者問到，為什么他到現在才提出發還“經租房”的要求，而不是在“文革”之后就提出這個要求，陳松先生用一口流利的京片子表白：“哪兒敢吶，那會兒！”

　　所有“經租房”問題的形成都要追溯到1958年。當時，為了解決城市住房緊張，中央政府決定將城鎮居民手中超過一定面積的私房強制性地收歸國家“經營租賃”，此即所謂“經租”。

　　在北京，有24萬戶居民的私有房產被“經營租賃”，原因在于他們的住房面積超過了225平方米，而不少城市貧民卻連1平方米也沒有，大雪天也住在窩棚里。在中國人的傳統財產觀里，政府的這種改變產權歸屬的做法無疑是正義之舉。

　　“經租戶”們都有著大體類似的經歷�！敖涀鈶簟绷壕暗摰母赣H解放后在北京東華門一帶經營餐飲業，賺到一筆錢后，就在東四買了兩處房產。當時，投資房產被稱為“吃瓦片”。梁家兩處房產分別是1956年冬和1957年初買下的。沒住上兩年，1958年的“國家經營租賃”政策開始實施，梁家因房子面積累計大于225平方米而被收歸國家經營租賃。

　　梁景祿先生分析說，當時賣房子的人可能就已經聽到風聲，才把房子賣給他父親。梁父眼看半生積蓄換來的房產轉眼就被國家“經租”，懊悔莫及，不久郁郁而終。

　　“文革”開始，局勢又為之一變，“經租戶”們的命運再次發生轉折。1966年，陳松先生被紅衛兵“掃地出門”，1978年才回到北京，雖然他家在北京有好幾處房產，他自己卻沒有地方住，多虧下鄉時的朋友收留，否則就要流落街頭。他向房管所提出的發還一間房自己住的要求被拖了好幾年，在1985年才得到答復。當時，房管所表示可以將他家的一處房產發還給他，但是希望他將自住部分之外的房產出賣給房管所，陳先生沒有多考慮就同意了。陳先生對《經濟》記者說，那個時候，誰敢提什么產權，敢跟國家討價還價？將近200平米的房子賣了4000多元，現在看來是虧了，當時只覺得謝天謝地，國家拿走房子還能給你點錢，已經相當不錯了。

　　今天的陳松先生已經習慣把“產權”兩個字掛在嘴邊。他對《經濟》記者說，最好是能夠把他家原來的房產原封不動發還給他，怎么處置由他自己決定；即使政府不能將房產原樣發還，而是給予一定補償，每平方米補償的金額也不應該由政府單方面決定，應該由雙方協商決定。

　　和陳先生一樣，“經租戶”們的勇氣都是在黨的十六屆三中全會明確提出保護私有財產之后才逐漸培育出來。今年已經80歲的戎權秀老人是“經租戶”中僅存的當年親手辦過經租手續的人，她說，沒想到還真能趕上這好日子口，活到能向政府說上話，商量要回祖屋的這一天。戎權秀的老伴死在紅衛兵手里，私房的事她20多年來一直諱莫如深，現在也加入了“經租戶”要求發還房產的行列。

　　現代產權意識的萌生或回歸

　　搜檢歷史，人們可能會發現，現代產權意識其實不是什么新東西。購房置地是中國人的老傳統，這個傳統甚至穿越意識形態頑強地生存到解放后。記者在采訪中吃驚地發現，直到1957年，北京仍然存在地下房地產交易市場。前文提到的“經租戶”梁景祿的父親在東四的兩處房產，就分別是1956年冬和1957年初買下的。

　　“購房置地的傳統”在1958年開始斷裂。這一年，城鎮居民手中超過一定面積的私房開始被強制性地收歸國家“經營租賃”。通過住房使用權的轉移，暫時解決了當時城市住房極其緊張的問題，讓一些城市貧民獲得了安身之地。但是在國家投資向生產資料領域傾斜，住房基數不變的情況下，私有房屋使用權轉移并沒有從根本上解決城市居民的住房問題。十幾年過去，隨著城市發展和人口增殖，城市住房狹窄的情況不但沒有改善，反而越來越嚴峻。據建設部房地產業司楊家燕副處長提供的數據，到“文革”結束后的1977年，北京市人均住房面積仍然不到3平方米。從那個時代過來的人們一定對好幾戶人家、幾十口子合住一個小四合院的情景記憶猶新。這種局面直到20世紀90年代才逐漸改觀，從20世紀90年代中期開始，中國城市居民住宅的竣工面積每年都以兩位數增長。2002年底，全國城鎮人均住宅建筑面積達到22.79平方米，北京也達到了人均18.2平方米；同時，城鎮住宅自有率達到72%以上。請注意，這兩個數據是相輔相成的。改革開放以來，國家財政對城市居民住宅的投入并沒有增加多少，而居民住房竣工面積卻以幾何級數增長，城市住房狀況大大改善。原因在于從上世紀90年代中期開始，居民住房需求拉動的住房投資已經占到了城市住房建設總投資額的90%以上。

