本刊實習記者 丁潔

　　“央行的工作只是作宏觀的政策引導，具體的實施方案要看各商業銀行的安排。”當記者致電中國人民銀行詢問有關121號文件的后續問題時，新聞部一位負責人這樣告訴記者:“為什么要出細則呢？短期內我們沒有這樣的打算。”6月13日，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號，以下簡稱121號文件)，《通知》中對房地 產開發過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房信貸等七項內容作了更嚴格的規范管理。此文件一出，在房地產界抑或金融界都引起轟動。一個多月的時間很快過去了，央行卻遲遲沒有進一步的實施細則出臺，沒有細則的121號文件實際上很難起到預期的作用，其中一部分原因是規定的條款并不能切實防范房地產行業中現存的一些問題。

　　121號文件之所以能引起如此大的反響，原因之一是它頒布在“非典”期間。“非典”期間政府曾出臺了一系列政策支持房地產業的發展。例如5月30日北京市頒布了《加快辦理房地產銷售手續有關政策的通知》，《通知》中的優惠政策增加了很多地產商的士氣，而121號文件一出臺，與先期政府頒布的其他刺激性政策形成些許反差。

　　一些房地產商認為，121號文件中某些條款只能用作宏觀規范，還不能具體落到實處。比如文件中規定“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%”，規定30%這個比例，是希望做到定量的確認的；但實際應用過程中將這個比例定量是不太可能的。因為本身開發總投資就是一個估算值，30%自然也是一個約數。

　　另外，“對購買第二套住房的，應適當提高收付款比例”切實能夠規避銀行的貸款風險，但它的實施是建立在銀行互聯互通的基礎之上。有可靠的信貸登記咨詢系統的支持，才能夠保證政策的可行。而我國銀行的互聯還有很長一段路要走。對于禁止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目一條，據一位多年從事房地產生意的人士講，現在施工單位供大于求，很多施工企業都是自己找開發商要求做項目，甚至愿意為他們墊資。在一個項目中，施工企業和開發商互相制約，只要項目是良性循環，對任何一方都是合算的。銀行也是如此，好的項目銀行會自己找到開發商要求貸款，項目一旦成功，大家都會獲得利益。因此，從這個角度講，開發商、施工單位和銀行是“系在一根繩子上的螞蚱”，風雨共濟。此外，對于“高檔住房”等概念缺乏明確的定義，也是121號文件中沒有考慮到的問題。

　　梅開二度爛尾樓

　　在房地產行業做得比較久的人幾乎沒有人沒有去過海南做房地產，在海南做過房地產的人無不將海南地產泡沫與荷蘭“郁金香泡沫”相提并論。在海南，滿目瘡痍的爛尾樓至今比比皆是，似一場噩夢。近幾年房地產的火爆似乎已經使爛尾樓成為一個不合時宜的話題，然而，121房貸新政頒布后，地產界重對爛尾樓產生了熱情。隨著外資以每月100億美元的速度進入中國內地、隨著人民幣升值潛力再現，通脹或升息跡象時隱時現，先覺者已悄然走進爛尾樓，開始“收藏”這些現代“文物”

　　-本刊記者耿馨雅孫紹林實習記者丁潔

　　爛尾樓前世今生

　　截止到1998年底，海南空置商品房總量為703萬平方米(占全國空置總量的10%)，此外還有停緩建工程總報建面積為1600萬平方米，閑置土地近18618公頃。以上三項，占壓工、農、中、建4家國有商業銀行的資金就達406億元(其中建行127億元，工行121億元，農行98億元，中行60億元)。在這406億元貸款中，信貸資金為240億元，銀行和銀行直屬企業的投資資金60億元，利息滾存106億元。盡管目前房地產發展迅速，海南已復工續建的爛尾樓僅不到1/3，尚有500多萬平方米空置房等待處置消化。

　　爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下任風吹雨打，如同城市美女臉上的一塊瘡疤。這樣的例子全國到處都有，處置爛尾樓進而變成了地方政府的長期“心病”。

