戴根有接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》專訪時(shí)指出，對(duì)“第二套住房”的界定與一系列信用認(rèn)證體系相關(guān)，需要逐步完善；《通知》為各商業(yè)銀行留出更大的制訂細(xì)則的空間；新政策不會(huì)影響正常的居民住房消費(fèi)；央行正在會(huì)同建設(shè)部倡導(dǎo)建立全國(guó)住房擔(dān)保體系，屆時(shí)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的首付款比例會(huì)有所降低

　　本報(bào)記者張剛

　　近幾天來，國(guó)內(nèi)爭(zhēng)論最為激烈的重要經(jīng)濟(jì)政策動(dòng)向，是中國(guó)人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下稱《通知》)。

　　這一文件涵蓋了多個(gè)業(yè)界敏感的問題，如加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房需要，發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用等。對(duì)此，各方面贊同者、質(zhì)疑者的觀點(diǎn)幾乎不加掩飾。

　　本周三(6月18日)，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獨(dú)家專訪。針對(duì)市場(chǎng)上一些批評(píng)的聲音，他坦言，這一政策還有很多配套措施，還需要各商業(yè)銀行逐漸完善。他透露，各商業(yè)銀行將依據(jù)《通知》精神，進(jìn)一步制訂操作細(xì)則。

　　是否具有操作性？

　　相對(duì)于以往的房地產(chǎn)信貸政策，此次《通知》中的信息量相當(dāng)大，出乎人們意料并引發(fā)的各種猜想也很多。

　　業(yè)界對(duì)《通知》評(píng)說最多的，莫過于有關(guān)個(gè)人房貸管理的變化，即對(duì)高檔住房、兩套以上(含兩套)的房貸，各商業(yè)銀行被要求調(diào)高首付比例和利率水平。

　　對(duì)于如何認(rèn)定“第二套”住房，《通知》中明確規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況，登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼，而商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢”。

　　但是，一些商業(yè)銀行私下紛紛質(zhì)疑，認(rèn)為央行的政策“缺乏可操作性”。他們的理由是，在放貸時(shí)難以逐筆審查客戶的購房情況，而且各家銀行的房貸客戶資料也并不是“資源共享”的；至于“信貸登記咨詢系統(tǒng)”，目前還處于初建階段，短期內(nèi)難以完成。

　　即使是購房者，也認(rèn)為央行的新規(guī)定并非無懈可擊。他們舉例說，“即使有配偶的身份證號(hào)碼，如果采取假離婚的對(duì)策呢”？

　　對(duì)此，戴根有也表示，與房貸有關(guān)的一系列信用認(rèn)證體系，各個(gè)地方、許多部門最近幾年“一直在做”，不過，目前還需要“進(jìn)一步完善”。

　　同時(shí)，對(duì)于什么樣的房子算是“高檔住房”，業(yè)界也存在疑問，因?yàn)槭紫扔械赜颉⑽恢玫牟町悾黄浯问菢菍拥牟町悺Ｒ晃婚_發(fā)商質(zhì)疑：“上海2001年以后流行的說法是，7000元以上或總價(jià)款在100萬元以上的是‘高價(jià)房’；但是，如果是同一棟樓，一層的房?jī)r(jià)是6800元，三層的房?jī)r(jià)是7200元，是不是也要執(zhí)行兩種標(biāo)準(zhǔn)呢？”

　　對(duì)此，戴根有指出，對(duì)高檔住房的認(rèn)定，各地肯定有不同的標(biāo)準(zhǔn)，央行只能指出大體的方向。而不容忽視的是，此次《通知》的目的之一，即在于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

　　類似的疑問還有不少，但圍繞的焦點(diǎn)都是“《通知》是否有操作性”。

　　戴根有說：“可以仔細(xì)看一下《通知》，央行在一些問題，比如第二套住房的首付款比例上，并沒有硬性規(guī)定一定要提高到多少。各家商業(yè)銀行、各個(gè)地方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，在切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下具體把握。”而把握的途徑，將是各家商業(yè)銀行根據(jù)《通知》制訂完善的“實(shí)施細(xì)則”。

　　為什么央行出面？

　　市場(chǎng)的猜疑還在于，為什么此次發(fā)布《通知》的是央行，而不是成立不久的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)。

　　對(duì)此，戴根有強(qiáng)調(diào)：“我們一直在關(guān)注房地產(chǎn)貸款和泡沫的問題，同時(shí)也在尋找解決方案。銀監(jiān)會(huì)最近分設(shè)后，央行仍有制訂金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行規(guī)則的職責(zé)。”

