房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行信貸的資金當(dāng)遠(yuǎn)不止于70%，而央行所謂6月房貸新政之舉亦絕不是貿(mào)然行動(dòng)

　　本刊記者張文豪 李樹鋒/文

　　70%是低限 房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行，其實(shí)只是業(yè)界眾人皆知的一個(gè)毫無殺傷力

的常識(shí)；70%之外還有多少資金以什么方式來自銀行？這才是房地產(chǎn)業(yè)界真正的秘密

　　在中國人民銀行于6月13日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下稱121號(hào)文)后，在一場被媒體形容為“央行房貸新政風(fēng)暴”的旋渦中，在說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于銀行信貸依賴程度時(shí)，一個(gè)數(shù)字成為耀眼的明星：“70%”——房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行——一夜之間，這個(gè)數(shù)字出現(xiàn)在大大小小的媒體上，公眾以此發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于銀行信貸的依賴程度竟如此之高，而房地產(chǎn)業(yè)“一本萬利”的說法，于是得到證明。

　　在此輪央行房貸新政所掀起的風(fēng)暴中，是誰首先提及這一比例，并用以論證什么觀點(diǎn)，現(xiàn)在已渺不可考。記者查諸有關(guān)報(bào)道，提及這一數(shù)字的人士中頗多業(yè)內(nèi)權(quán)威。比如說，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生在6月21日接受中新社記者采訪時(shí)，即稱“中國金融風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)方面確實(shí)不可忽視，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行……”

　　全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)成立于2001年3月，由中國住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟發(fā)起，會(huì)員以房地產(chǎn)開發(fā)商及上游供應(yīng)商為主，幾乎均為民營企業(yè)。本屆輪值主席是北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強(qiáng)。任志強(qiáng)是中國房地產(chǎn)業(yè)界的重量級(jí)人物，也是此番率先強(qiáng)烈質(zhì)疑央行房貸新政的明星級(jí)批評(píng)者。

　　聶梅生提及房地產(chǎn)企業(yè)70%資金來自銀行，是泄露本行業(yè)不可告人的天機(jī)了嗎？

　　如果看到媒體及房地產(chǎn)中人對(duì)于70%這一數(shù)字關(guān)注得如此煞有介事，央行的政策決策者們可能只有搖頭苦笑而已：假如房地產(chǎn)企業(yè)真能做到只有70%的資金來自銀行，無論按舊規(guī)還是按新政，都屬合規(guī)。業(yè)界稱之為十年來最嚴(yán)苛的并將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)“冬天來臨”的這一央行121號(hào)文，作如此規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%”，而這亦不過是對(duì)既有規(guī)定的重申而已。

　　房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行，其實(shí)只是業(yè)界眾人皆知的一個(gè)毫無殺傷力的常識(shí)；70%之外還有多少資金以什么方式來自銀行？這才是房地產(chǎn)業(yè)界真正的秘密。

　　顯規(guī)則 地產(chǎn)商需憑其自有資金支付土地出讓金、獲得“四證”，并開始建筑施工，而銀行信貸資金則在這之后進(jìn)入并助推，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)之安排，這是明面上的規(guī)則

　　1998年以來，央行出臺(tái)居民個(gè)人按揭貸款相關(guān)政策，連續(xù)數(shù)次降低利息，商業(yè)銀行調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，幾方面因素共同推動(dòng)了我國城市居民的住房消費(fèi)需求迅速釋放。房地產(chǎn)市場也擺脫了1993年泡沫以來的連續(xù)低迷，開始進(jìn)入新一輪上升周期。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年以來，房地產(chǎn)銷售額以每年超過20%的速度增長，房地產(chǎn)投資額平均增長幅度達(dá)到17.4%。與此同時(shí)，商業(yè)銀行的居民個(gè)人住房貸款余額從1997年底的190億元上升到2002年底的8253億元，年均增長一倍以上,占商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的比例超過8%。

