見習記者陶春苗 本報記者陳習龍 實習生譚凌云重慶報道

　　9月9日，國務院聯合督查組不事張揚，直抵重慶。這個由國土資源部、國家發展和改革委員會、監察部、建設部、審計署聯合組成的督查組，目標是重慶大大小小上百個開發區。

　　“各個區都在忙于開發區數字的統計和問題的匯總，力求達到督察組徹底清查的要求。”重慶市國土資源和房屋管理局資產處一位工作人員說，督察組將從土地規劃和供應、產業政策和計劃立項、建設管理、資金設計、干部監督等若干方面聯手整頓重慶市土地市場。

　　據重慶市整頓土地市場領導小組的匯報，重慶市新的各類開發區的審批已喊停。清理出的176個開發園區中，首批59個被撤銷，尚存的117個開發園區將按規定由重慶市領導小組審定后再確定保留或撤銷。該領導小組今年3月成立，由重慶市市長王鴻舉任組長，監察局、經委、計委、建委、審計局、規劃局五部門組建，負責全市土地治理工作。

　　聯合督察組在清查過程中發現，開發區的突出問題是越權審批、違規圈占土地、低價出讓土地等行為；在大量圈地征地過程中，強行征用農民集體土地，拖欠、挪用、截留土地補償安置費，農民利益受到侵害，糾紛不斷。

　　“開發區建立的初衷是為了集中使用有限的資金，在特定的區域內進行基礎設施建設，以達到節省土地、尋求最大的產出目標。但現在，開發區反而成為‘圈地’的主角。”重慶市國土房管局一工作人員說。

　　重慶市國土房管局資產處處長童代志稱，按照國務院的要求，重慶市重點打擊園區用地多頭管理、土地未批先用、邊批邊用、批少用多、非法入市、土地閑置、出讓金欠繳等違法違規行為。

　　開發區困局

　　據重慶市經委園區辦的人員介紹，目前重慶有國家級開發區2個，市級開發區30個，而其他的140多個開發區則屬于區縣級以下的開發區。有的甚至是一個鄉鎮都會設立一個或幾個開發區。

　　童代志說，按照國辦發��2003��70號文件精神，開發區的設立必須經國務院或省級人民政府批準才能設立，由鄉鎮政府設立的開發區屬于違規。

　　對于這些違規設立的開發區，童說，原先沒有一個專門主管開發區建設的部門，開發區的審批屬多頭管理。比如經濟技術開發區就由經貿委審批；高新區的開發區就由科委審批。為了規范開發區的審批，重慶市已經暫停新設立和擴建的各級各類開發區。

　　由于開發園區可享受各種優惠政策，不少地方政府也借此出臺“土政策”。低價征用土地，再高價出讓，各地政府通過征地可以增加一大筆收入。土地收益甚至成為某些區縣的“第二財政”。至于具體數據，童表示“正在核實中，工作還在推進中，不適合公布”。

　　土地如何高價出讓？童透露，有的地方根本不具備搞開發園區的條件，卻以辦教育、發展高新技術產業等為名，以劃撥方式圈占土地搞開發，然后改變土地用途搞房地產開發，導致劃撥土地變相非法入市�熌踩”├�；一些地方不尊重農民意愿，強行征用農村集體土地。凡此種種行為，導致國有資產大量流失，成百上千的農民生活陷入困境，引發了大量的糾紛和群眾上訪，嚴重影響了社會穩定。

　　在此次撤銷的開發區中，重慶萬州區占有數量上的第一，共21個，其中15個尚未定點。重慶國土房管局的一位工作人員說，萬州是鄉鎮私設開發區非常典型的地方。這些開發區有不少屬于萬州區的一些鄉鎮私自設立的。

　　壁山縣是重慶一個比較偏遠的小縣城。在壁山，清理出了10個違規設立的開發區。壁山縣園區建設指揮部的人員說，現在壁山只保留了一個開發園區，其他都被撤消了。那些被撤消的開發區都屬于鄉鎮私自設立的，基本上不符合重慶市的要求。園區內的土地也早已被鄉鎮賣出去用來發展項目了，剩下的只是一個名字而已，被撤消自然在情理之中。撤消以后，人員都回到了各鄉鎮。

　　目前，重慶開發區形成這樣的困局：不進行大量投入則難招商，一旦大量投入則難以承擔成本。一些已建成的開發區為了政績和償還債務，在招商引資上出現亂砍地價、亂出臺優惠政策、“圈地”的現象。

　　此外銀行并不給開發區面子。重慶市一位開發區的主管人士說：“銀行對落戶企業興趣很大，但就是不肯貸款給開發區搞基建。”

　　在難以貸到款的情況下，開發區將希望寄托在土地出讓尤其是經營性土地出讓之上。而這恰恰是成為開發區“圈地”的主要根源。

　　重慶市某開發區的一位招商人員透露，開發區的土地標價一般是10萬元／畝，事實上價格還可以再進一步商量。一位經常與開發區接觸的廣告公司的老總說，如果投資量大，甚至可以不要或者少要土地出讓金。重慶市一個較為偏遠的某區政府最近作出規定：對投資500萬元以上的項目可贈送10畝土地。無獨有偶，有一個縣為了招商引資，一畝地只收取1萬元出讓金，近乎白送。更值得關注的是，這種“贈送土地”行為居然還被許多地方當作好經驗仿效。

