國際金融報記者 鄒華 實習生譚海楨發自上海

　　當日本房地產泡沫達到最頂峰時，所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值還沒有東京及周圍3個地區的理論地價高；如今上海房產已熱三年，滬市房價還在持續上漲，但必須防止重蹈全球各大都市泡沫過度累積的覆轍

　　上海、北京、廣州、深圳的房地產整體價格一直處于一種穩中有升的態勢，也許人們為“房地產泡沫”的爭論還將持續下去

　　6500美元買一個平方米，這是數月前上海某個樓盤最后成交的天價。這一套位于48層頂樓的豪華復式單元，總建筑面積逾550平方米，而總價超過2860萬人民幣，這或許成為了中國成交單價之最。

　　6500美元相當于2002年中國人均GDP的6.5倍，也就是6.5個中國人一年創造的價值僅僅能購買這套房間的1個平方米面積。就算按照上海2002年人均GDP4900美元來算，1.32個人用1年時間來創造。于是，不少專家驚呼房地產泡沫再次驚現中國，中國上世紀的房地產危機即將重現神州。

　　房地產市場真的是“非理性繁榮”嗎？到目前為止還是大家爭論的話題，但是不容置疑的是到目前為止，中國內地上海、北京、廣州、深圳的房地產整體價格一直處于一種穩中有升的態勢。也許關于“房地產泡沫”的爭論還將持續下去，但不妨回顧一些歷史。以史為鑒，或許歷史能讓我們更加理性地去看待目前房地產市場的價格走勢。

　　全球泡沫

　　在世界其他國家和地區，房地產價格一直與經濟發展成正比，但在一定程度上房地產業在經濟高速發展的同時，可以推動經濟的進一步向前；但讓經濟出現蕭條的時候，經濟的復蘇將被房地產拖累。

　　近50年間日本、美國、英國等經濟發達國家都曾受到房地產泡沫的影響。最為典型的就是日本，直至現在，日本經濟依然籠罩在當年巨大房地產泡沫的金融陰影之下。早在1973年，由于當時的石油危機讓日本經濟處于一種極度蕭條的過程中，日本政府便以投資建設公路、鐵路等市政設施來刺激經濟。

　　但事與愿違，日本經濟并沒有因此而得到恢復，反而讓日本政府背上了沉重的債務。為減輕相應的政府財政負擔，日本便開始發行大量國債，鑒于債券市場的利率是自由利率，為此日本金融機構紛紛利用政策上的寬松條件推出適合市場的金融商品。與此同時，由于日本房地產市場的日益升溫，銀行看重房地產企業在開發項目時，需要大量資金上的支持，便開始向房地產企業大量貸款。

　　而房地產企業也充分地利用金融機構在房地產業的政策，大量投資房地產。在銀行的資金進入房地產市場以后，引發了土地投機的熱潮，房地產價格持續上漲。根據有關統計，日本金融機構中在1984年到1992年的8年時間，利用房地產抵押貸款所占全部貸款的比重從當初的不到17%快速上升到35.5%。

　　在這段時間里，日本商業銀行等金融機構以外，其他由日本政府部門支持的住房貸款機構，同樣也在向房地產開發企業大量貸款。由于房地產的價格的不斷上揚，金融機構的信貸規模不斷增加，日本的房地產泡沫也在這兩者的推動當中，不斷擴大、膨脹。

　　日本經濟也隨著日本的房地產泡沫的推動走向了快速的繁榮，當在這種房地產泡沫達到最頂峰的時候，所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值還沒有東京及周圍3個地區的理論地價高。

　　但隨著日本房地產泡沫的破滅，日本經濟也隨之走向了10年的經濟衰退。

　　南方陣痛

　　也許沒有人能忘記1992年的海南，同樣也相信沒有誰可以忘掉1992年的北海。

　　11年前，許多勇敢者、淘金者、投機者紛紛利用各種交通工具登陸這片“黃金土地”。曾經的財富夢想與狂熱讓所有人向往這片神奇的土地，因為在這片土地上誕生了無數財富神話。

　　來自全國各地的人和不同渠道的錢，猶如潮水般地涌入海南、北海以及廣東深圳、惠州等地，那里頓時成了一個個大工地，到處是推土機、挖掘機，到處是被鏟掉了表層的黃土地。據當年曾經參加過這場“淘金”的人士介紹，當年只要有錢買到土地，無論是否開發，甚至在剛剛拿到土地的同時，就可以賺到錢。