　　在此次央行發(fā)布房貸新政策之前，房地產(chǎn)信貸的指標(biāo)性文件是央行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(簡稱195號(hào)文)，如果房地產(chǎn)商依此通知及相關(guān)文件合規(guī)操作，一個(gè)項(xiàng)目(以住宅項(xiàng)目為例)開發(fā)及相應(yīng)信貸支持的過程大體如下：

　　——取得國有土地使用權(quán)。在此階段需支付的是土地出讓金以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等前期費(fèi)用，并獲得土地使用證。

　　——在“四證(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)”齊全后，工地即開工。在此階段發(fā)生的是建筑安裝費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可憑“四證”向商業(yè)銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，前提條件是自有資金不低于總投資的30%。

　　——在主體結(jié)構(gòu)封頂(如果項(xiàng)目是多層住宅)或是完成總投資的2/3(如果項(xiàng)目是高層住宅)后，商業(yè)銀行可向個(gè)人購房者發(fā)放按揭貸款，而貸款額不得超過房價(jià)的80%。如果銷售順利，購房者向開發(fā)商支付的房款即可用來清償開發(fā)貸款。

　　按照這一模式，銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)主要是兩途：在開發(fā)商“四證齊全”時(shí)給予開發(fā)貸款；在項(xiàng)目開發(fā)至封頂或2/3后進(jìn)入銷售階段時(shí)，對(duì)個(gè)人售房者的個(gè)人按揭貸款。此外，商業(yè)銀行還可向企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，但這不應(yīng)當(dāng)占重要地位。

　　在這樣一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條中，地產(chǎn)商需憑其自有資金支付土地出讓金、獲得“四證”，并開始建筑施工，而銀行信貸資金則在這之后進(jìn)入并助推，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)之安排。

　　然而，央行195號(hào)文并未得到有效施行。房地產(chǎn)業(yè)的信貸操作實(shí)踐，在許多時(shí)候，遵循的不是這一套明面上的程序，而是一套潛規(guī)則。

　　潛規(guī)則 以流動(dòng)資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”，申請(qǐng)開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動(dòng)商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下。能說得清多少來自銀行資金嗎？

　　中國人民銀行副行長吳曉靈在5月底6月初曾先后兩次接受本刊書面采訪。她告訴記者，許多銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行195號(hào)文，因此“主要的任務(wù)是落實(shí)這些規(guī)定”(參見《財(cái)經(jīng)》2003年6月20日號(hào)《專訪吳曉靈》一文)。

　　吳曉靈的依據(jù)，來自于去年底央行檢查全國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸情況的結(jié)果。在2003年2月20日公布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，人民銀行披露了本次檢查的結(jié)果，“本次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元......發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%”。

　　《報(bào)告》還稱：“從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款......一是對(duì)'四證’不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；或逃避人民銀行'四證’規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。”

　　《報(bào)告》未給出具體的案例。但記者遍訪業(yè)界中人及銀行界人士，可以作如下簡單的勾勒。

　　世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理黃璽慶告訴記者，開發(fā)貸款數(shù)額一般比較大，但條件比較嚴(yán)格，要求“四證”齊全。但開發(fā)商往往實(shí)力有限，達(dá)不到“四證”齊全的地步——SOHO中國董事長潘石屹稱，以他的經(jīng)驗(yàn)，拿到“四證”開始施工之時(shí)，所投入的資金往往已經(jīng)要占到項(xiàng)目總投資的近50%。而流動(dòng)資金貸款的要求則較松，有抵押物或擔(dān)保即可。所以，以流動(dòng)資金貸款來頂替開發(fā)貸款的做法，在地產(chǎn)商間非常普遍。一位銀行界人士說，流動(dòng)資金貸款期限為一年，但一般都還不了，于是便展期。短貸加展期，實(shí)際轉(zhuǎn)化成長期開發(fā)貸款——這就鉆了195號(hào)文的空子。

