王云帆 肖雄

　　上海報(bào)道

　　拆遷悖論

　　上海市靜安區(qū)“東八塊風(fēng)波”之后，毗鄰事發(fā)地——石門二路以東58號街坊——的老趙一家一度惶惶不可終日：“早就下了通知，拆完他們，就是我們這。”

　　不過，最近老趙將懸著的心放了下來。給老趙吃下“定心丸”的是，上海最近一個(gè)月來，在整肅上海地產(chǎn)市場方面一系列頗具力度的組合拳。

　　8月13日，上海市市委書記陳良宇在加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)干部大會上強(qiáng)調(diào)，“領(lǐng)導(dǎo)干部不得干預(yù)土地出讓、工程發(fā)包、企業(yè)改制等重大事項(xiàng)的正常進(jìn)行。任何人不得以批條、電話等明示或暗示方式，用個(gè)人意志插手這些工作。必須嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)制定的招投標(biāo)制度，任何人不得開口子。”

　　此前的7月26日，上海市市長韓正親自參加上海市房地產(chǎn)工作會議，宣布了市房屋土地資源管理局與住宅發(fā)展局合并的決定，并部署了一系列地產(chǎn)新政。

　　7月31日下午，國務(wù)院進(jìn)一步治理整頓土地市場持續(xù)電視電話會議結(jié)束后，韓正再次主持召開了上海分會場的會議。

　　8月8日，上海市建委、市房地局、市規(guī)劃局、市政府法制辦和靜安區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)，舉行了一場面向中外記者的上海舊區(qū)改造情況說明會。

　　而更早些時(shí)間，上海市建委與市房地局在7月18日聯(lián)合發(fā)出通知：要求建立房屋拆遷的公示、信訪接待、舉報(bào)、承諾和監(jiān)管等5項(xiàng)制度，并將在黃浦、盧灣兩區(qū)先行試點(diǎn)，8月上旬在全市范圍內(nèi)實(shí)行。

　　東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳教授認(rèn)為，這五項(xiàng)改革說明，政府在今后的房屋動遷中將對房屋所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)，并對拆遷單位行為進(jìn)一步規(guī)范，這實(shí)際上表達(dá)了對房屋所有人的尊重，加大了拆遷的透明化。

　　而這些“透明化”政策包括：在拆遷基地內(nèi)設(shè)立公示欄，公示拆遷補(bǔ)償方案；設(shè)立信訪接待室，落實(shí)接待人員；設(shè)立舉報(bào)箱，落實(shí)調(diào)查、核實(shí)和處理工作；嚴(yán)禁不文明行為及對未簽約居民戶斷水、電、氣、通信；各區(qū)縣政府成立由分管區(qū)長牽頭，成立拆遷管理辦公室，加強(qiáng)對拆遷單位的行為實(shí)施全過程的管理、監(jiān)督，以及重大問題的協(xié)調(diào)。

　　不過，這些政策的落實(shí)并沒有想象中快捷。近日，記者致電正在進(jìn)行試點(diǎn)的黃浦區(qū)國土局，該局的工作人員表示，目前只是在老城廂指揮部有一個(gè)試點(diǎn)，負(fù)責(zé)處理改片區(qū)的拆遷投訴，其它的投訴還是要到局里的有關(guān)部門。靜安區(qū)國土局拆遷科的有關(guān)人士也表示，拆遷政策尚未出現(xiàn)明顯變化。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，拆遷市場的透明化改革決非一日之功，一個(gè)核心問題是，盡管目前上海已有130多家經(jīng)過資格認(rèn)定的拆遷公司，但很多都是區(qū)縣房地管理部門所屬房地企業(yè)的關(guān)聯(lián)公司。

　　“不少拆遷公司和區(qū)房地拆遷主管部門是在同一個(gè)地方辦公的，拆遷公司和主管部門有時(shí)就是‘一家人’，這如何監(jiān)管？”這位人士說。

　　而上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印坤華告訴記者，“拆遷工作異常復(fù)雜，很多問題不是政府出面很難協(xié)調(diào)。

　　窮人政策

　　對于此種悖論，上海社科院房地產(chǎn)研究中心的研究員顧建發(fā)認(rèn)為，其中的根本原因在于，此前政府在拆遷政策和補(bǔ)償機(jī)制上的相對滯后。

