本報(bào)記者鄭小蘭海口報(bào)道

　　站在海口市中心的南洋大廈極目遠(yuǎn)眺，散布于低矮建筑群中的一棟棟高樓大廈正褪去蒼涼黯啞的灰色外殼，在南中國燦爛晨曦中閃爍著金色的光茫。

　　海南爛尾樓最為密集的經(jīng)貿(mào)區(qū)，處處可見剛剛落成或正在重新施工的樓盤。玻璃幕墻 的冷峻簡練給這個(gè)一度蕭條的城市增添了幾分現(xiàn)代都市氣息。

　　海南省建設(shè)廳副廳長、海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室(處置辦)副主任林克昌告訴記者：“我們希望兩年內(nèi)海南的積壓房地產(chǎn)處置工作能夠全部完成。”林克昌的信心來自于兩大法寶：6月9日海南省人大出臺的加快處置停緩建工程的決定和剛剛掛牌的海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司。

　　“7月31日是申報(bào)半拉子工程處置方案的最后限期，8月31日是協(xié)商最后日期，否則政府將強(qiáng)行代為處置，留給各產(chǎn)權(quán)單位時(shí)間不多了。而專門接收最難處置的四大行手中積壓房地產(chǎn)資產(chǎn)的聯(lián)合資產(chǎn)管理公司正式運(yùn)作，表明海南積壓房地產(chǎn)處置工作已進(jìn)入了最后的攻堅(jiān)戰(zhàn)。”海南一位熟知內(nèi)情的人士評說。

　　此時(shí)，距離央行出臺121號文件整肅房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不過半個(gè)月。而據(jù)有關(guān)權(quán)威報(bào)告稱，2002年，全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米，其中空置一年以上者達(dá)50%，占壓資金2500多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。

　　房地產(chǎn)業(yè)再度風(fēng)聲鶴唳，中國積壓房地產(chǎn)最集中的地方--海南，歷經(jīng)十年磨難，畢五年功夫于一役，其經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)今天看起來有著特別的意義。

　　銀行積壓房地產(chǎn)整體移交

　　金融機(jī)構(gòu)旗下的不良資產(chǎn)一直被視為海南積壓房地產(chǎn)處置中最難炸的碉堡。有關(guān)人士介紹，目前海南省沒有處置的積壓房地產(chǎn)資產(chǎn)中屬于四大國有商業(yè)銀行名下的約有百分之七八十。

　　由于確權(quán)困難和處置權(quán)有限，經(jīng)過人民銀行、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部和海南省政府的多次協(xié)調(diào)，2002年年底，國務(wù)院批復(fù)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》(下稱《補(bǔ)充方案》)，明確由海南省成立資產(chǎn)管理公司專門負(fù)責(zé)承接、管理和處置國有獨(dú)資商業(yè)銀行協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向國有獨(dú)資商業(yè)銀行償還資金。

　　有關(guān)人士說，《補(bǔ)充方案》的實(shí)質(zhì)是國家對處置海南積壓房地產(chǎn)的思路已由過去的地方政府和銀行系統(tǒng)兩條線各自為政，轉(zhuǎn)向以協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的地方政府為主進(jìn)行處置的方針。“地方政府和銀行各自出讓部分利益，銀行按現(xiàn)行市價(jià)的一定比例將手中的積壓房地產(chǎn)移交給海南省政府設(shè)立的聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，資產(chǎn)縮水部分按呆壞賬處置，而政府則犧牲部分稅收，盡可能將價(jià)格拉低。”

　　因此，去年底海南要成立資產(chǎn)管理公司處置四大行積壓房地產(chǎn)的消息甫一問世，就引起了海內(nèi)外各界的強(qiáng)烈關(guān)注。

　　然而，作為中國第五家資產(chǎn)管理公司，海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司7月中旬選擇了低調(diào)亮相，連掛牌儀式也沒有舉辦。

　　“海南省政府的公函剛剛向四大行發(fā)出，我們稍晚些時(shí)候會(huì)到北京拜會(huì)四大行的有關(guān)負(fù)責(zé)人。”海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司總裁曾國華說。雖說手持國務(wù)院《補(bǔ)充方案》這把尚方寶劍，但作為代表地方政府利益的聯(lián)合資產(chǎn)管理公司顯然不愿給人以咄咄逼人的形象，它與四大行的關(guān)系非常微妙。