　　據(jù)黃璽慶說，在北京，地產(chǎn)商繳納15%的土地出讓金，就可以拿下臨時(shí)土地證，即可啟動(dòng)開發(fā)程序，辦理其它幾個(gè)許可證。如果一個(gè)地產(chǎn)商實(shí)力非常弱，連土地出讓金的15%的自有資金都沒有，就可能從銀行作流動(dòng)資金貸款，以支付這筆款項(xiàng)。這種公司的自有資金與其項(xiàng)目總投資之比，當(dāng)然低得驚人。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)之大亦不言而喻。而且，流動(dòng)資金貸款很多是擔(dān)保貸款，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)間的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　銀行對(duì)此并非全然不知情。某大商業(yè)銀行房貸部一位不愿透露姓名的人士告訴記者，賬上有一兩千萬的一年期流動(dòng)資金貸款的地產(chǎn)商比比皆是。地產(chǎn)商對(duì)他們亦不諱言，流動(dòng)資金貸款的最主要功能是交納土地出讓金，“把有關(guān)手續(xù)辦下來”，一方面啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)程序，另一方面去爭取開發(fā)貸款。但是，一旦后續(xù)手續(xù)無法按預(yù)期辦下來，銀行發(fā)放的流動(dòng)資金貸款就處于風(fēng)險(xiǎn)之中。

　　如此這般，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際資金鏈便初現(xiàn)輪廓。用華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司的王建忠的話來講：先用一筆流動(dòng)資金貸款，盡快將土地使用證辦下來，然后抵押給銀行，申請(qǐng)正式的開發(fā)貸款，再用新貸來的部分開發(fā)貸款去償還流動(dòng)資金貸款。這樣就形成用銀行短貸充長貸、長貸還短貸的循環(huán)。有一些地產(chǎn)商還將開發(fā)貸款化整為零，到不同的銀行去貸流動(dòng)資金貸款——這已經(jīng)跡近欺詐了。

　　而為了盡可能多地貸得開發(fā)貸款，地產(chǎn)商高估地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值是普遍的現(xiàn)象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評(píng)估人士告訴記者。高估值對(duì)于地產(chǎn)商的直接好處便是抵消掉銀行對(duì)于抵押比例的限制。而常用的手法，則是按照項(xiàng)目所在地區(qū)曾出現(xiàn)的最高水平來估價(jià)。

　　取得了開發(fā)貸款，只是地產(chǎn)商資金鏈的一半，其使用也是隨工程進(jìn)度分段發(fā)放，受銀行的監(jiān)控。土地出讓金對(duì)每一個(gè)開發(fā)商都是一筆巨大的成本——一般占整個(gè)開發(fā)成本的1/5以上，市中心甚至達(dá)到成本的一半。很多開發(fā)商的資金(包括借貸資金)，在支付哪怕是部分出讓金后，余下的部分可能也只夠建幾層樓。此時(shí)，必須得到新的貸款。得到銷售許可證后通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，個(gè)人按揭貸款無疑成了一個(gè)絕好的替代。

　　盡快實(shí)現(xiàn)銷售，啟動(dòng)銀行按揭貸款程序，成為地產(chǎn)商當(dāng)務(wù)之急。195號(hào)文件雖有規(guī)定，銀行只能對(duì)購買已封頂?shù)亩鄬幼≌�或完�?/3的高層住宅者發(fā)放按揭貸款。但此規(guī)定即便在北京亦未被執(zhí)行——北京房地產(chǎn)業(yè)界幾乎只知正負(fù)零(打好地基，基礎(chǔ)建筑與地面取齊)即可啟動(dòng)銀行個(gè)人購房貸款按揭程序。銀行向購房者發(fā)放的按揭貸款一到位，即以購房者的購房款形式打入地產(chǎn)商賬上，地產(chǎn)商此前的開發(fā)貸款亦就此解決。據(jù)潘石屹稱，按揭貸款對(duì)整個(gè)建房過程的支撐逐年加重，目前已肯定超過50%。

