央行此次動作用詞之嚴謹、拿捏之準確，顯示出政策制定者確實很深入地研究過房地產市場，所以出手不留情，刀刀皆見紅。也正因為出手不留情，央行應該將《通知》進一步細化，使之更具有可操作性

　　本報駐京記者 龐瑞鋒

　　6月13日，央行為防范金融風險，下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)，國內房地產市場一片嘩然。該《通知》可能產生的利弊，成為熱門話題。

　　開發商們言辭激烈，認為房地產的冬天來了，一半以上的房地產商將因此破產，中國經濟增長將因此受損。

　　商業銀行也心情復雜。因為銀行儲蓄存款眼下有增無減，面臨極大的放貸壓力。根據央行公布的數據，截至2003年4月，房地產貸款余額達到18357億元，占商業銀行各項貸款余額的17.6%。也就是說，在各商業銀行放出的貸款中，有1/6以上是在房地產。央行一旦決定收縮銀根，各商業銀行就不得不迅速新辟安全的信貸通道。

　　矛盾的絕不僅止商業銀行。即使在不同的部委之間，對央行新政的態度也不盡相同。有關部委還專門就此事進行專題研討，以決定下一步舉措。

　　《通知》用詞之嚴謹確切、拿捏之準確，顯示政策制定者很深入地研究過房地產市場。也正因為如此，七大舉措出手不留情，刀刀皆見紅，引起市場層面強烈反應。

　　央行出臺此次政策的本意，主要有兩點：防范銀行金融風險，抑制房地產市場的過熱。這兩點實際上相互關聯。如果房地產市場不存在過熱，不會有大量空置房或爛尾工程，央行也不用擔心因呆壞賬滋生而導致的金融風險。如此一來，房地產市場是否過熱即成為問題關鍵所在。

　　事實上，這場始于去年下半年的是否過熱之爭，在央行眼中已有了答案。《通知》的發布，是央行間接表明自己的判斷：房地產市場確有過熱現象，因而才號令各商業銀行收緊銀根。

　　央行關于此次政策的答記者問也明確指出：“自2002年下半年以來，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。”

　　也許是因為反對聲過于激烈之故，從公開的消息看，最近央行似乎有口氣松動的跡象。

　　央行貨幣政策司司長戴根有最近表示，央行此舉不是要打壓房地產行業，而是要避免房地產行業的大起大落，促使其健康發展。對于通知發出之前已經銷售的樓盤，將不會執行封頂才可以辦理購房貸款的規定。

　　此種解釋容易給人以想象空間，以為隨后出臺的具體實施細則上會予以放寬。

　　斷掉“以小博大”的后路

　　房地產市場過熱，其原因之一是目前的融資體系為房地產開發商提供了“以小博大”的可能。事實上，在目前國內的房地產市場，這種現象還相當普遍。

　　央行提出的七條舉措，正是想從資金層面斷掉“以小博大”的后路。

　　一般而言，房地產商開發項目，資金來源主要有三塊：自有資金、銀行貸款和購房者的個人按揭貸款。在此次《通知》中，央行再次重申，“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%”。

　　開發商如果按部就班地運作一個項目，在交了土地出讓金、付了拆遷費和相關配套費，拿到相關許可證后，才可以進行預售。走到這一步，項目總投資可能已超過一半，甚至更高，房地產商沒有一定的自有資金是不行的。

　　但是在實際運作中，據透露，北京不少房地產商自己的投入甚至不足10%，余下的資金基本上全部是來自銀行。只有幾億元資金、卻敢運作幾十億的項目的開發商大有人在，采取的手法即所謂前期靠工程隊墊資、中間靠銀行開發貸款，后期靠個人按揭貸款。

　　施工企業的錢，也大多來自銀行貸款。所以此次《通知》特意規定，“商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。”有些看上去頗具實力的地產大亨，其實，開發的項目卻幾乎全是銀行的錢堆起來的。

　　這種游戲能持續玩下去的前提是———建起的房子要能夠賣出去。一旦項目空置或爛尾，“以小博大”的游戲就將難以為繼，并最終導致銀行大量呆壞賬。在目前房地產市場有過熱的情形下，這個前提存在的基礎岌岌可危，如此整肅之舉也就確有必要。

　　不過，央行此舉一出，有些中小房地產商可能會撐不下去。北京注冊的房地產企業就有5000多家，香港數來數去也就那么幾家。所以房地產商數量眾多未必就是好事，如果規模不大并指望玩“以小博大”，倒掉一些也未必見得是件壞事。

　　控制土地供應的源頭

　　如果央行判斷準確，確認目前房地產市場有過熱現象，如果要遏制這種勢頭，還須多管齊下。僅依靠央行自身的貨幣政策手段，恐怕力度還有所不及。

　　北京搜狐公司的潘石屹認為，要想抑制房地產市場的過熱，必須首先從源頭，即土地供應抓起。目前，僅在北京市，動輒圈幾千畝地準備搞房地產開發的并不鮮見。

　　這次《通知》規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳土地出讓金的貸款，以及對土地儲備機構發放的貸款也要予以控制。央行所做的，仍然是希望從資金上予以卡位。