　　中國銀行總行負(fù)責(zé)積壓房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的鈕文利坦言，作為商業(yè)銀行，他們的擔(dān)心在于：一是處置時(shí)間長達(dá)5年，中間還可能出現(xiàn)一次處理不掉要進(jìn)行二次評估，銀行帳務(wù)處理較麻煩；二是協(xié)議移交的價(jià)格是否合理以及是否能按時(shí)回籠資金。

　　“聯(lián)合資產(chǎn)管理公司雖說是國有公司，但它要進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，我們也有點(diǎn)擔(dān)心銀行的國有資產(chǎn)會(huì)受到損失。至于地方財(cái)政擔(dān)保，過去也出現(xiàn)過沒有兌現(xiàn)的先例。”按國務(wù)院《補(bǔ)充規(guī)定》所確定的協(xié)議移交價(jià)值的比例，海口已確權(quán)的積壓商品房將按評估總價(jià)的85%移交，沒有確權(quán)的按評估價(jià)的30%移交，銀行對此頗有微詞。

　　銀行的擔(dān)心，早已在聯(lián)合資產(chǎn)管理公司總裁曾國華預(yù)料之中。“銀行應(yīng)該不用擔(dān)心打白條”，他說，如果海南省不按時(shí)向銀行付錢，中央財(cái)政會(huì)直接從海南的支付轉(zhuǎn)移撥款中扣除；至于評估價(jià)格是請雙方認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)，對評估結(jié)果有異議，還有由五大部委組成的鑒定委員會(huì)來拍板。

　　不過，交與不交，對于四大行來說，沒有太多自行選擇的余地。據(jù)鈕文利了解，國務(wù)院《補(bǔ)充規(guī)定》說是協(xié)議移交，并沒有說強(qiáng)行移交，但這個(gè)政策的導(dǎo)向還是“趕緊移交”。移交了反而有一個(gè)好處，四大行可以憑聯(lián)合資產(chǎn)管理公司出具證明到財(cái)政部進(jìn)行呆壞賬核銷。

　　農(nóng)總行和工總行早已審時(shí)度勢做好準(zhǔn)備。正忙著與四大行聯(lián)絡(luò)的聯(lián)合資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士介紹，工總行已準(zhǔn)備好了一個(gè)移交清單，農(nóng)總行也表示無條件地移交。他樂觀估計(jì)，四大行手中移交過來的海南積壓房地產(chǎn)大概有150億左右。

　　聯(lián)合資產(chǎn)能否力治沉疴？

　　顯然，順利接受只是聯(lián)合資產(chǎn)管理公司要走的第一步。在中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)托管部負(fù)責(zé)人符先生看來，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司要消化掉這些沉淀近十年的資產(chǎn)不可能輕而易舉。

　　坐等接收總是件被動(dòng)的事，事實(shí)上，出于擔(dān)心銀行資產(chǎn)的流失，這半年來四大行明顯加快了自行處置的步伐。鈕文利說，“我們對每個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行考量是自行處置成本低還是移交成本低，成本太高就準(zhǔn)備移交出去。”

　　中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)托管部負(fù)責(zé)人符先生也承認(rèn)，經(jīng)過這半年加快處置，他們現(xiàn)在手中大概還剩下40%的項(xiàng)目，而且都是些難啃的骨頭，“有的項(xiàng)目涉及多家產(chǎn)權(quán)單位行政難以確權(quán)，司法確權(quán)的時(shí)間資金成本都太高；有些項(xiàng)目確權(quán)了，但因?yàn)檠a(bǔ)地價(jià)的錢可能超過處置回收的錢，也不想處置。”

　　曾國華也預(yù)料到了聯(lián)合資產(chǎn)管理公司接收的將會(huì)是些最難處置的資產(chǎn)，“處理遺留問題比較復(fù)雜，必須以創(chuàng)新方法解決，這也是聯(lián)合資產(chǎn)管理公司成立的題中之意。”

　　由于很多產(chǎn)權(quán)單位都想搶在政府最后期限前處置完畢，目前海口積壓房處置市場幾乎是殺價(jià)血拼，完全是有價(jià)無市。聯(lián)合資產(chǎn)管理公司在籌備期間已對海南積壓房地產(chǎn)處置市場進(jìn)行過專門調(diào)查，并已做好了充分準(zhǔn)備。“如果我們再把接收的資產(chǎn)這樣扔出去可能引起整個(gè)市場的崩潰，而且聯(lián)合資產(chǎn)管理公司作為一家企業(yè)，我們有盈利的壓力，因此，接過來的資產(chǎn)決不會(huì)再這樣賤賣。”