　　正是因?yàn)榘唇屹J款如此關(guān)鍵，自1997年房地產(chǎn)貸款的重點(diǎn)從開發(fā)貸款向消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)移開始，就有“假按揭”的情況出現(xiàn)，到現(xiàn)在，這已經(jīng)成了相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。國家審計(jì)署審計(jì)長李金華在6月25日向全國人大常委會(huì)報(bào)告2002年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)情況時(shí)披露，中國建設(shè)銀行廣東省八家支行信貸抽查發(fā)現(xiàn)高達(dá)10億元的假按揭。

　　假按揭有多種做法。媒體曾作報(bào)道，南方某省一樓盤銷售緩滯而又急需回籠資金，發(fā)展商于是通過自己的員工、親戚、熟人等七人充當(dāng)購房者“購買”自己的物業(yè)，通過辦理“假按揭”共套取貸款400多萬元。直到后來出現(xiàn)“斷供”的情況時(shí)，銀行才發(fā)現(xiàn)，這些“購房者”與發(fā)展商有協(xié)議在先：約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。據(jù)該銀行調(diào)查了解到，在那段時(shí)間里，如果這些房屋有真正的買家時(shí)，發(fā)展商則提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者。但后來，發(fā)展商銷售情況欠佳，無力供樓，于是真相水落石出。

　　另一種做假形式是虛增房價(jià)。如買家以45萬元的價(jià)格在購置了一套實(shí)際價(jià)值為35萬元的房屋，以80%貸款額計(jì)可獲得36萬元的貸款，而余下的9萬元首付，則通過抵發(fā)展商“保租期”支付買家“返租”租金的形式分期“支付”。發(fā)展商這種所謂“返租讓利”事實(shí)上幾乎完全免去了買家的首付。結(jié)果是，買家?guī)缀醪挥米杂匈Y金便購買了該房屋，地產(chǎn)商則取得了高額貸款，而銀行發(fā)放的貸款因接近或相當(dāng)于物業(yè)總市值而處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

　　除從銀行套取貸款，地產(chǎn)商還利用建筑施工企業(yè)墊資的方式降低自有資金投入。墊資指開發(fā)商在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金。現(xiàn)在，墊資已成為項(xiàng)目開發(fā)商降低資金成本、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，實(shí)際上已成為眾多施工企業(yè)承攬項(xiàng)目的先決條件。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2002年，建設(shè)單位(不含集體和個(gè)體)拖欠施工單位的工程款達(dá)2408億元，與上年同期相比增長了21.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拖欠比較嚴(yán)重，共865億元，占全部拖欠款的35.9%。北京一著名建筑公司總經(jīng)理告訴記者，建設(shè)施工公司在產(chǎn)業(yè)鏈上位于底層，根本沒有選擇的余地。由于建筑公司的資金亦多來自銀行，地產(chǎn)商要求其墊資修建，其實(shí)亦是間接使用銀行資金。

　　至此，地產(chǎn)商的銀行信貸潛規(guī)則大體成形：以流動(dòng)資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”，申請(qǐng)開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動(dòng)商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下。你說得清整個(gè)資金鏈中多少來自銀行資金嗎？

　　商業(yè)銀行為何接受這樣高風(fēng)險(xiǎn)的貸款安排？記者了解到，商業(yè)銀行由于調(diào)整信貸資產(chǎn)配置的需要，對(duì)個(gè)人按揭貸款的競爭非常激烈。在商業(yè)銀行眼中，個(gè)人按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)個(gè)人貸款的安全性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)工商企業(yè)的貸款。而房地產(chǎn)商往往要求那些提供開發(fā)貸款的銀行才能提供按揭貸款。所以，誰最能滿足開發(fā)商的要求，誰的市場份額就迅速增長。

　　一家商業(yè)銀行北京分行房貸部工作人員告訴記者，由于該行2002年下半年來政策執(zhí)行比較嚴(yán)格，導(dǎo)致該行在北京的市場份額下降很快，“壓力很大”。

