政府強調全力推進土地供應方式改革，建立土地收購、儲備、轉讓機制，使土地供應真正走向公開、透明；央行發文件整肅商業銀行房地產信貸業務管理，意在防范金融風險

　　本報記者張立偉

　　本周，上海市民普遍關心的事件之一是，市政府根據中央要求，進一步布置徹查上海

市經營性土地出讓情況，放緩舊區改造，同時加大中低價位商品房的供應。

　　近一時期，有關“上海首富”周正毅涉嫌問題貸款、非法獲得國有土地等問題，被海內外媒體普遍報道。

　　關注中低收入者居住

　　6月8日，《解放日報》頭版頭條發布消息：上海將調整住宅建設區域布局，增加中低價位住宅，緩解供應結構性矛盾。報道引述上海市城市建設委員會的話表示，今后，將通過控制環線內的住宅容量，放緩舊區改造節奏，爭取將在建住宅比例調整為2：5：3。

　　報道說，造成上海市高價位住宅供應量偏大、平均價格上升的重要原因，是內環線內的在建住宅比例偏高。上海去年年底全市在建住宅比例的區域分布是：內環線內33%，內外環線間45%，外環線外22%。

　　受低價級差的影響，內環線內實施舊區改造、新建商品房成本居高不下；不少新建商品房房型過大，致使中低收入者無力承受市中心住房。據上海廉租房管理辦公室截至5月底的統計，全市累計受理申請家庭已有5315戶，4015戶廉租家庭找到了合適的房源。

　　4月1日，上海市將廉租住房的“家庭人均居住面積不超過5平方米”的認定標準放寬到6平方米，并適度提高廉租對象的租金補貼標準。據稱，又有約7000戶“雙困”家庭被納入廉租住房的受益范圍。

　　另外，一項針對低收入家庭的住房保障機制課題研究目前已經啟動。

　　6月11日上午，上海市政府舉行人大代表、政協委員書面意見和提案辦理會。上海市市長韓正在會上說，群眾的呼聲就是政府工作的號令，上海將集中建設，加快發展軌道交通，盡快建成軌道交通基本網絡；今后三年，上海每年要建設300萬平方米的中低價商品房。

　　徹查批地程序

　　據悉，上海市從今年9月開始，將有首批6個地塊、100萬平方米、12000多套重大工程商品房陸續交付使用，年內還要開工建設100萬平方米同類商品房。

　　韓正說，房地產市場要滿足各種需求，但主體應該是為廣大群眾服務，為工薪階層服務，為此，將建設一批市場急需的、價格在每平方米3000～3500元的商品房，使中低價位成為市場供應的主體。要全力推進土地供應方式的改革，建立土地收購、儲備、轉讓機制，使土地供應真正走向公開、透明。

　　上海的房地產界人士告訴記者，上海調整住宅建設區域布局至少在一年前已經決定。但由于上海近年房價猛漲，中低收入者無力購房，加之舊區改造造成大量糾紛，引起市民不滿。此時，周正毅案涉嫌舊區改造“暗箱操作”�，F在關注老百姓住房問題，顯然有穩定的作用。

　　此外，市中心市民因舊區改造大量外遷，占用農村耕地，而一些沿街做生意的個體經營者，也往往因此增加就業成本，甚至失業。

　　6月11日，上海市監察委和市房地資源局聯合召開會議，進一步明確上海開展對經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的執法監察。

　　這項檢查緣自4月25日監察部、國土資源部召開的全國電視電話會議。會議要求在全國范圍開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況的執法檢查。上海市房屋土地資源局隨后明確了各區摸清土地批租情況的政策界限，宣布5月至8月各區自查整改，9、10兩月全市重點檢查。

　　多數批地未公開招標拍賣

　　上海市副市長楊雄出席了6月11日的會議，市監察委和市房地產資源局共同對全市經營性土地出讓情況進行三個方面的梳理。其中將重點審查2001年7月1日《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》頒布以來，經營性土地使用權出讓制度的建立和落實情況、土地集中供應制度的落實情況以及經營性土地使用權公開招標、邀請招標等出讓情況。

　　首先，檢查協議出讓土地是否按政策執行，對經市政府有關部門認定的舊區改造項目，一次規劃分期開發建設項目等地塊逐一登記備案，對不符合協議出讓范圍的，要詳細說明情況，提出整改措施；

　　其次，檢查土地出讓邀請招標，是否經過批準，對不符合文件規定、不符合項目建議書和規劃選址意見書，未經批準擅自確定的邀請招標等，進行重點清理；

　　第三，嚴格檢查公開招標地塊的程序，包括招標公告的發布、開標、評標、決標、公示等各個環節是否公開，評標過程和結果是否公正，是否按照規則和辦法評標，工作人員是否擅自泄露地價的情況。

　　據上海市政府網頁的資料顯示，此次檢查是按照黨中央、國務院的部署進行的。

　　據悉，自2001年7月到今年3月，上海共出讓土地479幅。記者調查上海市土地招標拍賣出讓公告時發現，自2001年至2003年5月30日，只有少數土地進行了公告招投標。

　　一位知情者告訴記者，上海市普陀區自1994年至今，每年批地大約40幅，共約400塊左右；上海共有19個區縣，平均每個區縣每年批地大約30多幅。但他查閱有關資料，發現鮮有公開招標拍賣的。

　　央行出手

　　周案暴露出中國城市居民，尤其是中低收入者缺乏購房實力的現實。在一些大城市，原市中心的居民動遷，加重了某種“貧富差異”的心理沖擊以及動遷糾紛，事關政府形象。

　　同時，高檔商品房的巨額利潤，吸引一些冒險的發展商在建設高檔商品房的操作中不僅涉及問題貸款，而且在土地批租中存在“暗箱操作”行為。一旦“淘金”的亢奮導致房地產泡沫以及泡沫破滅，代價只能由業已脆弱的金融系統承擔，危及國家經濟安全。

　　6月13日，中國人民銀行發布通知，強調進一步加強房地產信貸業務管理，意在防范金融風險。

　　按照央行規定，房地產開發貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目要適當限制。這與中國工薪階層是房地產市場的主體的現實相適應的；任由開發商開發高檔商品房，并將價格越炒越高，只會導致工薪階層的抱怨和不滿。

　　央行指出，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套以上�熀�第二套�犠》康�，應適當提高首付款比例。此外，對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。

　　該通知還規定，對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。根據規定，商業銀行房地產開發貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。房地產開發企業申請貸款，其自有資金�熤杆�有者權益�爲�不低于開發項目總投資的30%。商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。

　　央行要求，各商業銀行應審慎發放對政府土地儲備機構的貸款，發放的貸款應為抵押貸款；貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過兩年。商業銀行亦不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。

　　分析周案所涉及的地產貸款問題，可發現央行此次規定正有所針對。一位不愿透露姓名的地產界人士評價：“周案以及上海其他一些開發商都涉及房地產貸款問題，讓金融系統感到潛在危害。亡羊補牢，還來得及，關鍵要看執行�！