本報記者 左志堅 杭州報道

　　3月中旬，國土資源部部長田鳳山在北京表示，將大力整頓規(guī)范國土資源市場秩序、加強(qiáng)國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作，經(jīng)營性土地使用權(quán)要一律實行招標(biāo)拍賣。

　　田鳳山同時還指出四大問題：一些地方違法批地用地；一些地方違法違規(guī)出讓土地；

一些地方違規(guī)設(shè)立各類園區(qū)；一些地方土地交易秩序混亂。

　　于是，物流基地就這樣被推向了前臺———在各類園區(qū)用地中，物流基地原本就爭議不斷。

　　爭議聲中的圈地風(fēng)潮

　　“物流基地是否應(yīng)該拍賣”一直是爭論最為激烈的話題。

　　杭州市國土資源局土地利用處盧處長表示，物流基地是經(jīng)營性用地，按照國家政策，應(yīng)該拍賣。

　　但杭州傳化物流基地的土地是政府以低價撥給民營企業(yè)的。事實上，記者從杭州市蕭山區(qū)國土局獲悉，傳化的這塊地根本是有市無價，“傳化物流基地和它周邊的地目前是政府嚴(yán)格控制的，輕易不會賣出去”。

　　就是這塊未經(jīng)拍賣的土地，卻有著很強(qiáng)的升值潛力。一位參與傳化物流基地規(guī)劃的咨詢?nèi)藛T向記者表示，自蕭山劃歸杭州之后，傳化物流所在的錢江二橋蕭山出口處將成為大杭州的市中心，“到時候傳化做不做物流都無所謂了，因為僅僅那塊土地會大幅升值”。

　　另外，“物流基地該不該搞房地產(chǎn)和酒店”也是頗受爭議的問題。

　　總投資達(dá)110億、號稱中國最大物流基地的北京物流港是此問題爭議的焦點。資方之一的嘉里集團(tuán)雖然也有不錯的物流業(yè)績，但它更為出名的卻是旗下香格里拉大酒店和地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而北京物流港的規(guī)劃中就包括有商務(wù)中心等。此外，北京地產(chǎn)兩巨頭——華遠(yuǎn)和紅石的雙雙入股，更是加重了該物流基地的爭議性。

　　杭州國土局有關(guān)人士則表示，房產(chǎn)作為物流基地配套設(shè)施無可厚非，但不能投入太多房產(chǎn)項目，否則政府會收回這塊地。但該人士稱如何界定很難。

　　與這些爭議同樣令人矚目的是，物流圈地風(fēng)已經(jīng)刮到了縣一級。石家莊兩位縣長近日在上海參觀物流基地時，不無煩惱地說，“政府要建物流基地的消息公開后，就有很多企業(yè)來要地，有些地產(chǎn)商稱要多元化經(jīng)營來要地，我們不知如何處理。”

　　圈地風(fēng)日盛，物流基地卻已大規(guī)模閑置。中國倉儲協(xié)會最近完成的統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國物流中心平均空置率已達(dá)到60%。傳化物流基地一位負(fù)責(zé)人還認(rèn)為，正在規(guī)劃中的物流基地比已建成的還多。

　　上海計委經(jīng)濟(jì)研究所主任師心舟則指出，物流圈地風(fēng)有三大起因，“首先是因為物流園區(qū)目前雖然大多不在城市中心，但一般處于交通順暢、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地段，在城市擴(kuò)張的過程中，升值潛力顯著；其次，物流基地往往要承擔(dān)部分社會職能，地方上會出臺很多優(yōu)惠政策，可以低價拿好地；另外，國家對經(jīng)營性用地的控制越來越緊，而物流業(yè)由于是新興的產(chǎn)業(yè)，拿地相對容易。”

　　物流基地收入來源調(diào)查

　　在各種爭議中，一個不容回避的爭論還有其怎樣獲利的話題。

　　3月27日，記者帶著疑問奔赴杭州市蕭山區(qū)傳化物流基地進(jìn)行了采訪。

　　據(jù)傳化物流基地市場經(jīng)理余建剛透露，該物流基地自營業(yè)以來，收入來源有兩塊：倉儲運輸服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。而前者是物流基地的主業(yè)，收入也略高一些。

　　至于傳化物流基地銷售部一張姓經(jīng)理向暗訪的記者透露的招商細(xì)節(jié)，則可以進(jìn)一步窺視出物流基地的另一些利潤來源。

　　張經(jīng)理透露，物流公司的交易用房，每間21平米，每年房租5000元，管理費4800元。酒店部分，由傳化建設(shè)后外包給專業(yè)公司經(jīng)營。大致租金是，一樓每平米600元／年，二樓為400元／年。張還強(qiáng)調(diào)來這里消費的大多是物流公司的辦事人員，消費水平有限，所以沒有配備高檔的酒店。記者在現(xiàn)場的考察亦證實這一點。

　　從上述調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，物流基地絕大多數(shù)利潤來自倉儲、辦公用房和物業(yè)出租，而這些收入都與土地本身的價值有直接關(guān)系，也就是說，物流用地的成本大致決定了這個物流基地的利潤空間。

　　而該基地的土地，據(jù)余建剛透露是享受了一定優(yōu)惠的政策，“這塊地，如果不是政府支持，我們20萬(每畝)拿不下來。”

　　但比傳化早數(shù)月開業(yè)的南京王家灣物流基地的地價就高達(dá)35萬每畝，而其倉儲用地租金為每平米15元／月，與傳化的價格相當(dāng)。

　　而無論是傳化還是北京物流港，其中收入的很大部分都來自于土地本身的增值，要解決兩大爭議，似乎只要將物流用地拿出來拍賣就可一勞永逸了。

　　如何處理物流用地

　　傳化方面自然不認(rèn)同拍賣的方式。余建剛認(rèn)為，拍賣的結(jié)果往往是，土地被非理性的企業(yè)高價格買走后，再轉(zhuǎn)為其他用途，這樣反而不利于物流業(yè)的發(fā)展。

　　師心舟曾參與上海三大物流園區(qū)的規(guī)劃工作，師也認(rèn)為，“物流用地不應(yīng)該拍賣，因為物流業(yè)本身利潤非常有限”，而上海的三大園區(qū)其土地均由政府指定并享受一定優(yōu)惠。

　　寶供物流中國區(qū)市場經(jīng)理謝家濤則認(rèn)為，物流用地可以拍賣，也可以建房產(chǎn)項目，但有關(guān)方面必須嚴(yán)格審查物流基地的規(guī)劃，并征詢物流企業(yè)的意見，“因為物流企業(yè)是物流基地的使用者，他們對物流基地所需要的服務(wù)設(shè)施最有發(fā)言權(quán)”。

　　此前，建設(shè)部已作出有關(guān)規(guī)定。規(guī)定要求自2003年7月1日起，國有土地使用權(quán)出讓前，出讓地塊必須具備由城市規(guī)劃行政主管部門出具的擬出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計條件必須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、建設(shè)密度和綠地比例等。對于土地功能模糊和泡沫味越來越濃的物流基地而言，這無疑是一劑良藥。

　　然而，就算物流基地要拿出來拍賣，也存在一個定性的問題。事實上，物流基地往往要承擔(dān)產(chǎn)品加工的最后一部分職能，其用地性質(zhì)是非常模糊的，傳化集團(tuán)副總裁姚文通表示，“物流用地具體什么性質(zhì)，國家法律是沒有明確規(guī)定的，現(xiàn)在有必要與時俱進(jìn)。”