　　歸根結(jié)底，商業(yè)銀行的積極性來自于對(duì)于房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，只要項(xiàng)目不太差，銷售的問題并不大，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，即使違規(guī)，也不會(huì)表現(xiàn)為壞賬。

　　但是，如果房地產(chǎn)市場的風(fēng)向變了呢？幾乎全用銀行信貸支撐起來的房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，銀行走向何方？

　　規(guī)則變了嗎？規(guī)則沒變，只是過去的規(guī)則未得施行而已

　　央行121號(hào)文發(fā)布后，SOHO中國董事長潘石屹在公司網(wǎng)站上發(fā)表文章講述他的感受：“規(guī)則變了。”

　　他說，6月13日看到央行通知后，感覺就像正在進(jìn)行的一場足球比賽，裁判突然吹哨改成了排球比賽───球再不能落地，落地就算犯規(guī)。他們緊急召開公司會(huì)議，認(rèn)真學(xué)習(xí)央行政策，逐段討論，并在隨后的48小時(shí)里，重新編制公司的現(xiàn)金流量表，分析由此對(duì)公司和市場帶來的影響。

　　作為一家曾尋求海外上市機(jī)會(huì)的知名地產(chǎn)公司，SOHO公司的迅即反應(yīng)可稱負(fù)責(zé)。然而，真的是規(guī)則變了嗎？

　　細(xì)審央行于2001年度發(fā)布的195號(hào)文與6月13日發(fā)布的121號(hào)文，兩者的精神都是強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理，具體的條款頗具連續(xù)性，即有差別亦并不大(參見前表《央行房貸政策變化及開發(fā)商的反應(yīng)》)。

　　其實(shí)，回過頭來看，央行副行長吳曉靈在接受本刊書面采訪時(shí)的回答亦指明了兩個(gè)通知的一致性。“要保持政策的連續(xù)性，不做大的調(diào)整，但已經(jīng)出臺(tái)的政策如中國人民銀行2001年195號(hào)文件應(yīng)該認(rèn)真落實(shí)。”吳曉靈說。“對(duì)一些高檔房地產(chǎn)，我們會(huì)通過適當(dāng)提高貸款利率、項(xiàng)目資本金比例和商品房預(yù)售條件等加以控制。”

　　即使是抱怨“規(guī)則變了”的潘石屹，也告訴記者，121號(hào)文共七條，其中大多數(shù)都是對(duì)既有規(guī)定的重申，“真正新的變化是第四、六兩條。”這兩條分別規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住宅的個(gè)人發(fā)放按揭貸款；買第二套及以上住宅的個(gè)人，首付比例和貸款利率都將有所提高。

　　其實(shí)，央行于2001年發(fā)布的195號(hào)文即已規(guī)定，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3。此次121號(hào)文，只不過規(guī)定不論是多層還是高層住宅，都統(tǒng)一到只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理個(gè)人住房按揭貸款而已。

　　記者提及此事，潘石屹方才省得。他告訴記者，195號(hào)文雖有此說，但在全國幾乎從未執(zhí)行。據(jù)他所知，可能只有上海一地的銀行按此辦理。至于北京，“正負(fù)零就可以辦理按揭了。”所謂“正負(fù)零”，指房地產(chǎn)項(xiàng)目挖完坑，打好地基，基礎(chǔ)建筑建至與地面相齊。這與央行規(guī)定相差了整整一個(gè)地上建筑。

　　如果潘所述確實(shí)，那么，不是規(guī)則變了，而是過去的規(guī)則未被執(zhí)行。細(xì)讀121號(hào)文，是對(duì)兩年前195號(hào)文的精確化表述和進(jìn)一步延伸。七個(gè)條款用語精準(zhǔn)，招招到位。

　　——對(duì)未取得四證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只收不放。

　　——不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

　　——承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備(如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等)，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資。

　　——只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

　　——個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房須為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　——購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

