-本刊記者 耿馨雅

　　央行121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現的潛在風險;二是為了抑制房地產行業(yè)出現的過熱現象。對于該項政策是否能夠起到與之初衷相一致的效果，經濟學家們各有看法。

　　宋國青：需求是真實的

　　根據房地產投資增長率很高和其他類似指標來判斷房地產已經過熱或有過熱傾向的看法是不成立的。從總消費的角度看，房地產銷售的高速增長在相當大的程度上是消費結構變化的效果，也是對過去壓制城市化進程的反彈，更重要的是低利率的結果。因此，估計房地產需求應當充分估計低利率的刺激作用。

　　目前，房地產需求增量的部分非常大，達到1000億元，占總需求增量的10%，房地產的增長體現的是消費結構的變化，這種需求是非常真實的。

　　中國經濟潛在生產能力的增長速度大約在9%左右，但根據這一點認為9%以上的增長速度就是過熱并不成立。即使在9%這樣一個總量增長水平上，房地產增長率超過30%本身也不能構成過熱的判斷依據。只要食品服裝等消費品的需求不能保持9%的增長率，就必須有超過9%的行業(yè)來平衡。

　　對房地產貸款風險的評估，由商業(yè)銀行在微觀層次上逐項目進行就可以了。對購房貸款的安排，也是需要從商業(yè)銀行的角度考慮。整個房地產業(yè)的前景，是與總體通貨膨脹率包括匯率等總量密切相關的，從這個角度看，現在談論過熱為時尚早。

　　魏杰：腐敗引發(fā)金融風險

　　今年元旦前夕，建設部4個研究小組對房地產領域的泡沫問題展開調查。央行的121房貸新政的公布就是建立在發(fā)現的以下5個現象基礎上的。

　　首先，目前房地產開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要;第三，房地產成為集聚財富的高利潤率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房;第五，無法正常償還按揭貸款的現象出現。

　　目前房地產領域的腐敗問題非常嚴重，這很容易轉變成銀行風險。而土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高。121房貸新政正是針對這些問題而出的。但在控制間接融資的同時也應該考慮如何提高直接融資的比例。

　　張曙光：增加直接融資渠道

　　房地產的泡沫不是出在后期的生產和銷售環(huán)節(jié)，而是出在前期的土地批租環(huán)節(jié)。因為，在地方政府、開發(fā)商和銀行的三角關系中，地方政府是主導的一方，充當了一個掮客的角色，干的是無風險套利的行當——土地低價從農民手中征用，轉手高價賣給開發(fā)商，而且是一次付清。有資料披露，近幾年地方財政收入中來自土地出讓金的有6000多億元，而官員分贓的部分不知有多少。這是體制性過熱，不是控制貨幣供應能夠解決得了的問題。

　　央行的住房信貸新政，起到了一個傳遞信號的作用，表明了央行的政策意向，但實際操作的作用很小。央行政策本身只是圍和堵，而沒有疏和導。這是目前政策決策的通病，其弊端是明顯的。但在客觀上起了某種推動房地產金融發(fā)展的作用。中國的金融結構仍然以間接融資為主，而間接融資中又以國有銀行為主;直接融資又存在著重股票而輕債券的偏向。房地產開發(fā)投資來自銀行貸款的比例較高，是一件無法避免的事情，除非你不讓它發(fā)展。從美國的經驗看，其經濟不景氣已經多年，股市也經歷了大調整，然而，銀行卻沒有出大問題。其中一個重要原因是，美國企業(yè)融資的主渠道是股市和債市等直接融資。央行既然堵了間接融資，就應當大力促進直接融資的發(fā)展，使房地產商的融資渠道多元化，如，允許發(fā)行企業(yè)債券，建立不動產基金和不動產信托基金等。這一切都有利于緩減房地產業(yè)對銀行的依賴。而在直接融資沒有發(fā)展起來之前，央行的政策決策應當慎重，最好不要搞“一刀切”。