　　央行對(duì)有關(guān)“泡沫”等問題的最早關(guān)注，可追溯到2001年6月。當(dāng)時(shí)，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“195號(hào)文件”(即《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》)，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款的使用與管理。這份文件中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款，必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。

　　戴根有提及2002年8月，建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等6部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，其中規(guī)定，對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。

　　自1998年以來，央行還出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。央行提供的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2003年4月達(dá)到9246億元，4年零4個(gè)月，累計(jì)增長(zhǎng)47.6倍；房地產(chǎn)開發(fā)貸款1997年以前很少，目前已達(dá)4000多億元。��

　　對(duì)于此次《通知》中透露的信貸政策信號(hào)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為其結(jié)果將“抑制消費(fèi)”。今典投資集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全就提出：“在國(guó)外如果買第二套房，能夠得到更多的實(shí)惠和優(yōu)惠，而我們正好相反。”他認(rèn)為，新的貸款政策“缺乏正常的市場(chǎng)規(guī)律和意識(shí)”。

　　不會(huì)抑制住房消費(fèi)

　　“這個(gè)《通知》不可能抑制消費(fèi)。”戴根有提出反駁的依據(jù)是：根據(jù)各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，改善居民個(gè)人住房條件，通常由財(cái)政對(duì)居民購買自住房實(shí)行抵扣個(gè)人所得稅予以支持。在中國(guó)，這一本應(yīng)由政府承擔(dān)的補(bǔ)貼義務(wù)由商業(yè)銀行來承擔(dān)了。

　　“我們對(duì)老百姓買房的利率是特別優(yōu)惠的，按法定貸款利率減檔執(zhí)行之后，再下調(diào)10%。”戴認(rèn)為，央行對(duì)居民個(gè)人購買第一套自住房的優(yōu)惠利率政策并未調(diào)整，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保護(hù)了絕大多數(shù)居民的購房積極性；此次政策調(diào)整后，不會(huì)對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來負(fù)面影響。

　　戴根有強(qiáng)調(diào)，央行現(xiàn)在“特別關(guān)心如何擴(kuò)大個(gè)人住房貸款覆蓋面的問題”。中國(guó)正進(jìn)入快速城鎮(zhèn)化的階段，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，對(duì)住房提出了巨大需求。他們的收入水平較低，但多數(shù)也還穩(wěn)定。況且，城市中本來就有相當(dāng)一部分低收入者。因此，中國(guó)要全面建設(shè)小康社會(huì)，要防止出現(xiàn)一些新興工業(yè)化國(guó)家曾出現(xiàn)的城市周邊大量“貧民窟”的現(xiàn)象。這需要從政策上幫助低收入者獲得住房。

　　建立全國(guó)住房擔(dān)保體系

　　據(jù)戴介紹，央行正在會(huì)同建設(shè)部倡導(dǎo)建立全國(guó)住房擔(dān)保體系。將來有了這樣的擔(dān)保，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款覆蓋面會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，首付款比例會(huì)有所降低；央行這次對(duì)房貸政策的有限調(diào)整，目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)，防范風(fēng)險(xiǎn)，以利于房地業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，防止由于結(jié)構(gòu)失衡而出現(xiàn)大起大落；20世紀(jì)90年代初國(guó)內(nèi)曾出現(xiàn)房地產(chǎn)“大起大落”，不僅是對(duì)商業(yè)銀行，對(duì)業(yè)界本身也不好。

　　戴根有還從信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的角度，對(duì)個(gè)人住房貸款與個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了分析：首先，出租用房與個(gè)人居住用房的性質(zhì)就不一樣。而銀行衡量信貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)，就是“收入房?jī)r(jià)比”。如果是老百姓買房個(gè)人居住，銀行可以對(duì)其收入及信用等級(jí)等進(jìn)行調(diào)查。

　　“但是，如果他拿出租的經(jīng)營(yíng)收入作為還款的主要來源，那么，不確定性無疑就大一些，特別是中國(guó)一些地方的房租近幾年一直在下跌。”戴說。

　　購房用于出租是一種經(jīng)營(yíng)行為。如果銀行以消費(fèi)貸款支持這樣的行為，實(shí)際上等于銀行的消費(fèi)貸款被轉(zhuǎn)變成了經(jīng)營(yíng)貸款。因此戴根有主張，對(duì)個(gè)人自住房與經(jīng)營(yíng)性用房，在房貸政策上應(yīng)有所區(qū)別。在他看來，強(qiáng)制商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性的出租房貸款無限制地實(shí)行特殊利率優(yōu)惠，是不公平的。