　　據(jù)記者采訪獲知，央行在起草通知前曾作較為周密的調(diào)研。參與者“非常勤奮”，潘石屹對(duì)記者說。起草者努力的成果是，這次央行的措施，“最厲害的并不是其中某一條或兩條，而是全面地將所有的口子都堵住了。”一位業(yè)界資深人士作此評(píng)價(jià)。

　　從泡沫之爭到房貸大檢查

    央行在三次貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的警示，用詞一次比一次更嚴(yán)厲和明確，所指問題亦愈趨具體。至5月中下旬央行副行長吳曉靈接受本刊書面采訪強(qiáng)調(diào)要抓央行2001年關(guān)于住房金融的195號(hào)文件落實(shí)時(shí)，2003年6月的房貸變局已經(jīng)呼之欲出

　　此次所謂“房貸新政”，既是央行2001年195號(hào)文的延伸，更體現(xiàn)了央行近年來對(duì)房地產(chǎn)市場形勢的長期調(diào)查和基本判斷。

　　自從2001年底以來，在經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)界以及政府決策部門爆發(fā)了一場關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的大討論。許多知名房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)學(xué)界、政府相關(guān)部門、新聞媒體都被卷入。這場爭論也引起了高層的關(guān)注。

　　認(rèn)為存在房地產(chǎn)泡沫者包括一些學(xué)者、官員和消費(fèi)者。他們認(rèn)為，近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快，地價(jià)和房價(jià)上漲過快；房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾，高價(jià)房供應(yīng)過多，適合中低收入居民居住的房子過少；房價(jià)占居民家庭收入的比例過高等。反對(duì)存在泡沫者主要是房地產(chǎn)商和一些地方政府官員。他們的基本立論是，這一輪房地產(chǎn)熱與1992年至1993年的房地產(chǎn)泡沫不同，當(dāng)時(shí)主要的購買方是集團(tuán)消費(fèi)，而目前的購買方主要是居民住宅；國內(nèi)外的房價(jià)收入比不能簡單比較；一些人還用北京和上海的房價(jià)和香港、美國紐約來做比較，認(rèn)為房價(jià)還有上升空間。關(guān)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的討論時(shí)起時(shí)伏，歷時(shí)一年有余，至今年仍然未決。

　　但是，比討論本身重要得多的是，貨幣政策主管部門中國人民銀行在此期間逐步形成了自己的看法。值得注意的第一個(gè)跡象出現(xiàn)在中國人民銀行2002年第二季度《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中。在提及房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，央行表示“貨幣政策既要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要防止引起房地產(chǎn)泡沫，特別要防止高檔商品房的積壓”。這是近來有據(jù)可查的央行第一次在公開文件中提及房地產(chǎn)泡沫。

　　在央行的2002年第三季度報(bào)告中，再度出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的說法，更進(jìn)一步確切地指明央行擔(dān)心所在，“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也存在一些結(jié)構(gòu)性問題，尤其是部分中心城市房價(jià)高漲，部分地區(qū)商品房空置率上升較快，高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。”

　　關(guān)鍵性的指標(biāo)出現(xiàn)在2002年11月5日，時(shí)任總理的朱�杌�在會(huì)見駐港中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)首次表態(tài)，“現(xiàn)在已經(jīng)有一些城市的房地產(chǎn)，我認(rèn)為已經(jīng)有一點(diǎn)過剩，就是說空置率比較高，所以我們要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。”

　　建設(shè)部和中國人民銀行的全國調(diào)查隨即展開。人民銀行于2002年11月開始對(duì)各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行大檢查，檢查的范圍是商業(yè)銀行在2001年6月到2002年9月的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況。大檢查于2002年12月中旬結(jié)束，其結(jié)果在2003年2月20日發(fā)布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次披露：共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。

　　《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：“部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)量過大、房價(jià)上漲過快、住房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高等問題，影響到房地產(chǎn)金融的發(fā)展，隱含了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)：一是商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要資金來源。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)。二是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良率不容忽視。三是政府的短期政績、形象工程；開發(fā)商的暴利；房改政策的需要等，都在誘導(dǎo)商業(yè)銀行信貸資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。”