　　在對此次政策大加非議的房地產商中，其中就有手握土地達幾千畝的。如果銀行一旦嚴控貸款，項目運營可能立即捉襟見肘，其措辭激烈也就不難理解。

　　控制土地供應，還需要國土資源部、建設部等部委予以相互協作。根據目前相關規定，房地產開發商拿到土地使用權證后，兩年內不開發，土地將被收回。但是在實際操作中，房地產商料定這一規定難以真正執行，是以才敢手握大片土地卻不開發。

　　如果在政策執行上，對于這樣的情況，堅決收回其土地，則既可以打擊炒土地的投機風氣，促使地價回落，從而平抑不斷攀升的房價，同時又可以減少開工面積，降低空置量。

　　此外，國土部門既要控制土地供應的節奏，又要嚴厲查處一些私自將其他性質用地搖身一變為房地產用地的行為。譬如沈陽的荷蘭村，占地六千余畝，本來是農業項目，最后卻演變成了一個房地產項目。而為什么批出這么多土地，當地管理部門恐怕難辭其咎。

　　收緊開發性的貸款

　　目前各大商業銀行向房地產行業的貸款，主要可以分為兩大類：針對房地產商的開發性貸款和針對個人購房者的按揭貸款。根據央行的數據，2002年，房地產開發貸款余額達6616億元，個人住房貸款余額達8253億元。

　　除此之外，還包括向房地產企業提供的非房地產開發貸款，以及向建筑施工企業提供的流動資金貸款。

　　央行收緊對房地產企業的直接貸款，從目前看確有必要。如果房地產市場確屬過熱，大量信貸資金涌入房地產行業，則會推波助瀾，進一步加劇供過于求的狀況。如果房子大量空置或工程爛尾，銀行風險就會放大。

　　部分銀行也感覺到了這種風險，比如在內地一直提供房地產融資服務的香港東亞銀行。其北京分行經理褚曉路說，東亞銀行進入內地之初，也提供過開發貸款給房地產商，但后來感覺風險難以控制，從1996年以后，就不再提供此類貸款。目前他們在房地產方面的業務，主要是針對外企和三資企業人士的外幣按揭貸款。

　　此外，在潘石屹看來，央行要求給建筑施工企業提供的流動貸款不能用于墊資，以及非房地產開發貸款只收不放，都是輔助性的措施，有助于銀行從總體上嚴格資金流入房地產行業的渠道，從而降低金融風險。

　　個人按揭貸款不應嚴控

　　央行此次《通知》處處針對過熱現象，舉措皆以收縮為主。但倘若收得過緊，則難免有因噎廢食之虞。比如個人按揭貸款。

　　央行規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房發放個人住房貸款。如果僅從購房者角度看，此規定能夠有效減少消費者購房的風險，因為現在有的房地產項目只挖了一個坑，就公開向社會預售了。

　　但是，它勢必直接影響到另外兩方：商業銀行和房地產商，并進而真正可能影響到房地產業的健康發展。

　　從1997年，我國開始推出個人按揭貸款業務，當年貸款余額僅為190億元。截至今年4月，個人住房貸款余額為9246億元，占商業銀行各項貸款余額的8.9%。從最近幾年的實踐看，連銀行方面也承認，個人按揭貸款質量相當好，極少有呆壞賬的現象發生。

　　如果嚴格按照主體結構封頂的標準，則銀行將被迫放慢發放借貸貸款的速度，從而在短期內對放貸構成壓力。

　　而且更為重要的是，房地產商本來可以真正倚重的正常資金來源，將被迫后推，甚至影響到項目進行。

　　按照通常的操作方式，房地產項目在拿到“四證”之后，工程剛開工，就可以進行預售，從而將回籠的資金迅速投入到項目中。但是如果執行主體結構封頂才可以預售，則意味著在項目建設過程中，房地產商無法得到預售回款的支持，從而真正影響到房地產業的正常發展。

　　另一方面，以前的操作方式，還可以對開發商起到優勝劣汰的作用。因為對那些房子賣不出去的開發商，如果預售不好，最終只能淘汰出局。優秀的開發商，相反卻可以以個人按揭貸款的方式，得到銀行的支持，從而實現良性循環。

　　此外，央行還需考慮的是，為了使《通知》更具可操作性，應出臺一個實施細則，與之配套。比如央行提出“對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控”。

　　但是，大戶型、大面積、高檔商品房的具體標準是什么，以及是否在不同地方執行不同的標準，《通知》里沒有體現，所謂“空置量大、負債率高”也未有明確規定。

　　因此央行應該將《通知》進一步細化，使之更具有可操作性。