　　甚至當年再為極端的說法是，你可以用一張土地使用證、一張建設圖紙，就可以賣到錢。土地加圖紙就等于百分之百的利潤，甚至百分之幾百的利潤，幾萬塊錢批出的一畝地最后可能要炒到上百萬一畝。

　　但好景不長，到1993年底，受國家宏觀調控的影響，海南等地的房地產泡沫在瞬間破滅。

　　據有關方面的統計數據，截止到1998年底，占全國人口6%的海南島積壓商品房卻占到了全國的10%，工行、農行、中行、建行等四大國有商業銀行占壓在海南積壓房地產上的資金達400多億元，僅省會海口市停緩建工程涉及的建筑面積就達1209萬平方米，沉淀資金將近300億元。

　　來自北海市政府方面的數據顯示，1992年到1993年5月，北海市共劃出土地85平方公里，而北海當時才是一個城區面積17平方公里的小城。1992年，國民生產總值增長了48.7%，1993年，增幅達到74.8%，北海的經濟“飛速”增長。據統計在國家宏觀調控后，近200多億元沉淀在房地產上面。

　　另據統計，1994-1996年，僅大亞灣地區被抽走的資金就達160億元，惠州工商部門注冊的房地產企業從1000多家一下子銳減到400來家，房地產業瞬間從高峰跌到了谷底。

　　上海夢想

　　2000年以來，APEC會議的順利舉行、世博的成功申辦，使上海這顆“東方明珠”日益璀璨。自身綜合實力的不斷增長，國際影響力的逐漸提高，上海，以其蓬勃的活力和躍動的生氣吸引著眾人的目光。其融合中西的文化底蘊，兼容并蓄的開放心態，逐漸完善的市場體制，愈發理性的政府行為，使眾多海內外房地產投資者熱衷于此。

　　2002年，上海房地產業增長值占全市GDP6.9%，增加值達到了373.6億元，超過了14%，增幅高出全市GDP3個多百分點。同年，上海房地產開發投資749億元，比2001年增長了18.7%，在全社會固定資產投資中占34.2%。房產業稅收97.61億元，同比再次攀升五成。房地產業迅速成長為上海的支柱產業。而今年，雖有SARS風波，上海樓市并未受太大影響。

　　上海市居民收入隨著上海GDP的增長而有所提高，與此同時，有住房分配貨幣化的推動和住房抵押貨款的支持，居民的住房消費需求持續旺盛。商品住房個人購買的比例連續三年超過90%，2002年高達98%。

　　特別是中等收入者大批進入房市，日漸成為購房主體。而城市吸引力的增加，建設的需要，愈來愈多的港臺和海外白領人士到來，他們首先是房屋高檔租賃市場的主要客戶。港人在滬投資對物業的價位承受能力普遍較高，購房心理價位在7000元/平方米———11000元/平方米，地段首選徐匯、浦東、靜安，帶動了上海房地產業的發展。

　　此外，來自中國地產業最發達的廣東的巨頭們早就看準了華東尤其是上海市場的投資機會，萬科、中海、珠江地產等紛紛搶灘黃浦江，走上了上海擴張之路。與此同時，上海的房地產市場還受到海外資金的追捧，其中，幾乎所有的香港大地產“巨頭”都聚集上海，紛紛增加土地儲備，將資金和注意力漸漸轉至上海，尋找新的獲利之處，期有所為。

　　但是，熱也有問題。虛熱嗎？還是過熱了？已經“熱”了3年了，還能熱多久？

　　當年國際上幾大都市房產泡沫成災，最終導致眾多投資者被套牢，教訓深重。上海房價已連續兩年漲幅超過10%，超過了大多購房者的心理預期。在商言商，房地產商投資上海，根本目的在于獲利，追求的就是利潤最大化，而不是流行語所說的造福于民的。而現今上海的相關法規制度，配套的金融體制尚未完全跟上，樓市還處于發展期，這就給炒樓提供了空間。

　　現在人們常議論，上海房地產業已經連續三年上漲，上海樓市還能漲多久呢？有人說兩年，有人言10年，無論怎樣，上海的房地產業仍然讓投資者滿懷希望和憧憬。