　　事后看來，央行在三次貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的警示，用詞一次比一次更嚴(yán)厲和明確，所指問題亦愈趨具體。至5月中下旬央行副行長吳曉靈接受本刊書面采訪強(qiáng)調(diào)要抓央行2001年關(guān)于住房金融的195號(hào)文件落實(shí)時(shí)，2003年6月的房貸變局已經(jīng)呼之欲出。

　　“上海生病，全國吃藥”？

    此類現(xiàn)象，既不止于周正毅一身，亦遠(yuǎn)不限于上海市一地。決策者亦醞釀良久

　　央行121號(hào)文發(fā)布于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所開發(fā)的上海市中心靜安區(qū)“東八塊”項(xiàng)目，涉嫌多處違規(guī)，周正毅以該項(xiàng)目所作的銀行貸款，更多至以10億元為單位計(jì)。多位人士于是將周正毅案發(fā)與央行出臺(tái)房貸新政相掛鉤，乃有“上海生病，全國吃藥”之譏。

　　細(xì)審央行121號(hào)文出臺(tái)前后，可知這一說法失之偏頗。周正毅案細(xì)節(jié)未明，確實(shí)暴露出房地產(chǎn)信貸違規(guī)給銀行體系帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，但央行去年底的房地產(chǎn)信貸大檢查，已經(jīng)清楚地顯示出，此類現(xiàn)象，既不止于周正毅一身，亦遠(yuǎn)不限于上海市一地。

　　更有說服力的是，決策層對(duì)此問題的關(guān)注，早于一年多前即已啟動(dòng)。

　　在2002年初的全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國金融工作會(huì)議上，時(shí)任總理的朱�杌�和副總理的溫家寶均多次提出要防止房地產(chǎn)過熱。在其后舉行的中國人民銀行全國分行長會(huì)議上，新任行長周小川明確指出：“局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱的苗頭，要密切關(guān)注由此帶來可能的信貸風(fēng)險(xiǎn)。要抓緊研究對(duì)開發(fā)商貸款個(gè)人多套住房貸款首付款的要求和高檔住房貸款，進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，嚴(yán)禁發(fā)放零首付，保持個(gè)人住房抵押貸款的適度增長。”事后觀之，6月房貸新政的主要內(nèi)容多在其中。

　　土地部門的行動(dòng)亦頗為迅速。2003年2月18日，國土資源部發(fā)出《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，要求嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)，“防止樓市動(dòng)蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)"。

　　數(shù)日之后，中國人民銀行就在杭州召開房貸工作會(huì)議，與各大商業(yè)銀行房貸部門共論規(guī)范房地產(chǎn)信貸。據(jù)記者了解，限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒作、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，提高高檔住宅的首付比例等已在會(huì)上提出。并有論者稱可能參照境外的做法實(shí)行現(xiàn)房貸款。在2002年底大檢查摸底的基礎(chǔ)上，央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸已走上快車道。

　　2003年3月，央行正式就規(guī)范住房信貸征求各商業(yè)銀行的意見。記者采訪獲悉，征求意見稿透露了新住房信貸政策在四個(gè)方面的變化：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個(gè)人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30%～50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準(zhǔn)。事實(shí)上，這是一個(gè)比121號(hào)文更為激進(jìn)的方案。

　　工商銀行總行房貸部一位看過這份征求意見稿的人士告訴記者，這份征求意見稿上，央行表達(dá)了解決低收入階層住房難問題、限制高檔房空置、制止房地產(chǎn)商投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫的政策意圖。

　　在度過SARS恐慌時(shí)期后，一些商業(yè)銀行已經(jīng)開始采取相應(yīng)措施。5月下旬，中國建設(shè)銀行出臺(tái)了控制房地產(chǎn)貸款的措施，要求從嚴(yán)控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房項(xiàng)目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。

