《經(jīng)濟》雜志7月號社評

　　央行6月13日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此次房貸政策調(diào)整涉及從土地開發(fā)到建筑施工、從居民住宅到商業(yè)用房、從政府土地儲備機構(gòu)到個人購房者等方方面面，市場反響十分強烈。央行表示此舉在于保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、防范銀行信貸風(fēng)險、保持金融持續(xù)穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛驚呼資金鏈危機，商業(yè)銀行則表面平靜、暫 無動作。

　　長期以來，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行之間形成了非同尋常的資金往來關(guān)系：一方面，房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)項目資金60%～70%來自于商業(yè)銀行；另一方面，房地產(chǎn)貸款也是商業(yè)銀行舉足輕重的信貸業(yè)務(wù)，目前房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%。一個公開的秘密是，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作十分普遍，如對“四證”不齊的項目發(fā)放開發(fā)貸款、以流動資金貸款充當房地產(chǎn)開發(fā)貸款、對自有資金不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、對建筑施工企業(yè)發(fā)放為開發(fā)項目墊支的流動資金貸款、對個人住房抵押貸款擅自降低首付款比例等，結(jié)果，商業(yè)銀行承擔了壞帳風(fēng)險，開發(fā)商獲取了超額利潤。

　　央行此次房貸政策調(diào)整，希望既規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)、又保護商業(yè)銀行，然而在房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則和商業(yè)銀行運作邏輯并未發(fā)生根本改變的情況下，央行《通知》的效力又是有限的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，上市、發(fā)債、信托等渠道又不暢通，只有通過各種方式“公關(guān)”融資，而無論是開發(fā)商直接貸得的資金，還是建筑施工企業(yè)墊款或個人購房者按揭，其來源無非商業(yè)銀行；商業(yè)銀行一方面受同業(yè)競爭壓力，不會輕言收縮房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，一方面由于大筆貸款沉淀于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，唯恐客戶資金鏈斷裂而形成壞帳，自然不愿嚴行催貸，甚至可能繼續(xù)放貸支持開發(fā)項目。央行《通知》雖然明確發(fā)出了信貸緊縮信號，但卻缺乏抽緊銀根的機制保障，即使以行政命令強制推行，恐怕也會因“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——商業(yè)銀行——中央銀行”逐級倒逼機制而流產(chǎn)。

　　耐人尋味的是，央行《通知》并沒有明確給出新政策生效時間，而是將操作空間留給了商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行自行決定落實《通知》的具體時機與實施細則。

　　央行《通知》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制，對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。央行上述規(guī)定旨在對房地產(chǎn)業(yè)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，希望重點支持優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)和中低檔住宅項目，然而房地產(chǎn)市場目前仍是政府管制下的尋租型市場，開發(fā)商的核心競爭力與其說是“實力”不如說是“關(guān)系”，出于攫取超額利潤的動機，開發(fā)商無不矚目于價高利大的高檔房地產(chǎn)項目，至于這類項目的市場風(fēng)險，則經(jīng)由銀行系統(tǒng)而轉(zhuǎn)嫁給全社會了。

　　央行《通知》專門規(guī)定了對政府土地儲備機構(gòu)的貸款管理辦法，明確限定了此類貸款的額度和期限，這對某些城市以政府為主導(dǎo)的“圈地運動”及地價攀升具有一定的抑制作用，而央行《通知》關(guān)于不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款和嚴禁開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)使用房地產(chǎn)貸款的規(guī)定，也旨在遏制炒地之風(fēng)、控制土地成本、調(diào)控房地產(chǎn)價格，力求擠出泡沫、避免壞帳，然而房地產(chǎn)市場的投機性質(zhì)卻很難因央行一紙文件而改變，無論是開發(fā)商、地方政府還是購房者，均有強烈的資本增殖預(yù)期，至于風(fēng)險損失，則指望銀行系統(tǒng)及全社會買單。

　　就調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的速度、結(jié)構(gòu)、價格而言，信貸政策固然重要，但最終仍無法繞過房地產(chǎn)市場秩序重建問題，治本之道在于解除政府不當管制、轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)，當前則可以考慮為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟其他融資渠道、為商業(yè)銀行引入房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、對中低收入者購房直接予以明補、對地方政府干預(yù)土地市場的行為進行審慎監(jiān)管。