　　1992年上海啟動了“365工程”，認(rèn)定了365萬平方米危棚簡屋作為改造對象。為了完成這項(xiàng)工程，當(dāng)時(shí)上海市制定了減免土地出讓金、住宅配套費(fèi)包干等一系列優(yōu)惠政策。資料顯示，僅為了拆除最后的125萬平方米危棚簡屋，上海市政府就曾撥出10億元巨資補(bǔ)貼參與改造單位，才終于在2000年“啃完了這些硬骨頭”。

　　從2001年開始，上海又開始了新一輪舊改——在“十五”計(jì)劃期間規(guī)劃了2015萬平方米二級以下舊里改造。由于2000年后上海房價(jià)進(jìn)入一個(gè)飛速高漲期，而新一輪舊里改造在地段上普遍“含金量較高”，動遷成本也就水漲船高。

　　2001年上海市又先后發(fā)布了68號文——《關(guān)于鼓勵(lì)動遷居民回搬推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的試行辦法》和第111號令——《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》。

　　第111號令第32條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。上海土地協(xié)會的劉漢裔曾撰文指出，“絕大多數(shù)居民要求按‘與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換’。這樣一來，就給政府出了一個(gè)難題，即政府一時(shí)拿不出居民需要的、大量中低價(jià)位(每平米4000元以下)的商品住宅……政府與動遷居民在補(bǔ)償安置上的矛盾就凸現(xiàn)出來。”

　　近期，上海在解決這一矛盾上動作頻仍。

　　7月中旬，上海有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市各區(qū)縣房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，提高了上海市舊城改造的幾個(gè)集中區(qū)域——市中心的虹口、盧灣、靜安等7個(gè)區(qū)——的房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)。

　　“據(jù)我觀察，此次中心城區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高了10%以上。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心的顧建發(fā)研究員指出，盡管這種改善依然只是杯水車薪，但至少能看出政府的誠意。

　　事實(shí)上，政府的誠意還不僅于此。7月25日，上海市房地局一口氣推出了土地面積達(dá)371公頃的38幅地塊，全部用于大眾住宅建設(shè)。

　　而不久前，166公頃的江橋基地、130公頃的顧村基地、145公頃的周浦基地也被作為上海市的中低價(jià)示范居住區(qū)開始啟動。

　　8月12日，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)又宣布了一項(xiàng)新的利好消息，流傳已久的購房貸款貼息政策即將出臺，該政策將對中低收入家庭貸款購買低價(jià)位自住商品住宅給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。由于該政策取代的是上海原有的“購房退稅”政策，不少百姓將此視為上海房產(chǎn)從“富人政策”向“窮人政策”的重大轉(zhuǎn)折。

　　舊改新政

　　與此同時(shí)，上海宣布將在8月出臺《關(guān)于推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的若干意見》。上海房地局局長蔡育天日前曾透露，該《意見》明確指出，上海將逐步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)由“協(xié)議出讓、生地出讓”向“招標(biāo)出讓、熟地出讓”轉(zhuǎn)變，政策由“支持舊里以下房屋改造”向“支持收購儲備重點(diǎn)地塊”轉(zhuǎn)變。

　　這意味著，開發(fā)商今后將不能直接從各個(gè)區(qū)縣拿到舊改土地，而必須從市里公開的一級土地招標(biāo)市場上去爭奪。

　　普陀房地局的一名官員表示疑問，“今后誰來承擔(dān)舊改的巨大成本？”

　　或許，去年年底問世的上海地產(chǎn)集團(tuán)是這一疑問的答案。最近，其董事長、原上海市建委副主任皋玉鳳在上海房地局的刊物《上海土地》上刊文指出，“土地儲備是地產(chǎn)集團(tuán)的主業(yè)。”

　　皋說，到2003年5月底，上海市已合同收購?fù)恋赝顿Y額88億元，面積767公頃，其中就包括10.6公頃的舊區(qū)改造地塊。

　　之前承擔(dān)上海土地儲備任務(wù)的土地發(fā)展中心，從1996年到2002年，總共只收購了25公頃365地塊，20公頃破產(chǎn)及三廢企業(yè)地塊和21公頃其他地塊。