　　做土地“文章”，打地價“主意”，其根源在于一些地方層層下放土地管理權限，不按國家規定辦事，亂用征地權。一些地方的基層政府不敢隨意免稅，低廉的地價便成為他們能夠操作的招商引資“法寶”。

　　由于工業用地被低價轉讓，政府必須有兩個方面來加以彌補：一是財政補貼，經濟發達的地區問題不大，但后起步的經濟地區則面臨許多的麻煩。二是通過對經營性用地的轉讓。

　　“現在，許多地方的房價特別高，而工業用地比較便宜。兩者實際上關系十分密切。因為，工業用地的虧損轉移到了經營性用地之上。”而要實現這個目標，開發區的面積越多越好，這也是開發區“圈地”的動力。

　　鑒于此，重慶市政府曾發文稱，對于那些違法違規的開發區，一部分面臨“摘牌”；一部分面臨清理整頓。該撤銷的要堅決撤銷；該核減面積的要堅決核減；該扣回用地指標的要堅決扣回。

　　龍溪個案

　　龍溪開發區是59個被撤銷的開發區中的一個。

　　9月28日，記者來到龍溪開發區管委會。據工作人員介紹，這個開發區1985年開始設立，總體開發面積有18.5平方公里�煬F在土地基本上用完。“沒有繼續存在的必要了。”

　　開發區主要以房地產開發為主，里面有成片的居民住宅樓，有大約26座政府機關的辦公樓，還有許多政府機關與重慶市領導的住宅樓。

　　據工作人員稱，現在征地補償執行的文件是：重慶市人民政府��1999��55號令《重慶市征地補償安置辦法》和渝北區��1999��100號文《重慶市渝北區征地補償安置辦法》實施細則。

　　對于土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費，管委會都是嚴格按照國家的文件規定來執行的。

　　原龍溪公社松樹橋大隊第二生產隊的農民馮錦芳說，當時，渝北的開發商要征農民的地，給農民的補償是非常低的：男的年齡在16-50歲之間，女的年齡在16-40之間，可以給安排工作；青苗補償費只有300元，瓦房按18元／平方米補償，磚房按25元／平方米補償。

　　當年，馮的家中有5口人，原先住在100多平方米的房子里。房子被拆遷以后，得到2000多元的補償，并被安置到建筑面積為51平方米的廉租房里住，但每年要交99元的房租費。

　　重慶市江北區松樹橋社區居委會主任劉剛說，重慶市政府已經開始解決農轉非居民的生活難題。比如把生活費從25元／月調高到122元／月，使農轉非的居民得到基本的生活保障；建設經濟適用房和廉租房，供低收入家庭購買和租賃；現在新拆遷的房屋，開發商一律隨行就市對戶主進行補償，不增添新的問題。

　　非常圈地術

　　關鍵的問題是，這么多違規設立的開發區里的土地是如何得來的呢？

　　據某開發區的員工說，拿到開發區的土地要經過兩道關，第一道是當地的鎮政府；第二道是規劃部門。

　　當地鎮政府由于希望土地征收以后給當地經濟發展帶來好處，所以，往往會幫助土地的買家拖延時間，一塊價值1000萬元的地皮，只要付100萬元就可以一直拖著，因為鎮政府可以通過拖延土地使用證、房屋建設證等辦法將正式拿到土地的時間往后推，以應對“兩年不開發的土地收歸國有”的政策，直到找到真正的開發商。用這樣的方法，土地可以一直炒下去。

　　具體的方式是：先從政府部門了解到近兩三年內的土地規劃，然后根據規劃到現在還是農田的地塊上去征地。此外，由于大片土地的審批要經過市一級的規劃部門，土地的買家和當地政府往往把一大塊土地分割成好幾個小塊，一塊塊拿到區一級政府去批，其實這些地都是連在一起的。這樣，當地鄉鎮就通過暗渡陳倉的方式，將一大塊土地拿到手，從而繞開了重慶市政府的審批。

　　通過這些“圈地術”圈來的土地，清查起來也相當困難。比如，如果一個1000畝的土地，被分五次進行審批，就很難進行清查。即使清查出來，也可能只是其中的一部分。待清查后，這些地方政府照樣再在這1000畝土地周圍繼續“分批次”地等待上級政府審批。“所以，只要你肯來投資，就不愁沒有土地。”重慶某開發區的一位招商科科長說。

　　也有一些地方政府與開發商私自簽訂土地出讓協議，規避招標、拍賣、掛牌出讓制度。

　　重慶市一位政府官員向記者強調：“鄉鎮政府與房地產項目私自簽訂的土地出讓協議一律無效，因為鄉鎮政府根本就無權批地！”

　　開發區被撤銷后，重慶市各區縣政府將根據國務院的要求，對各個開發區的具體情況進行核查，如開發區里的土地屬于合法取得的，可以繼續使用，如屬違規的，將按照國辦發��2003��70號文件精神，進行清理整頓。