　　按照其設(shè)想，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司將利用協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的政府背景優(yōu)勢，對所接受的資產(chǎn)進(jìn)行通盤考慮，把積壓房地產(chǎn)處置與海南新的城市規(guī)劃、舊城改造、城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及旅游業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來，該拆的拆，該建的建，打組合拳，多途徑處置而不是一味地低價(jià)賤賣(拍賣)。

　　作為資產(chǎn)管理公司，他們也希望未來在金融業(yè)務(wù)上也有所涉及，比如說可以發(fā)行信托產(chǎn)品為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供融資工具，“在資產(chǎn)證券化探索中我們還是有條件爭一爭的。”

　　海南省政府法規(guī)處處長劉登山說，“作為單個(gè)企業(yè)你不可能去要求減免稅費(fèi)，但作為政府的公司--聯(lián)合資產(chǎn)管理公司--就可以通過政府部門協(xié)調(diào)來解決這些問題。”

　　來自海南方面的消息還透露，政府正依據(jù)海南省人大的規(guī)定制定一個(gè)更為嚴(yán)厲的實(shí)施細(xì)則，要求銀行和各地縣配合聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的移交工作，據(jù)說以后國土建設(shè)部門產(chǎn)權(quán)過戶的大門將向自行處置的產(chǎn)權(quán)單位關(guān)閉，不再辦理過戶手續(xù)。辦理有關(guān)過戶的大門可能只對聯(lián)合資產(chǎn)管理公司開放。

　　一位銀行人士感慨說，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的成立是中央政府送給海南省的一份大禮。

　　非常時(shí)期的非常手段

　　除了四大國有商業(yè)銀行，目前人民銀行光大資產(chǎn)托管公司、交通銀行、光大集團(tuán)以及四大資產(chǎn)管理公司的內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)也有將資產(chǎn)移交到聯(lián)合資產(chǎn)管理公司之意。

　　海南省人大依據(jù)國務(wù)院《補(bǔ)充規(guī)定》制定《加快處置海南停緩建工程的決定》透露出的強(qiáng)悍作風(fēng)，讓所有的積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位感到了壓力。目前海口處置辦已將市區(qū)劃片，對所有半拉子工程排好隊(duì)，采取一案一策的辦法，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目的落實(shí)處置方案，到期產(chǎn)權(quán)單位不提交處置方案全部強(qiáng)行代為處置。

　　據(jù)說，海南國投的一個(gè)投資2000多萬的項(xiàng)目，最后處置完只收回120萬元。光大集團(tuán)的一位人士形象描述：“現(xiàn)在政府就像對你舉著一個(gè)大棒問你賣不賣，你說你該怎么辦？”

　　盡管從感情上抱怨這種政府行為非常不合理，但這位人士也不得不承認(rèn)，單靠銀行和企業(yè)自己處置，也許10年20年也處置不了。

　　海南政府法規(guī)處處長劉登山承認(rèn)，也許在具體操作中有些部門會(huì)有些過激行動(dòng)，但海南省人大這個(gè)規(guī)定的出臺完全是符合各項(xiàng)大法。

　　他透露，事實(shí)上，這個(gè)規(guī)定出臺的最早動(dòng)議是在1998年底，朱镕基總理到海南視察時(shí)指示，海南是積壓房地產(chǎn)集中的地方，如果海南能解決這個(gè)問題，將對全國具有指導(dǎo)意義。會(huì)后，有關(guān)部門被責(zé)成拿出試點(diǎn)方案。

　　“當(dāng)時(shí)政府的想法是必須依法辦事，而在實(shí)際操作中有兩個(gè)最大難題現(xiàn)行法律并未明確：產(chǎn)權(quán)單位拖著不處置怎么辦？被各地法院查封的土地不能解封怎么辦？因此，人大這項(xiàng)規(guī)定的出臺也是為了解決這些實(shí)際問題而制定。”

　　劉登山說，國務(wù)院給予海南處置積壓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策只到2004年，又承擔(dān)著為其他城市解決房地產(chǎn)泡沫的探路的職責(zé)，因此，海南省不得不利用地方立法權(quán)實(shí)施鐵腕政策。“政府有政府有難處，當(dāng)事人有當(dāng)事人的難處，但海南半拉子工程涉及到整個(gè)城市發(fā)展，這個(gè)決定可以說是非常時(shí)期處理非常問題的非常辦法。”