　　上海市房地局副局長殷國元今年曾在上海市土地學(xué)會的一次理事會議上說：“土地收購儲備工作上海起步比較早……但是這幾年，全國有不少地方想得比我們寬，走得比我們快。”

　　而這正是由地產(chǎn)集團(tuán)取代土地發(fā)展中心的理由。

　　殷在會上還透露，房地局政策法規(guī)處已經(jīng)“搞了份規(guī)范這方面行為的稿子，規(guī)定了土地儲備的目的有五大功能”，其中之一就是，要代表政府去做政府想做而又無法操作的事，“比如舊區(qū)改造，動遷一塊地成本很高，市里就可以要求地產(chǎn)集團(tuán)去收購、動遷，把老百姓的問題解決后，你就可以把這塊地儲備起來。也許動遷的成本大于這塊地的地價(jià)，但這是指令性任務(wù)，必須完成。”

　　皋玉鳳在文章中透露，地產(chǎn)集團(tuán)今后將在舊區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目和增量土地儲備上有更大的動作，爭取年內(nèi)合同收購?fù)恋赝顿Y額達(dá)到200億元。

　　削藩運(yùn)動

　　盡管地產(chǎn)集團(tuán)半年來成績斐然，但還是有業(yè)界人士擔(dān)心，僅一家地產(chǎn)集團(tuán)是否有能力真正控制上海整個(gè)一級土地市場。

　　地產(chǎn)界一位知情人士說，注冊資金40億元的地產(chǎn)集團(tuán)不僅擔(dān)負(fù)著建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機(jī)制、承擔(dān)舊區(qū)改造的職能，還肩負(fù)了授權(quán)代表市政府實(shí)施上海灘涂資源開發(fā)、重大工程配套商品房建設(shè)等一系列重任。

　　“這么多的職責(zé)，要地產(chǎn)集團(tuán)一肩抗，吃得消嗎？”該知情人士對此表示疑問。之前，上海經(jīng)認(rèn)定的試點(diǎn)地塊立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、拆遷審批等手續(xù)均委托各區(qū)有關(guān)部門辦理。舊改立項(xiàng)的權(quán)力主要在區(qū)縣一級政府。

　　美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理呂欣表示，原來之所以把審批權(quán)力下放到區(qū)一級政府，主要是考慮到舊改的難度很大，需要區(qū)一級的政府做具體的落實(shí)。

　　事實(shí)上，歷史上上海舊城改造曾一度被作為各區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)政績的重要考核標(biāo)準(zhǔn)。“不過經(jīng)歷了前兩年上海房地產(chǎn)的高速增長，一些舊改項(xiàng)目地塊價(jià)值的增長已經(jīng)超過了改造成本增長。”呂說。

　　而這給了區(qū)縣政績以外的利益動力。據(jù)《上海土地》今年3月的一篇文章介紹，上海市與區(qū)縣兩級政府之間的分配，1988～1996年間，市與區(qū)兩級政府的分成比例為15：85，市與縣兩級政府分成比例為40：60。土地批租收入基本作為市區(qū)縣兩級政府的預(yù)算外收入。

　　知情人介紹，上海市要求地產(chǎn)集團(tuán)目前階段仍需進(jìn)一步與區(qū)縣、企業(yè)集團(tuán)聯(lián)手共同進(jìn)行土地儲備，區(qū)縣政府也可以成立土地儲備機(jī)構(gòu)。但對區(qū)縣以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)亂占土地的問題則已開始施以重手。

　　在今年4月28日的上海市土地管理工作會議上，蔡育天局長告誡下屬，“市監(jiān)察委和市房地資源局將建立聯(lián)席會議制度，加大調(diào)研力度，并對上海2001年7月以來招投標(biāo)供地情況，進(jìn)行全面認(rèn)真輸理”。并要求“各區(qū)縣對照上述內(nèi)容，認(rèn)真自查整改，摸透實(shí)際情況，了解薄弱環(huán)節(jié)”對政策界限不清等問題，要及時(shí)加以反映。

　　這一檢查已初具成效。目前，已查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)不規(guī)范批地1083幅，其中較為嚴(yán)重的為320幅。