從許多國家和地區房地產發展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限，因此，央行必須通過信貸政策的調控作用，避免資金過量涌入

　　根據目前房地產業在中國經濟中的地位和作用、房地產業發展總體狀況，以及以往國內外房地產業發展的經驗教訓，為使中國房地產穩定健康發展，央行貨幣政策必須充分發揮 調控作用，以彌補市場自發調控不足帶來的負面影響。目前央行的房貸政策應著重體現四方面調控目標。

　　保持供需平衡

　　商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續穩健發展的前提，無論是供大于求還是需求過熱都不利房地產市場的健康發展，從而影響社會和經濟的穩定，并引發一定程度的金融風險。

　　商品房持續嚴重的供大于求，造成空置率上升，房地產企業資金周轉困難，難以實現預期利潤，并最終將企業風險轉嫁到銀行。相反，房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發抬高房地產價格，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的后果也是經濟和金融危機。

　　在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前特別要關注超過地區實際需求能力的高價房和別墅大量開發，而地區需求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。

　　避免大起大落

　　從許多國家和地區房地產發展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。

　　過熱的表現主要為房地產投資在短期內不斷擴大，各種資金大量涌入，直接推動房地產，特別是土地價格的快速上升，商品房價格隨之上升。大量資金中不少帶有投機目的，買賣土地，買賣樓市虛盤，由此使過熱的房地產產生泡沫。這樣，一旦企業資金鏈斷裂和供需嚴重失衡，房地產市場就會出現大幅度波動的局面，并影響投資者預期和百姓的心理，對社會構成巨大的不穩定因素。

　　因此，必須使房地產穩健發展。目前國內部分地區出現的房地產投資短期內大幅度增長，商品房價格大幅度上升，就有過熱的跡象。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規模，避免資金過量涌入，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業持續、穩步和健康發展。

　　防范金融風險

　　境內外房地產業發展經驗表明，銀行信貸資金是房地產市場的主要資金來源。日本、泰國和香港房地產出現泡沫后，首先沖擊的就是銀行信貸資產，嚴重的還引發了大規模的金融危機。所以，在房地產發展過程中，特別是發展中國家的房地產業中，必須警惕房地產泡沫可能引發的金融風險。

　　房地產引發的金融風險有兩種情況：其一是房地產企業大量倒閉而使銀行貸款成為壞賬；其二是在企業雖沒有倒閉，甚至整個行業還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產，造成整個信貸結構發生變化。

　　貸款過于集中于一個行業，且大量信貸資金違規投資于房地產項目，不僅會降低對其他行業的支持，也會加劇風險的聚集。特別是后一種風險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當房地產發展出現過熱跡象時，雖沒有出現危機，但也要超前預警，防范金融風險于未然。

　　兼顧公平、效率

　　目前房地產業發展迅速，整體處于上升階段，實現了房地產企業、銀行和政府多贏的局面。有關數據顯示，近年房地產行業企業普遍實現贏利，部分地區的房地產企業利潤率處于各行業前列。銀行發放的有關房地產貸款質量也比較好，特別是住房消費貸款質量較高，良好的貸款質量和不斷擴大的房貸規模，也為銀行創造巨大效益。房地產業對地方經濟增長、投資環境和居民住宅改善都起到了積極作用，很受政府歡迎。所以總體上看，目前中國房地產業發展達到了預期的目標。

　　但是，同時也應看到，目前部分地區房地產開發中，高價房和別墅快速增加，在商品房結構中比重不斷上升，整個房價不斷上升。高價房和別墅相對中低價房，能為企業帶來了巨大的利潤甚至暴利，所以大為房地產企業追捧。

　　而購買高價房和別墅的多為高收入者，個人收入支付能力比較強，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭便利，為這些樓盤開發提供大量貸款。但這些購房者畢竟是市場需求的少數，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。

　　中國目前中低價房的建設項目沒有滿足市場的基本要求。所以，貨幣政策在尊重市場規律和原則，發揮經濟金融調控作用時，也要體現一定的政策目標，必須關注市場中最大多數人的利益。這就要求在注重提高房地產企業和銀行效率的同時，促使房地產社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，市場房價才能得到整固，購買高價房者的資產縮水概率也會降低。(張望)