8月8日，我國近年來最高規格的土地市場秩序治理整頓督查組分赴全國各地，業內人士樂觀指出，中國開發區日漸高漲的“圈地運動”該退潮了。此次10個督查組有8個部級領導率隊，督查范圍遍及全國31個省(市、區)及新疆生產建設兵團。專家表示，我國此次全面清理整頓開發區所涉及的外商很少，不會影響外商投資

　　江西一位老農日前捎信給本報記者：“我們村被強行征用為開發區的土地要收回了， 另有一些長期被地方政府挪用、截留的土地補償安置費也有了眉目。”8月8日，中國近年來最高規格的土地市場秩序治理整頓督查組分赴全國各地，業內人士樂觀指出，中國開發區日漸高漲的“圈地運動”該退潮了。

　　“國土資源部、國家發改委等5部委聯合出擊，全面清查各級政府及其有關部門批準設立的各類開發區”，國土資源部執法監察局郭寶平處長在接受本報記者采訪時強調，此次10個督查組就有8個部級領導率隊，督查范圍遍及全國31個省(市、區)及新疆生產建設兵團。

　　開發區用地緊急“亮燈”

　　我國興辦的一批開發區“對發展外向型經濟、推動體制創新和技術創新、增加就業等發揮了重要作用”，但有些地方“盲目設立和擴建名目繁多的各類開發區，造成大量圈占耕地和違法出讓、轉讓國有土地”，7月18日，國務院辦公廳發布《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》。

　　據官方調查，我國目前有各級各類開發區3837家，其中，經國務院批準的只占6%；省級批準的占26.6%，其他都是省級以下開發區，占67.4%。

　　7月30日，國辦繼而發出《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》。中央政府一位高官當日強調：“國務院各部門和省級以下政府不得以任何理由擅自批準設立以成片土地開發為條件的各類開發區，已設立的各類開發區，必須經過審核是否符合土地利用總體規劃和城市建設規劃”。

　　國土資源部的有關人士告訴記者，各地對各類開發區違規占用和出讓后長期閑置的土地，將依法收回。同時，嚴禁違法下放農用土地轉用和土地征用的審批權，已經下放的要立即糾正，所依據的文件要立即廢止。

　　“合法圈地”緣何起

　　近年來，我國土地市場秩序治理整頓的一個突出現象是，“反復抓，抓反復”。對此，輿論普遍解釋為“地方利益的驅動”，“全局與局部、長期與短期利益的沖突”以及“地方政府的形象工程和政績工程”等。而記者在采訪中了解到，除此以外，還有更深層次的原因。

　　國土資源部中國土地勘測規劃院高級工程師鄒曉云認為，我國土地的產權制度本身比較虛擬，有關方面尚未認識到“土地權利真正從哪里來”。由于缺乏制度上的動力，其權利人不像其他物權所有人一樣去追究違法行為。

　　據介紹，不少地方圈占為開發區的土地大部分是集體土地，由于圈地僅限于地方政府行為，圈起后誰來買、能否掙錢均缺乏周密的考量。

　　同時，法律不健全為許多開發商隨意圈占土地提供了規避的空間。鄒曉云告訴記者，根據我國法律，不符合城市建設統一規劃、未經辦理使用證的土地直接使用者才會“觸犯法律”，而對土地審批者則是，“不貪污不受賄不治理”。

　　如何遏止“合法圈地”現象？鄒曉云提出，首先要產權明晰。土地使用權歸哪一級組織？個人擁有多大的權利？諸如此類的問題如若界定不清，土地就不可能實現抵押、擔保、繼承以及投資入股等處置權。鄒曉云認為，集體土地只要是合法取得的，就應該允許進入市場買賣或投資入股。另外，在肯定國家具有強制征用土地權的前提下，集體土地也應該具有財產權，須根據市場定價。

　　不影響外商投資

　　商務部世貿司官員告訴記者，根據我國加入世貿組織協議，外商進入我國地產業沒有任何限制。也就是說，我國允許外商以獨資或合資的方式進入我國地產業，在進入資金等方面也未設置任何門檻。

　　“外商在有償使用土地、建立開發區等方面和國內開發商具有同等的權利”，但鄒曉云告訴記者，“目前我國除江蘇的無錫、蘇州等地建有新加坡開發園(區)外，外商獨資的開發區非常少。外商圈占開發區的目的不是要擁有開發區，而是進入市場賣掉贏利。”

　　與內資相比，外商在房地產業的投資很少，其中，又以投資基金的方式進入地產業的為多，真正做項目的外資開發商則很少。為此，鄒曉云分析說，目前在中國，由于投資地產業的許多環節還存在“暗箱操作”的現象，投資房地產業“是操作過程生利而非賣房子賺錢”，因此，風險系數相當大，外商如不熟悉當地的操作過程就很容易陷入進去。

　　據有關部門統計，在中國投資地產業的回報率要低于生產和流通等領域，而國外情況正好相反，投資房地產的風險比投資其他行業的風險都小。鄒曉云表示，我國此次全面清理整頓開發區所涉及的外商很少，因而不會影響外商投資。