　　2003年6月13日，人民銀行正式出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，11天后，國土資源部發(fā)出《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定通知》，對(duì)問題叢生的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。

　　恰如華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)所說：“有人認(rèn)為上海發(fā)生的事件推動(dòng)了央行政策的出臺(tái)。我認(rèn)為，央行新房貸政策更多的是去年11月醞釀的泡沫論的延續(xù)。央行的政策水到渠成。現(xiàn)在看來，政府控制房地產(chǎn)過熱是兩條腿在走路，一條是土地供應(yīng)，另一條是銀行信貸。”

　　懸疑 “也許許多項(xiàng)目永遠(yuǎn)也看不到封頂?shù)哪且惶炝恕！?/p>

　　2003年6月24日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)召開座談會(huì)。會(huì)議雖名為“有關(guān)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)自律、發(fā)展趨勢及金融熱點(diǎn)問題座談會(huì)”，但是，央行121號(hào)文是惟一的討論熱點(diǎn)。在第一輪反應(yīng)過去之后，房地產(chǎn)業(yè)界正試圖集結(jié)起來，用同一個(gè)聲音說話。

　　輪值主席任志強(qiáng)在會(huì)上宣讀了征求意見稿，他希望以此為基礎(chǔ)，在業(yè)內(nèi)征求各方意見，最終向中央政府提出書面建議。任志強(qiáng)意見主要針對(duì)不許建筑施工企業(yè)墊資、重點(diǎn)扶持中低收入家庭購買住房的政策，以及提高第二套住房貸款利率等政策而發(fā)。任志強(qiáng)的不滿在場內(nèi)得到了廣泛的共鳴，但各家公司有各自的主要訴求。比如說，SOHO中國董事長潘石屹最為在意的則是個(gè)人住房必須封頂及商業(yè)用房必須竣工驗(yàn)收后方可向購房者發(fā)放貸款——潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”項(xiàng)目，創(chuàng)造過一躍而起的銷售“奇跡”，至今商住兩用項(xiàng)目仍是其看家功夫。

　　房地產(chǎn)業(yè)界整合意見展開游說的努力肯定將繼續(xù)。但面對(duì)此番有備而來、出手狠準(zhǔn)的央行121號(hào)文，更現(xiàn)實(shí)主義的態(tài)度是尋求其他可能的資金來源。那些項(xiàng)目已開發(fā)而未進(jìn)入銷售的地產(chǎn)商們面臨著最為急迫的處境。這回文件的要求非常清楚，他們現(xiàn)在必須將“主體結(jié)構(gòu)”建至封頂，購房者才能得到按揭貸款。過去玩過的把配套建筑封頂即可啟動(dòng)按揭貸款程序的手法現(xiàn)在行不通了——“央行此次的語言非常嚴(yán)格，沒有空子可鉆。”一位地產(chǎn)商對(duì)記者說。

　　一家國有商業(yè)銀行北京分行房貸部的工作人員告訴記者，他所在的銀行正在根據(jù)人民銀行新政策，對(duì)已經(jīng)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目摸底，“看看哪些項(xiàng)目不能夠在按揭貸款進(jìn)來前實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂”。

　　與過去建至“正負(fù)零”相比，建至封頂方可作按揭貸款，意味著地產(chǎn)商要撐的時(shí)間比過去多了一年到一年半。對(duì)于主要靠貸款資金鏈轉(zhuǎn)運(yùn)的地產(chǎn)商們來說，壓力變得非常沉重，可能是無法承受之重。

　　“也許許多項(xiàng)目永遠(yuǎn)也看不到封頂?shù)哪且惶炝恕！迸耸�屹說。

　　截至6月27日，仍然沒有一家商業(yè)銀行或者地方人民銀行出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，包括最有可能出臺(tái)細(xì)則的上海和廣東。據(jù)了解，國務(wù)院將于7月初開會(huì)討論央行房地產(chǎn)政策可能產(chǎn)生的影響。-

　　本刊見習(xí)記者劉安田對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)