　　據記者調查，北京爛尾樓較少，據不完全統計，爛在主要地段的工程約十幾處。上海爛尾樓最多時曾達到200余處，由于近兩年房地產市場強勁增長的帶動，已消化了不少，目前上海內環線之內的爛尾樓估計還有幾十幢，其中主要是寫字樓。廣州的爛尾樓有120多宗、共計900余萬平方米。深圳約有48個問題樓盤，除16個已進入司法程序，現有4個問題樓盤已經盤活，其中一個已得到解決，并可取得房產證，另有10個問題樓盤近期可望復工并以其他形式盤活。目前，天津全市共有停緩建項目37個，規劃建筑面積180萬平方米，這些項目多數位于市中心區，當屬較好地段。

　　爛尾樓悄現商機

　　進入2003年，借宏觀經濟發展速度強勁，各地加緊處置爛尾樓以求改善城市形象提升轄區經濟。5月28日，位于北京三元橋與四元橋之間的北京CBD商務區中心的華麟科技大廈最終以4.55億元的身價易手上海欣安集團。占有如此寶地的黃金項目從1993年立項起，足足花了10年的時間才得以獲得二次生命。

　　據知情人士透露，10年前華麟集團和北京市市政總公司共同投資興建華麟大廈，當時預計投資7.2億元打造5A級寫字樓，總面積達5.9598萬平方米。當工程投資到5.7億元時，由于另有項目急需現金，華麟集團計劃將所擁有的該項目全部股權轉讓給南京德瑪房地產有限公司。不幸的是，德瑪公司支付了定金后，融資并沒有到位，亦無法接手。銀行拒絕繼續給華麟集團貸款，至此，該項目資金鏈斷裂，華麟集團因拖欠銀行貸款本息總計1億多元，被一紙訴狀告到法院，法院隨即將該項目凍結。

　　2002年10月，由于拖欠各類款項不堪重負，華麟大廈被拍賣。國家計委物價中心經過對大廈的位置、面積、結構、使用功能、周邊同類物業的市場價格以及升值潛力等進行綜合評估后，將起拍價定在5.2億元。這起建國以來北京市乃至國內最大的一個被執法機關強制拍賣的標的物，由于價格原因，以流拍告終。

　　今年5月，華麟大廈進行第二次拍賣，起價4.5億元，被上海欣安集團拿下。據欣安集團有關負責人介紹，欣安集團參與競價主要考慮兩個因素：一是欣安集團作為上海的房地產商，急于想攻入北京的房地產市場；二是該項目的確有利可圖，預計此項目再投資1.5億元即可完工，而最后的利潤率將超過10%。該人士認為，投資爛尾樓，不僅可以節省兩三年的前期時間，亦可以節省大量成本。

　　從上海的情況看，爛尾樓已經成為精明的上海商人的投資機會。不少頗具實力的企業集團甚至外商，瞄準了拍賣會上那些原本不受人關注的再建工程、爛尾樓，通過競拍，將它們攬入囊中。5月16日，在上海國際商品拍賣有限公司舉行的拍賣會上，上海中華企業股份有限公司以1.3億元的價位，拿下了再建工程“中誠大廈”。“中誠大廈”位于上海市人民路浙江南路，因涉及多宗糾紛，在結構封頂之后停工，被“ST”為爛尾工程。但由于其所處地段頗具吸引力，拍賣仍然吸引了不少企業的垂青。

　　據了解，從2001年1月至2002年5月，僅上海國拍一家拍賣行就拍賣成交了再建工程11個，成交面積約為22.962萬平方米，成交金額約為2.8億元。另據滬上媒體介紹，上海中華企業股份有限公司已經瞄準了上海市中心10幢以上的爛尾樓，并為之準備了10億元的收購資金，以1.3億元拍下的“中誠大廈”很可能僅僅是該公司投資爛尾樓的開始。據悉，瑞士的一家投資銀行已瞄準了上海的4處爛尾樓。

　　無獨有偶，6月25日，中信深圳集團公司與民生銀行深圳分行簽署了6億元貸款合同。中信深圳公司總經理郭志榮稱，該筆5年期貸款將用于各項重大業務的發展，而近期，公司較關注深圳的爛尾樓續建工程和地鐵科技館站通道商鋪建設等項目。他表示，參與爛尾樓處理是既不消耗土地儲備又有利可圖的項目。

　　7月14日上午，中信集團有關負責人接受本刊記者采訪時說，公司確實在參與爛尾樓改造方面定了調子，準備工作已經開始，這將是公司下半年的主要工作內容之一。該人士承認，該公司正在準備參加深圳“子悅臺項目”的競拍，而中信旗下另外一家公司運作接手的爛尾樓“星光名庭”，目前已經開始售樓。