　　2002年一年，全國個人購房支出總額就達到8000億元，個人購買商品住房占商品住房銷售額的比重達到了95.3%，居民住房支出已經成為房地產業發展的根本動力。真是“形勢比人強”，曾經被人為割斷的歷史現在又開始延續，私人產權又成為了一種現實�，F在商品房出售的一個重要程序就是通過簽訂明確的合同，保證為業主辦理產權證，承諾業主對房產擁有不可剝奪的權益。建筑業能夠成為國民經濟新的增長點，城市居民情愿把積蓄中的大頭拿出來購買商品房，關鍵在于他們相信，自己的房產再也不會被輕易剝奪掉。

　　這種信心感染了那些歷盡劫波的“經租戶”，支撐著他們如今討要祖屋的行動。

　　契約精神

　　北京的梁景祿先生等來了憲法重提保護個人財產的這一天，希望能夠要回祖產，以告慰先父。而實際上，經租戶要求發還房產的歷程幾乎就是一部民間產權意識逐漸復蘇的當代經濟思想史。經租戶的維權活動最早可以追溯到20世紀80年代初，湖北武漢市江漢區居民胡曉久是記者接觸到的案例中第一個提出發還經租房產權的人。

　　胡曉久向記者敘述了他富有傳奇色彩的維權歷程。1981年，已經30歲的他住在自己家原來私房樓上的一間小閣樓里，由于沒有房子，一直沒能結婚。當他聽說房管所要把自己家的私房重新調整，分配給本所的職工，他就沖下樓來撬開房門，搶占了其中的一間。

　　江漢區房地產公司就此以搶占公房的罪名將他告上法庭，沒想到卻為胡曉久提供了一個申明自己意見的機會。胡曉久提出反訴，指控江漢區房地產公司非法侵占私人房產。胡曉久告訴記者，以當時的法治環境，如果是他自己提起對房管局方面的訴訟，肯定不會被法院受理。

　　第一次開庭富有戲劇性，胡曉久在法庭上說，他完全擁護社會主義改造，但是他只聽說過生產資料改造，從來沒有聽說過生活資料也要改造。他家的房產是自住房，從來沒有出租過，沒有生產活動，被納入國家經租房本身就是一個錯誤。法官說，哦，原來你的房子屬于生活資料，那要請江漢區房地產公司把情況調查清楚，當即宣布休庭，繼續調查。

　　第二次開庭，房地產公司終于找到一個理由，指認胡曉久的父親為資本家，他家的情況屬于資本家改造，所以生活資料也應該納入改造范圍。胡曉久在法庭上辯稱，他家在社會主義改造中劃定的成分是小手工業者，1955年公私合營中，以勞動者身份加入了合作社，用什么樣的標準也談不上是資本家。

　　法庭合議后，認為胡曉久的房產確實屬于錯占，是經租擴大化。但是“考慮到歷史和現實的復雜情況”，不宜由法院對這種情況作出明確的判決，要求雙方庭外和解。江漢區房地產公司發還了胡家的部分房產，并達成口頭協定：一旦國家有發還經租房的政策出臺，江漢區房地產公司將立即發還胡家的全部房產。

　　胡曉久現在能做的事就是，在提倡保護私有財產的大環境下，等待政府出臺一個關于經租房的明確政策。

　　在北京，政治覺悟相當高的市民們從中共十六屆三中全會決議中有關保護私有財產的論述中看到了尋回自己房產的希望。梁景祿先生首先發現了“經租房”政策中的漏洞。他告訴《經濟》記者，1958年政府和經租戶簽訂的合同，根本沒有涉及產權變更！

　　由于絕大多數經租戶的合同文本在“文革”中被紅衛兵抄走，他們能看到的合同都是保存在北京市檔案館的政府一方的合同。經過查詢，梁先生發現這個合同沒有任何涉及產權問題的詞句，只是談到了租金問題。合同原文為“由國家經租，即國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護，并根據不同現象，給房主以合理利潤�！绷合壬�說，合同稱經租戶為房主，可見當時是認同屋主的所有權的，只是租賃權和使用權的分配歸國家。