　　本刊記者從深圳市政府有關部門得到的信息是，該市將在未來三年內徹底解決爛尾樓問題。

　　投資價值比較分析

　　業內人士預測，央行房貸新政中有關結構封頂才能發放按揭等相關規定，可能導致一些中小發展商資金難以為繼，甚至造成項目中途停工形成爛尾工程。已有的和可能新近形成的爛尾樓，是不是又給一些大型房地產商提供了機會呢？對此，業內看法不一。

　　北京廣華軒房地產公司總經理劉堯認為，121房貸新政對信貸資金的控制可能會使一部分違規貸款的房地產公司“下課”，甚至一些資金實力不夠的開發商也會因此而中途輟業。比如那些剛拿到地，想通過貸款融資，再找項目合作的公司，還不具備銷售條件，如果資金實力不強，就有可能破產。另外，即使是規模特別大的開發商，盡管手中可能儲備了大量土地，準備開發的房地產面積過百萬平方米，如果不能靠自身銷售滾動發展，也會出現資金問題。一旦這些大型開發商資金鏈斷裂，屆時不僅會出現爛尾樓，甚至是爛尾盤。如果爛尾時間過長，當初的設計已經不能滿足現代需求，而且重新改裝的成本很高，會因找不到下家而成為“壞賬”。北京市公主墳的一棟大樓，因無人“買單”，至今仍聳立在凌亂的工地上忍受著蟲嚙鼠咬基礎線路老化的疼痛。

　　華高萊斯國際地產顧問有限公司總經理李忠認為，房地產是很容易有人接手的產品。海南房地產之所以沒有辦法盤活，主要是沒有需求。只要有需求，只要房子質量好，就會有人搶。通常只有房子有問題、市場定位不準、地段不好，才會發生爛尾。北京很少有絕對意義的爛尾樓，只要不是奇貨可居，只要肯降價，就可能脫手。

　　李忠認為做爛尾樓獲利很大，但風險也很大，在國外有專門的機構做。爛尾樓不僅僅是資金問題，如果僅僅是資金問題，完全可以找到下家，銀行也會支持。真正的爛尾樓就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題的。爛尾樓作為不良資產銀行是要撇賬的，銀行當然不希望隨便撇賬，那樣肯定虧錢。所以，爛尾樓實際上已經是不良資產，進入不良資產的大多不是“休克魚”，而是“死魚”。

　　爛尾樓是社會財富的浪費。投資爛尾樓首先要看它是否具有投資價值。衡量爛尾樓只有一個指標——市場匹配性。北京金地鴻業房地產開發有限公司總經理陳長春認為，所謂市場匹配性就是看這個項目經過重新包裝和運作后，能否成為可流動的商品。市場匹配性主要看戶型、規劃、商業模式有沒有問題，關鍵是市場需求。如果項目比較好，前后兩家發展商也可以建立合作關系，這種方式可使運作速度較快。現實中投資爛尾樓的，一般屬于收購性質。

　　深圳市某地產公司的部門負責人告訴記者，與其他新開發的地產項目相比，爛尾樓有其特定的投資價值，但不能簡單地與新建樓對比。對爛尾樓要區分為不同的情況，如果出現爛尾的原因當時是特定的政策環境或市場行情造成的，而現在這些條件已經發生了好的轉機，這樣的爛尾樓自然具有很好的投資價值;如果造成爛尾的條件仍然沒有發生變化，那么，投資價值就仍然無法顯現。而有的爛尾樓出現是因為原來的投資方經驗少、操作失誤所致，如今要是更有經驗和實力的企業接手，其投資價值也可能被大大挖掘。

　　有關人士建議，與新開發項目比，如果要接手爛尾樓進行改造，必須理順與銀行等債權人的關系，面臨的棘手問題可能比較多，前期一定要謹慎考察才可行動。在運作爛尾項目時，一定要獲得當地政府的支持，并設法拿到實際的優惠條件。由于幾乎所有的地方政府都希望在解決爛尾樓的問題上有所突破，對于任何準備從爛尾樓項目中淘金的開發商來說，這是絕對的談判優勢。