　　“經租戶”們到北京市房管局反映情況，得到的正式答復是“根據1964年1月13日國務院批轉國家房屋管理局《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》(國房字21號)的規定，最高法院(64)法研字第80號《關于國家經租房屋的業主實際上喪失所有權的批復》中明確指出：國家經租房屋的性質是對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制。這就是說國家經租房屋的業主實際上已經喪失了所有權。因此業主死后，經租房屋不能允許他的家屬繼承，但是可以繼續領取國家給予的固定租金。為此，凡是由國家經租的房屋，房主只能領取國家租金，不能收回由國家經租的房屋……”

　　梁先生對此表示不解：為什么高法80號批復提到“國家經租房屋的性質是對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制。這就是說國家經租房屋的業主實際上已經喪失了所有權。”而當時房主與政府簽訂的合同文本上卻只字未提產權變動。高法的這種解釋依據何在？

　　經過查閱歷史文件，梁先生獲悉，高法80號批復的惟一依據的是1955年中央書記處第二辦公室的一份文件《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，這個意見提出要將城市中房產較多的居民的私房進行贖買。但是政府在1958年與經租戶門簽訂的合同中卻根本沒有提“贖買”產權一事。

　　梁先生告訴《經濟》記者，執行經租政策的當事人已杳如黃鶴，他們不知道為什么既然早在1955年已經決定“贖買”，卻沒有在1958年的合同中向當事的另一方聲明，或許是出于工作方便，避免遭到劇烈抵制。能看到這份文件，了解政府方面真實意圖的絕大多數已不是當事人，而是他們的后裔。從商業意義上講，這是一份典型的不規范合同。

　　梁先生認為他們的房產在當時是合法的，誰也無權剝奪。他告訴記者，當時仍然生效的1954年《憲法》明確規定“國家依法保護資本家的生產資料所有權和其他資本所有權”。按照那部《憲法》，任何組織和個人都不能非法沒收公民的合法財產，更不能任意剝奪公民的財產繼承權。

　　梁先生找到了合同上的明顯漏洞，但其他城市的經租戶卻未必有這樣的幸運。北京市1958年執行“經租”政策多少還履行了一定的法律程序，由政府出面核定住房面積，與房主簽訂合同。在武漢，由于當時的執政者任意擴大經租范圍，經租手續草率，甚至不履行任何手續的情況更為普遍。

　　上文提到的胡曉久一家在江漢區吉慶街金蘭巷擁有一套兩層小樓，總面積300多平米，1958年8月，街道干部強迫他父親填寫了私房改造規劃表，簽報表，然后由“吉慶街道群眾”名義發給他家一份改造協議，將全部房產收歸國家經營租賃，定息10%，樓下部分租給別人，樓上“租給”他們家自住，他家應付的租金和樓下住戶的租金互相沖抵，所以街道上不付分文就“贖買”了所有房產。1964年“四清”時，根據國家經租房不得自住的規定，他們家十幾口人被趕下樓，在旁邊搭建的房子里住到“文革”結束。

　　武漢市江漢區居民朱惠芬向記者反映，他父親是在湖北省輕化公司工作的普通知識分子。1949年以前憑勞動所得修建了一座三層樓的磚木結構的私有住房，位于武漢市洪益巷91號，房子完全供自家居住使用，按時繳納房屋的天地稅，一直都是奉公守法的公民。然而，1958年的社會主義工商業改造的運動中，由于極左思潮的泛濫，盛行所謂的割資本主義尾巴，1958年7月5日，一張“紅喜報”將她家的房子強行占有，收歸國家經營租賃的行動沒有履行任何手續，只是在她家大門口貼上了那張“紅喜報”，產權交易就算完成。

　　改革開放以來，朱惠芬女士不斷與房管方面交涉，1990年11月20日，江漢區落實私房政策辦公室報經武漢市落實政策辦公室審查批準，撤銷了1958年的錯誤改造，拿出的解決辦法是：除原業主自住二樓4-6號房已作留房外，其余他人租住的125.55平方米，按每平方120元作價收購，不能退還產權。朱惠芬女士對這個決定非常不滿，她提出，國家頒布的《民法通則》第四條規定：“民事活動應遵循自愿，公平，等價有償，誠實信用的原則。”那么地方政府是否有義務遵循這個通則呢？既然政府已于1990年11月20日批準撤銷改造，理應依法返還財產，恢復財產權，發還給房屋所有權和土地使用權證書。在業主一直不同意收購的情況下，單方面制定價格，強行收購顯然是違背《民法通則》，違背契約精神的。